兰花在5月以及10月份施加磷酸二氢钾最佳，能起到促花作用，施加方法如下：

兑水稀释：磷酸二氢钾肥料不可直接施加，要先用清水稀释，按照1:1000的比例进行，稀释后装入喷壶中喷洒。

喷洒方法：先喷洒兰花叶片反面，再喷洒正面，且按照由上到下的方法进行，间隔7-10天喷洒一次，连续2次即可。

一、兰花几月份施磷酸二氢钾最佳

兰花在5月以及10月份施加磷酸二氢钾最佳，因为这期间花芽分化，磷酸二氢钠主要起到促花作用，合理施加可促使花芽分化，后期更好更长久的开花。等它的花朵开放后就要停肥，否则花期会提前结束。

二、兰花施磷酸二氢钾的方法

兑水稀释：磷酸二氢钾一般都是喷施的，不可直接将肥料撒在土壤表面。喷施时要先兑水稀释，一般是按照1:1000的比例稀释的，稀释后的肥液装入喷壶中。

喷洒方法：喷洒磷酸二氢钾时要将叶片正面、反面都喷洒到，最好是先喷洒反面，再喷洒正面，且按照由上到下的方法进行，间隔7-10天喷洒一次，一般连续喷洒两次就行。若是喷洒次数太多，会导致叶片矮小、不开展，会影响生长。

三、兰花花期管理

兰花在开花期间不仅要定期追肥，补充养分，还要注意所处的环境。它喜温暖、通风好的环境，最好能控温在15-25℃之间，温度过高要加强通风，太低要采取保暖措施。花期还要适当控水，土壤微湿即可，严禁积水。此外，兰花虽然有一定的耐阴能力，但是花期不可长期放在荫蔽处，要放在散光足的环境下，促使更好的进行光合作用，这样才可促使兰花的花期更长久，花色更鲜艳。

掘金“十万亿”汽车消费金融市场

2022年7月7日，商务部等17部委发布了《关于搞活汽车流通，扩大汽车消费若干措施的通知》，其中包括丰富汽车金融服务以降低汽车消费门槛，带动汽车消费。

“十四五”期间的销售预测。2020年末，我国汽车总保有量首次超过美国，但是每千人汽车保有量仍远低于发达国家水平。每公里公路的车辆密度相较于同样人多地少的日本、韩国、英国亦仍有提升空间。结合路网车辆密度和路网总里程的预测，预计“十四五”间，我国汽车保有量的年均增速有望达到6.1%。汽车销量年平均销量可达2693万辆，年平均增速约为1.2%。

“十四五”期间的汽车消费金融市场预测。汽车消费金融业务主要包括按揭贷款、信用卡分期、垫资贷款、融资租赁业务等。2012-2019年间，我国汽车消费金融市场规模年平均增长率达到25.2%，且资产质量高，不良率低。2021年，我国汽车消费金融渗透率仅为53%，相比发达国家，存在至少17个百分点的增长空间。我们结合居民的购车预算、未来潜在消费水平预估2021-2025年间汽车消费金融市场规模，预计可达12.7万亿元，年平均规模约为2.5万亿，年平均增长率8.1%。其中，青年群体购车预算显著高于平均水平，青年群体汽车消费金融市场的潜力尤其值得关注。

（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）

点击查看全文如何做好汽车消费金融业务？

此前，我们在《掘金“十万亿”汽车消费金融市场》报告中提出了汽车消费金融市场未来发展空间广阔的观点。为此本文分析了汽车消费金融市场概况及同业发展经验，以期为银行“掘金”相关市场提供借鉴。

汽车消费金融市场：（1）参与机构：持牌金融机构占主导，其中汽车金融公司占一半市场份额，银行占30%。汽车金融公司及银行提供汽车贷款业务。（2）业务现状：燃油车的经销商渠道竞争激烈。头部汽车金融公司背靠成熟汽车厂商，客源、资金、风控等均可以获得股东支持。

（作者：吕爽、陈昊、鲁政委）

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点击查看全文汽车金融系列之：千亿锂电池回收市场开启在即环境保护、资源瓶颈、经济效益等因素共促锂电池回收产业发展。从环保角度来看，锂电池中含有的铜、钴、镍、锂、铝等金属以及电解液、有机溶剂和电池循环过程中产生的副产物都会对环境造成污染，退役锂电池不能随意抛弃，应该做到应收尽收。从资源角度来看，锂电池所需锂、镍、钴等资源储量有限，只有通过回收利用才能使锂电池产业良性发展。从企业盈利角度来看，锂电池回收材料价格一路上涨，锂电池回收项目盈利能力明显提升。上述三个因素共同作用，将推进锂电池回收产业稳健发展。2022年锂电池回收市场规模增速明显提升，2030年全球锂电池回收市场规模逼近千亿。锂电池主要应用场景为新能源汽车用动力锂电池，2014年全球新能源汽车销量迅速爬升，按照动力锂电池5-8年使用寿命测算，2022年全球退役锂电池数量将明显提升。锂电池回收利用主要模式为拆解并回收有用资源，通过分析退役锂电池数量、资源回收效率以及资源价格，我们预测2030年全球锂电池回收市场规模约为1000亿元。锂电池回收产业参与者众多，企业间通过合作模式共建回收网络。参与锂电池回收的企业包括整车企业、锂电池制造企业、锂电池材料制造企业、专业第三方回收企业等诸多企业。对于众多不同类型的企业而言，锂电池回收网点建设是重中之重。锂电池回收网点覆盖半径有限，因此需要增大网点密度，以方便电池回收。单一企业由于资金量有限，通常只能覆盖某一区域，锂电池回收产业呈现出广泛的企业间相互合作模式，例如整车厂与第三方回收公司合作，电池厂与第三方回收公司合作，政府与第三方回收公司合作等。锂电池回收利用产业主要风险点在于无资质企业扰乱回收市场。目前退役锂电池回收网络建设不完善，部分退役锂电池，特别是退役动力锂电池被小作坊回收，用于二次出售或自行拆解。这会增加有资质回收企业回收成本，增大退役锂电池回收难度。为了应对锂电池回收市场乱象，应加快出台对锂电池回收渠道的规范政策。锂电池回收产业链相关企业也应加快回收网络建设，以方便消费者就近报废退役锂电池。

（作者：李腾辉）

点击查看全文新能源的畅销车型

国内汽车市场整体增速放缓，新能源汽车销量占比迅速提升，国内汽车市场在此背景下有望迎来结构性变革。近期国家相关部委不断出台鼓励汽车消费、鼓励新能源汽车下乡、丰富汽车金融服务等政策。对于从事汽车金融相关业务人员而言，有必要对我国新能源汽车消费市场进行全面深入的了解，并从行业特点出发挖掘相应业务机会。

本文对新能源汽车行业整体发展情况及头部车型销量情况作了细致分析并回答了以下问题，例如新能源汽车市场好，但是到底有多好？今年能源汽车销量预计能达到多少？渗透率能达到多少？新能源汽车市场中哪些品牌、哪些车型销量占比较高？近年新能源汽车主要卖到了大城市还是小城市？小城市消费者对哪些车型比较感兴趣？比亚迪、特斯拉、“蔚小理”等新势力畅销车型有那些？

• 前期新能源乘用车在限购特大城市需求较强，近年中小型城市对新能源乘用车需求量逐渐提升。2022年1-5月新能源乘用车在特大型城市销量占比为19%，2017年其销量占比高达45%，近年占比逐年下降。一方面这说明限购城市新能源汽车销量逐步稳定，另一方面说明，新能源汽车技术及使用便利性进一步提升，非限购城市消费者对其购买热情也逐步提升。

• 结合商务部等17部门发出的支持新能源汽车消费通知（《关于搞活汽车流通扩大汽车消费若干措施的通知》，2022年7月7日），通知指出深入开展新能源汽车下乡活动，鼓励有条件的地方出台下乡支持政策。我们认为价格实惠的A0级以下车型及部分高端入门版车型适合参与此类活动。由于中小城市及县乡居民通勤距离较短，因此续航里程在200公里左右的A0级以下纯电动汽车可以满足大部分人需求，而且这类车型价格相对较低，可以惠及大部分消费者。县乡市场中，部分消费者具有消费升级的实力，目前市场中部分B级车入门款车型也受到消费者喜爱，因此此类车型也推荐加入下乡活动中。

• 中国新能源汽车加速渗透，预计全年销量增长45%。2022年1-5月国内新能源汽车销量为200.3万辆，同比增长111.2%，中国新能源汽车市场保持高速增长。预计全年新能源汽车销量为500万辆，同比增长45%，渗透率达到18.9%。

• 纯电动乘用车是新能源汽车市场主流车型。从市场结构来看，国内新能源汽车以乘用车为主。2022年1-5月新能源乘用车销量为191.5万辆，销量占比为95.6%；新能源商用车销量为8.8万辆，销量占比为4.4%。从动力总成结构来看，国内新能源汽车市场以纯电动汽车为主，2022年1-5月纯电动汽车销量为158.6万辆，销量占比为79.2%；插电混合动力汽车销量为41.6万辆，销量占比为20.8%。

• 比亚迪新能源汽车销量位居榜首，特斯拉、五菱及造车新势力表现优异。从新能源乘用车市场整体格局来看，比亚迪表现尤为突出。2022年1-5月，比亚迪新能源乘用车销量为50.7万辆，相比去年同期增长3.48倍。其他表现较好的车企包括特斯拉、五菱、奇瑞及广汽乘用车。蔚来、小鹏、理想、哪吒等造成新势力在2022年上半年也取得了优异成绩，这些品牌月均销量在1万辆左右。

（作者：李腾辉）

点击查看全文新能源汽车充电桩产业链全景分析

燃油汽车工作原理是通过燃烧将燃料的化学能转化为机械能从而驱动汽车行驶，其补充能量的方式是加注燃料，也就是到加油站加油。目前大规模推广的新能源汽车主要是电动汽车，其工作原理是将电池中储存的电能转化为机械能从而驱动汽车行驶，其补充能量的方式是通过充电桩为动力电池充电或是直接用满电状态的电池替换汽车上亏电电池。因此，新能源汽车的补能方式主要有两种，即利用充电桩充电或是在换电站进行换电。

目前国内新能源汽车补能方式以充电桩/站为主。由于换电站建设成本较高、回收期较长，而且该技术涉及到各个车企电池标准统一，推广难度较大。换电补能的方式只在部分新能源运营车辆（注：主要是出租车、物流车等）及特定品牌私家车辆（例如蔚来汽车）中使用。充电站/桩建设成本低、回收周期相对较短、接口标准统一、使用方便，因此充电补能是当前新能源汽车主要补能方式。本文详细分析了充电桩产业链各环节发展特点、核心竞争力、发展空间、竞争格局等信息。

• 充电桩中上游产业发展现状及展望：市场规模逐步扩大，行业壁垒相比较低，竞争格局较为分散。部分核心零部件环节存在较大机遇。充电桩产业链上游为零部件制造环节、中游为整机制造环节。随着新能源汽车保有量逐步提升，充电桩需求量有望进一步增长。按照中性假设，2030年国内纯电动汽车保有量提升至4800万辆，则届时充电桩设备市场规模将达到285亿元，较2020年增加4倍左右。现阶段充电桩中上游制造环节技术壁垒较低，行业竞争较为激烈，相关厂商毛利率有下行趋势。充电桩核心零部件—功率半导体芯片领域技术壁垒较高，本土厂商市占率较低，未来如果能够实现国产替代，该细分领域将有较大发展机遇；

• 充电桩下游产业发展现状及展望：行业资金壁垒较高，目前市场呈现寡头竞争格局。充电服务同质化程度高，运营商盈利受服务费率及设备利用率所限，现阶段盈利能力一般，未来有望通过运营模式创新以提升盈利能力。充电桩运营商收入规模必定会随着新能源汽车保有量提升而提升，预计2030年国内充电服务市场规模有望达到1000亿元（注：只计算服务费市场）左右，乐观估计下，2060年以后国内新能源汽车对传统汽车进行完全替代，则届时市场规模有望达到3200亿元。现阶段充电桩运营环节集中度较高，行业前三市占率超过60%，市场呈现寡头竞争格局。充电桩运营企业盈利能力与其收取的服务费率及设备利用率相关，现阶段，企业提升服务费率及设备利用率能力有限，多数企业盈利水平一般，需要政府补贴以支持其发展。未来充电桩运营企业盈利能力提升有赖于其运营模式创新，例如通过主动调度以提升设备利用率或是将充电服务作为拓展其他业务的入口以赚取额外收益；

• 充电桩产业发展可能受电网容量增加缓慢所限。现阶段充电桩产业处于发展早期阶段，其对电网运营负面影响较小，随着新能源汽车用电需求迅速提升，未来该产业发展可能受电网容量扩容滞后影响。超高功率的快速充电桩对电网负荷扰动大，未来这种充电桩建设可能受到电网条件不足约束。

（作者：李腾辉）

点击查看全文汽车零售金融市场说明书

汽车金融业务有广义与狭义之分，广义汽车金融指在汽车研发、生产、流通、销售各个环节金融机构对相关参与者提供的金融服务。狭义汽车金融特指在汽车销售环节，金融机构对经销商及消费者提供的金融服务。面对消费者的汽车零售金融业务市场空间大、增速高，受到各类金融机构密切关注。

本文详细介绍了国内外汽车零售金融市场（注：本文中汽车金融市场如无特殊说明，均指汽车零售金融市场）发展状况，国内汽车金融市场发展潜力及发展历程，对比了国内汽车金融业务细分市场发展增速、主要参与者特点，分析了汽车金融业务核心竞争力等内容。以下是本文的主要结论：

• 国内汽车零售金融市场尚处于成长阶段，预计未来还有2倍增长空间，届时国内汽车金融市场规模有望达到6万亿元。2010年至今，我国汽车金融市场进入快速发展期，近10年市场规模年均复合增速超过20%，目前行业仍处于成长期，未来中长期内有望继续保持高速增长态势。以2020年市场规模为基准，我们预计在行业发展成熟过程中，汽车金融市场还有2倍成长空间，届时国内汽车金融市场规模有望达到6万亿元。

• 二手车销量高速增长，预计未来二手车金融业务增长更快。新车市场方面，当前我国新车销量进入低速增长期，未来随着渗透率提升，新车金融市场规模将继续扩大；二手车方面，我国二手车销量保持高增速，未来在销量增长及汽车金融渗透率提升双重因素促进下二手车金融市场规模提升空间较大。预计行业成熟时，新车及二手车金融市场规模占比分别为68%、32%；以2020年数据为基准，未来新车及二手车金融市场成长空间分别为1.3倍、7.6倍。

• 汽车贷款是汽车金融业务主流产品，但是汽车融资租赁业务有望实现更高增速。目前市场以汽车贷款业务为主，汽车融资租赁业务占比较小。由于融资租赁业务门槛较低、灵活度较高，未来该业务占比将有所扩大。预计行业成熟时，汽车贷款及汽车融资租赁市场规模占比分别为70%、30%；以2020年数据为基准，未来汽车贷款业务市场规模成长空间为1.6倍，汽车融资租赁业务市场规模成长空间为3.9倍。

• 汽车金融公司就有较强竞争力，银行开展汽车金融业务时应发挥资金成本、风控能力等优势并不断开拓获客渠道。汽车金融业务的主要参与者为汽车金融公司、银行以及融资租赁公司，目前国内市场格局与海外成熟市场趋同，未来随着汽车融资租赁业务发展，融资租赁公司市占率将出现明显提升。预计行业成熟时，汽车金融公司、银行、融资租赁公司市场占比分别为51%、28%、21%；以2020年数据为基准，未来汽车金融公司业务规模成长空间为2.3倍，银行业务规模成长空间为1.4倍，融资租赁公司业务规模成长空间为2.7倍。银行发展汽车金融业务时应发挥资金成本、风控能力等优势并不断开拓获客渠道，只有这样才能发展壮大自身汽车金融业务。

注：以上市场规模预测均以贷款余额规模为基准

（作者：李腾辉、林宇航）

点击查看全文汽车经销商经营特点分析

目前国内汽车产业链利润集中在制造环节，未来随着汽车产业发展成熟，产业链利润有望向下游销售与服务环节转移。汽车经销商是汽车产业链下游销售服务环节重要参与者，本文将详细介绍经销商行业特点，并解答以下问题：

什么是汽车经销商？汽车经销商的业务模式是什么，其主营业务包括那些内容？汽车经销商行业有哪些特点？竞争格局如何？汽车经销商企业核心竞争力来自哪里？其经营活动中存在哪些风险？中国汽车经销商未来将如何发展？

• 汽车经销商行业竞争格局分散。与中游整车制造环节相比，汽车经销商环节集中度较低，参与者较为分散。这样的上下游特点导致汽车经销商相对中游整车企业而言议价能力较低，在行业景气度下降时，汽车经销商几乎没有能力将资金链紧张的压力向上传导。

• 汽车经销商企业核心竞争力来源于其销售的整车品牌。汽车经销商的核心竞争力主要由其所经营的汽车品牌决定。经营不同汽车品牌的经销商有着不同的盈利能力及营运效率，通常来说，以销售豪华品牌及主流合资品牌为主的汽车经销商ROE水平远高于以经营自主品牌及弱势合资品牌为主的汽车经销商。

• 在汽车产业周期内，经销商环节盈利水平波动大。国内汽车经销商盈利水平随行业景气度变化波动幅度较大，在行业景气度提升时汽车经销商业绩弹性相对整车企业更大，在行业景气度下行时汽车经销商相比整车企业更容易发生亏损。

• 汽车经销商与日用品销售商相比，前者经营难度更大。与日常用品销售不同，汽车产业链中游整车企业较为强势，汽车经销商需要获得整车企业的授权而且面临较为苛刻的商业条件；日常用品销售过程中授权销售占比相对较低，下游销售商相对中游供应商而言议价权更大，他们通常可以在谈判中获得更优的价格及更好的商务条件。这样的特点导致两类公司经营特点及资产负债结构存在较大差异，包括：汽车经销商预付款高，资金使用效率低；汽车经销商开展汽车金融业务占据大量资金；汽车经销商在业务扩张时需要相对更多的资金；汽车经销商在行业下行时无法向上下游转嫁资金压力。

• 未来汽车经销商二手车销售、汽车维保业务利润贡献度将持续提升，汽车经销商经营效率有望在法规帮助下得以提升。与国外汽车经销商相比，国内汽车经销商二手车销售以及维修服务毛利占比偏低，这主要是由于国内汽车市场相对不成熟所致，预计未来随着国内汽车市场趋于成熟，这两项业务毛利贡献将有所提升。与国外汽车经销商资金营运效率更高，这主要是由于国内外汽车经销商所处经营环境不同所致，国内汽车经销商经营业务时通常需要储备大额存货并对整车企业支付大额预付款，这导致国内汽车经销商资金使用效率低，资产周转率低。长期来看，随着《汽车销售管理新办法》的推行，国内汽车经销商相对弱势的行业地位将得以改善，经营效率有望提升

（作者：李腾辉、林宇航）

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决定买房子之前，要先做点功课，这样在看房买房的过程中，才不至于非常被动，被中介各种坑。

一：前期了解

1.地段，这是首选，地段对于房子的保值非常重要，你要了解那个地段的区域位置，以及未来规划，当然二手房是可以看得到的。

2.交通，交通是否便利，有地铁的距离地铁多远，开车的话堵车厉不厉害，停车难不难，有地方不仅小区停车难，出了小区停车也难。

3.配套，医疗配套，教育配套，商业配套，这些在地图上就可以看得到，而且也不是很麻烦，自己先浏览，看到具体学校医院，查一下它们的具体情况，医院如何？学校如何，这个前期做个初步的了解不是很难哦。

4.物业 物业你可以不用先查，毕竟可能会看很多小区，但是你要记得问，最基础的物业费，至于物业好不好，要实地去观察，物业对你以后居住影响非常大（当然，你只是买学区挂户口就不用太在意。）。

5.价格 现在网络很发达，去看之前了解一下那个板块的价格，如果确定了看那几个小区，也要做好功课，了解它们的均价，如果你觉得麻烦，我可以教你一个秘诀，直接在app上拨打中介电话，就说我是某某小区的业主，有的人会担心，我不了解户型啥的，中介一问是不是露馅了？你先看小区在卖的价格面积，然后比如你要的是2房，那就找个该小区的2房，打开就能看到户型，面积，具体楼栋室号你就说先问问价格，这个是隐私！然后他们会认真给你报价，这不就清楚了。

6.基本的税费购房资格贷款：基本的税费很简单，购房资格网上也是一目了然吧，如果有特殊情况，请咨询当地交易中心，也不麻烦，这样最稳妥，中介也不是全能！贷款，很多软件都有贷款计算器了，你问中介，人家也是用那个算的。

7.请办理一个新的手机号！请办理一个新的手机号！请办理一个新的手机号！重要的事说三遍，看房必须给手机号，这个家家都是，如果你把你常用的手机号给他们，你以后就会被各种骚扰电话轰炸，你的手机号只要给了，就会泄露，前期有很多人给你推房子，后面装修公司贷款公司甚至儿童教育类公司都会联系你！！！所以办个小号，房子买好了直接注销。

以上六点，简单了解，其实很容易的。

二：基础的房地产术语

1.得房率：这个很多人都会问，但是也只是问，并不知道它影响的是啥，定义是套内使用面积和房屋建筑面积的比值，得房率越高，房屋使用面积越大。

2.进深 ：就是以采光的方向为准，一个房间的前一面墙到后一面墙的实际长度，实际影响采光，很多人看房子，一看前面无遮挡，还朝南，那采光很好了，如果进深过大，那么房子中间部分很暗，一般南北通透，客厅有阳台，朝南，如果进深大，你进去就可以明显感觉到客厅还是很暗的。

3.开间 就是一个房间，一面墙到另一面墙之间的距离，就是房间宽度，上面进深也可以理解为房间长度，那开间就影响功能区的大小，影响通分。

备注：开间和进深我希望大家能了解，不然人家和你说开间多少，进深多少，就是不说其他的，你要清楚呢。

5.层高 ：就是下层地板表面到上层楼板地面之间的距离，平时中介有的会有测量仪，那个测出来的是净高。（因为除去了楼板的厚度。）

6.容积率 我前面说过了，想了解自己去看。

7.楼间距：相邻楼栋外墙的距离，直接影响采光和隐私。

8.使用面积：房子里实际使用的面积

9.公摊面积：万恶的公摊面积！就是产权人在公用建筑面积中所分摊的面积，包括配电房，水泵房，楼梯间，电梯间，走廊等等，太可恶了。

三：六大嫌恶设施

1.高压电线（站）要求是15米以外

2.加油站：安全距离是50米外

3.工厂：安全距离180米以外

4.垃圾处理厂：要求500米以外

5.飞机场：要求1000米以外，特别提醒，有的虽然距离机场很远，但是，如果头顶是航道，那也是很难受，所以一定要注意，如果周边有机场，就算距离远，也要看航道在不在楼顶啊。

6.墓地殡仪馆：这个因人而异，胆大的不介意的可以不算嫌恶设施。

总结： 这些嫌恶设施，不是每个中介都会如实告知，有的直接不说的。但是好在二手房配套成熟，客户自己有心就能看到的，如果是买新房，那绝不会告知！不知道有谁去看新房的时候，案场销售或者中介会带你去看不利因素公示栏，我敢说基本都不会提这个事，开发商的公示栏也会放在角落里。而新房配套不成熟，真的有必要看不利因素公示栏，但是基本都不会和客户说这个事！

作为买客，没必要得有多专业，但是基本的需要了解，不然你一开口，中介就知道你是不是小白，如果你是小白，又遇到黑心中介，那你买房过程和结果还会顺利吗？

下期预告 业主卖房子，前期要做哪些准备？

征信是白户可以申请汽车抵押贷款押证不押车吗？部分产品是对于征信白户是没有要求的，白户也是可以进件，只是因为是白户，没有任何的贷款和还款记录，不清楚您的还款习惯，所以相对来说审批会严格一些，但也没有太大的影响；也有部分产品是对征信白户是禁入的，因为不清楚还款习惯，所以目前来说建议大家要有一些信用卡或者贷款使用情况，征信有显示一些还款记录，这样后期买房做按揭或者资金紧缺的时候想进行贷款也是有帮助的。

征信白户可以申请车抵贷不押车，那征信是黑名单的是否可以申请汽车抵押贷款押证不押车呢？答案也是可以的。完全不看个人征信的汽车抵押贷款主要有3种：一是盲批，这个是完全不看征信的，只要车辆有价值，并且有还款能力即可，这种也是车抵贷押证不押车的一种形式；二是过户贷，也就是将车辆过户给汽车金融公司，车辆还是您在开，每个月按时还款，到期后，汽车金融公司将车辆过户回给您；三是押车，将车辆、行驶证、钥匙押在押车公司，您不能开车，这种模式就是可以随借随还，简单方便，快速解决您资金周转问题。所以，征信黑名单也是有很多车抵贷方案可以操作的。

关注我，带您了解更多车抵贷知识。

近几年来，一直都听到很多朋友说自己的房贷利率很高， 贷款20年，总利息差不多都要赶上本金了，确实不太划算。正好前两天，老黄看到武汉房贷的新政，首套房利率竟然4.25%了，顿感一惊。同样是房贷的客户，为啥区别就是这么大呢？借此机会跟大家闲聊下。

这里科普下，现在所有银行的房贷利率都是通过LPR±基点(BP)的方式得出来的。

LPR：是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。LPR分1年期和5年期。

简单来说，就是由十几家具有代表性的银行商量了一个数字，用于指导金融机构贷款定价。

BP：基点，一个基点就是万分之一，也就是0.01%

有了这两个玩意儿，就可以算出你的年化利率多少，下图是2022年7月的LPR定价。

之前有个朋友问我，说他去办房贷，看到上面写的是加100个BP，不知道什么意思？

很好理解，100个BP就是万分之一百，就是1%，然后加上LPR4.45，所以他房贷的年化利率就是5.45%。

又比如，我去某国有银行办了个抵押贷，三年期先息后本，银行说加15个BP，那我的年化利率是多少呢？

很简单，3年期是5年以内，参照的就是1年期的LPR，那就是3.7%+0.15%=3.85%。

同样减多少个基点，算法也是一样。

房贷利率与LPR挂钩是2019年8月才有的，从2020年1月开始执行，在此之前，也有个类似的玩意，叫基准利率，有个5年期基准4.9%陪着我们走了好久，然后在此基础上上浮多少或者打多少折，就是你的最终利率。

房贷利率从2017年上调截止至今，相对来讲，都是在较高的水平上，极限的时候，有的客户可能要到年化利率6%以上，当时有个5年期以上的基准利率4.9%，首套房普遍在上浮15%-25%之间。也就是5.635%-6.125%,我们重点就是讨论这一类群体，而2017年之前的客户，要么当时的利率不高，要么已经结清或者剩余本金不多了。

挣钱不易，而房贷又利率怎么高，我该怎么办？老黄为大家总结了三条。

1.归还房贷本金或者缩短年限

正常来说，房屋贷款的本金越高，贷款利息也就越多，贷款的年限越长，总的利息也会越多。比方说，同样的是年化5.6%，本金100万比本金60万20年多付26.5万利息，同样100万，年化5.6，贷款30年比贷款20年多付40万利息。当然，这对客户自身经济条件是有一定的要求，需要有足够的闲散资金或者说能够承担较大的还款压力。

2.商贷转公积金贷贷

公积金房贷本身就是国家对一些稳定的授薪人士群体的一种政策性贷款，它最大的优势就是的利率是常规贷款里面的天花板。当然要求相对比较多。

下图是商转公的基本要求

总结就是，征信好，有还款能力，公积金缴费正常。

有人问，商转公难不难？你管他难不难，几个操作就能省几十万，你要还是不要？

3.按揭贷转抵押贷

转贷的通俗的意思是：举个例子，李先生2017年在中X银行做了一笔200万房屋贷款，年化利率6.15%。月还款14502元。后面听到了铺天盖地的宣传，说现在某商业银行抵押经营贷可以做到年化利率3.7%，月还款只有11805元。一个月将近少了2697元，心里还是比较痒痒的。

一句话总结，转贷就是换了一个银行还款，同样的额度，每月还款变少了。

但老黄在此提醒下，利率较低的抵押贷都是经营性贷款，一般需要客户有营业执照和经营佐证，想转贷而非真实经营的客户需保持一份谨慎。

我是老黄，一个入行7年的从业者，用几句话带你了解贷款那些事~

金融行业以信用为基础，是一个高风险的行业。金融行业和行业一样，也面临着经营风险。

经营风险是指由于业务规模不够大，产生的毛利不能覆盖固定成本而产生了亏损。

与经营风险相比，金融行业自身业务造成的财务与信用风险才是更加引人关注的！

由于金融机构杠杆率较高，因此业务风险会产生很大的社会危害。

具体怎么判断银行、券商、保险等金融各业态的风险程度？

可以从两个方面观察：一是本身杠杆率高不高；二是客户资金是否与公司资金隔离开来。

让我们逐一分析一下几种主要的金融业态的风险。

1、基金公司

基金公司需要一个亿的注册资本，而且是实缴资本，这在各种金融业态中算比较低的了。

基金公司的主要的风险就是业务风险，如果业务拓展不了，不能取得足够的管理费，这一个亿很快就花完了。

毕竟基金是个高大上的行业，员工至少都是硕士起步的，年薪至少大几十万。

办公场所一般位于CBD最豪华的写字楼。

租金加上员工工资，每个月的开销都不小。

基金公司的业务风险反而不是很大！

目前，我国的证券投资基金无论公、私募都是契约型基金，每个基金相当于一个信托产品。

基民是委托人和受益人，基金公司是受托人，银行担任托管人。

一家基金公司，无论管理多少只基金，每只基金都是相互独立的。

对于基金公司来说，一、两只基金业绩做得不好，都不会对自身有很直接的致命危害。

最多影响口碑，下次发行新基金会难些！

有时候，基金公司会把一部分自有资金来购买自家基金，向外界释放出积极的信号，希望吸引客户购买。

既然是投资，就会有风险！

不过这些钱就算亏光了，危害也不会太大。因为这都是基金公司自己的钱，没有加杠杆。

因此，在几种金融主流业态中，基金公司可以说是风险最小的了！

2、信托公司

信托公司的最低注册资金是3亿，也是实缴资本。一般金融业监管要求，注册资本都是实缴资本。

理论上，信托公司的业务风险也不大。

因为信托产品都是相互独立的，即使亏也不会影响到公司母体，就像基金公司那样。

经营性信托是信托公司的主要业务，特别是集合资金信托计划，包装出各种各样的理财产品。

​有债权性质的融资类信托，相当于委托贷款；有股权性质的投资类信托。相当于一个风投基金。

​很多房地产公司以融资类信托这种方式来筹集资金，在房价高涨的时候收益还不错，往往都在10%以上。

​​后来到了2018年，已经有不少产品违约，打破了刚性兑付。

​

​​投资者也不傻，既然有违约风险，那我就不买了。

​信托公司为了能让产品顺利发行出去，自己买了劣后级，作为担保吸引客户来购买。

​​这下子就把自己陷进去了，出现了暴雷现象。

​

​如果信托公司只是把自己的钱亏光了，那倒也没什么太大的危害。

​

​但信托公司拥有很多融资渠道，是目前唯一能够涉足货币市场、证券市场和和实体投资的金融业态。

​​一方面他可以参加银行间拆借市场，从其他银行那里借了很多钱。另一方面他还可以为自己发行信托产品来筹集资金。

​​这样一来，风险就对外扩散了！

3、保险公司

全国性保险公司资本金至少人民币十五亿元！

​​保险公司最大的风险就是遇到重大自然灾害等突发事件，赔付数量太多了，赔不了而破产。

​

​为了应对风险，保险公司设置了很多制度：

​​1、注册资本的20%，存入银保监会指定银行，只能用于清偿破产债务。

​2、提取了未到期责任准备金、未决赔款准备金、寿险责任准备金等，相当于银行的坏账准备金。

​3、从每笔保险业务收入中提取保险保障基金，​用于在保险公司被撤销或者被宣告破产时，向投保人、被保险人或者受益人提供救济。这有些类似于银行的存款保险制度。

​

​目前有东方人寿、国信人寿和安邦保险三家破产的保险公司。​

​保险公司破产似乎不会影响客户，因为有保单会由新的保险公司接手。

​不过，个别公司破产可以这么处理。

​如果全行业爆发系统性风险，那也找不到人接手了。

​

​​​4、证券公司

​​​证券公司的注册资本有分几种情况。

​​如果只做经纪、咨询业务类的券商需要5000万；如果涉及投行，自营，资管等业务，只要有一项，注册资本需要一个亿；两项以及两项以上需要5亿。

​

​总的来说，证券公司的风险并不是很大。因为股民的保证金是存在托管银行里的，无论券商本身或者托管银行破产都不会受影响。

​

​不过这是由血淋淋的教训造成的！

​​早年还没有保证金第三方存管制度，证券公司可以随便挪用客户保证金。

​南方证券由于自营业务亏损，挪用了客户准备金高达80亿元，也没弥补上市这个黑洞。

​爆雷后，央行提供了80多亿再贷款来买单，收购了自然人债权。

​最后由建银投资接盘，在承担央行已经注入南方证券80多亿元再贷款的基础上，再以3.5亿元的代价，接手南方证券的经纪、投行业务，成立了中投证券。

​

​​挪用客户保证金倒闭的可不仅仅是南方证券一家，一共17家券商破产或关闭。

​其中有的业务保留下来，重组成另一家新券商。

​​大鹏证券的营业部被长江证券收购；而广东证券、科技证券和中关村证券合并成安信证券

​目前证券公司没有挪用客户保证金这方面风险了，主要风险在于自营与融资融券。

​其中，融资融券和期货公司的风险差不多。

​这个风险大家在股灾时期领教过！

​​5、期货公司

​期货公司净资本最少在5亿元以上。

​​期货公司的业务和券商很类似，都是对于特定标的物的买卖来赚取价差，因此都由证监会监管。

​但期货买卖天然就带有高杠杆；而融资融券在整个证券公司的交易量中的比例并不高，大约在10%左右。

因此期货公司的风险要远远高于证券公司。

客户只要用5—15%比例的保证金就能交易，相当于期货公司要给客户一笔授信。

与此类似，交易所也会给期货公司一笔授信，因此交易所也承担了不小的风险。

​所以每当节假日要休长假的时候，交易所就会宣布提高保证金比例来降低风险，原因就是预防在长假中发生突发事件。

如果产生系统性风险，客户爆仓卖不出去，还要倒欠期货公司一笔钱。

期货公司就面临着客户破产追不回来的风险，很可能自己也破产了。

同样道理，破产的期货公司多了，也会波及到交易所。

6、银行

储户把钱存入银行，就是把所有权转移给了银行，形成了一种负债关系。

银行的主要资产业务就是贷款，这是一种间接融资。

资金贷给谁不贷给谁，并非由资金的初始供应者储户决定，而是由金融机构决定，这就需要银行承担所有的责任。

​不同于直接投资，客户亏多少都是自己负责，一般不会波及金融机构自身。

客户把钱存进银行并不一定就是为了利息，还有支付结算的功能，不可能带着着一大帮现金去做生意。

因此，即使在一些实行负利率的国家，企业还是把钱存进了银行。

客户最重视的就是资金的安全以及流动性，大家都倾向于选择大银行，因为越大越不容易倒闭。

这样一来，小银行就得不到发展。

​因此，银行业就搞了个存款保险制度，让大小银行处于一个比较接近的竞争环境。

​

存款保险制度有一个弊端，可能诱发道德风险。

一方面，存款保险制度使得存款者风险意识下降，特别是在利率市场化实现后可能不顾银行经营风险，将钱存到愿意支付最高利息的银行；另一方面，商业银行的风险约束机制也会弱化，在经营活动中就可能为追求高额利润而过度投机。

​

在各种金融机构中，银行的风险最大。

除了间接融资的业务特点这个原因外，还因为银行资产在金融行业中的比重最大，在我国达到了90%以上。

因此监管部门一直提倡股市等直接融资方式，降低系统性风险。

这些特点决定了银行破产产生的风险最大，对社会的危害性也最大。

所以，在金融的各种业态中，对于银行的监管力度也最大！

​

这几天烂尾楼的新闻刷屏了，发表一下个人观点，不喜勿喷！

首先确定银行是不是按相关法律法规放贷，如果不是，问题在银行，这没啥说的，银行为自己的钱负责无可厚非！

现在大部分的问题是，银行放贷合乎流程规矩，这就麻烦了！

买房者和开发商签购房合同，然后向银行贷款！银行的责任是啥？确保楼盘在满足能贷款的条件下放贷，不管是公积金还是商业贷，这个是前提！然后银行的利润来自于贷款利率。

现在的问题是，开发商通过若干手段满足了相关法律法规，银行自然是可以放贷，而且必须放贷，为啥？银行也要生存！也要赚钱！如果连满足条件的钱都不赚，不如关门！

现在，开发商就是恒大吧，资金链断了，房子烂尾了，买房人怎么办？

买房者绝对是弱势，毕竟首付交了，贷款也还了几年了，工程停了，连个毛坯都收不到，这钱不就打水漂了么！

但必须说清楚，弱势归弱势！道理还是得讲！

购房合同是买房者和开发商之间的合同，现在不是银行违约，而是开发商违约，主体是不是很清楚了！矛盾应该是买房人和开发商之间的问题，银行只是个中介，就算打官司第一被告绝对是开发商！

这么说应该没什么问题吧！

下一步，就是开发商倒闭或者直接说没钱了怎么办？

我认为第一步告开发商！当然指望他赔钱基本不可能，他要有钱也不可能烂尾！告的目地不是让他赔钱而是r让判决购房合同无效！

只有这样才能光明正大的拒还贷款！

没有法律依据单方面拒还说不好听点，你就是再有道理也变得没有道理了！

公平吗？不公平！

花钱当冤大头当然不公平！

可各位想想，世界上哪有绝对公平的事？规矩就这样，他们坏了规矩，但你不能坏，因为你就是个普通老百姓，没有坏的资格（恕我说话难听！）。

买了恒大房是你的不幸，这也许是你人生之中一堂最贵的社会课！

也希望买房的朋友买房不能再像以前一样看地段，看户型，这些都不重要，首先得保证他还活着，他活着你才能活着！

买房还得看大央企，就算再不如意，他不会交不出房！

还是那句话，他活着，你才能活着！

前言：这是 长沙慧姐 公众号第183篇原创内容。

个人信用贷款主要依据借款人的个人信用状况确定贷款额度，信用等级越高，信用额度越大，反之越小。

由于这种贷款方式风险较大，一般要对借款人的还款能力、还款意愿等情况进行详细的考察，以降低风险。

有哪些商业银行贷款比较容易呢？

贷款，最重要是找到适合自己的，才是最好的。

每一家银行都有信用贷款产品，但是不同银行的信贷产品对客户的要求不同，审核机制、风控标准、准入条件、利率也是不同的。

首选，银行信用贷款。

这类型的最大特点是利率低、额度高，缺点是办理门槛高。

银行信用贷款又分国有银行、全国性股份制商业银行、地方性银行、村镇性银行，要求也是从高到低。

资质特别好的客户群体，可优先选择四大行，中农工建，这几大银行的最大的优点是利率低，缺点：审核严格，门槛高，资质一般或较差的不易通过。

资质一般的的客户群体，可选择股份制的商业银行，利率中等，要求也较四大行低。

资质稍差的客户群体，可选地方性银行、村镇合作银行，这类银行对客户资质的要求较宽松，利率比四大行和股份制商业银行要高些。

资质越好的往前申请，贷款的利率越低。

其次，金融机构信用贷款。

这类型的要求次于银行信用贷款，额度高、利率中等。包含担保机构、信保机构、小贷公司、消费金融公司等等。

最后，互联网信用贷款。

缺点是利率高、额度普遍较低，优点是准入门槛低，通过率高，银行和金融机构办过后还可以续申请。尽量选有金融持牌的头部公司。

贷款不能盲目申请操作，多申请几次，征信查询过多，后面极难通过。

一定要了解自身的征信情况、自身资质条件和实际需求情况找到匹配的产品。

必要时可以通过专业人员的介入申请办理，省时省力，通过率更高、利率也可以同等条件匹配最低，同时避免征信变花。

来源：长沙慧姐

小编：CSDK26

一，购房签约签署合同

二手房买卖一旦签约，买卖双方行为即受法律约束，任何一方违约需按合同约定进行赔付。二手房签约涉及买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同的签订，合同签订后可办理网上签约。

流程步骤

1、购房合同及补充条款

买卖双方确定房屋权属、购房金额、交房及过户时间、付款方式及时间、违约责任及赔偿方式等多方面条款，一些特别需要约定的事项可以在补充条款中进行明确

2、居间合同

买卖双方和中介公司，签订的居间服务合同，约定了居间服务费用、居间代理费，有的地方还会约定贷款服务费、评估费、过户费等，以及权利义务、违约责任等条款

3、交易流程讲解

经纪人会根据贷款方式，对后续房屋交易的流程进行初步讲解，买卖双方要提前准备相关材料，按时办理后续事项。在合同生成后，可以通过“交易可视化”功能，随时查询交易办理进度和下一个环节办理事项

常见问题

找代理人签约，怎样做才有效？

1、当场给买/卖方打电话核实代理人身份。

2、委托代理人需出具真实有效的《授权委托书》，或出具安全性更高的房屋公证委托书，授权委托书要列明授权代理事项及授权期限。

二，网签备案签署合同

在政府网上签约系统，录入合同的条款信息进行备案，以防止假房源、一房多卖等风险，也就是常说的打网签

流程步骤

1、信息提供

提供基本个人信息和证件以及交易房屋的信息，由经纪人和交易服务人员打网签，生成电子网签合同

2、签字确认

经纪人将生成的网签合同递送到买卖双方手中签字确认

常见问题

二手房为什么要及时网签？

1、二手房及时网签，可使房产交易透明化，充分保证买卖双方的权益，通过网签备案还可有效避免卖方“一房二卖”。

2、网签后卖方资质经过核实会更加可信，房源信息也更加可靠。

3、网签有利于政府对二手房市场进行监控。

上海个人贷款主要可以分为信用贷款和抵押贷款，在贷款前，要注意点什么呢？小编 奔奔牛 觉得要注意的主要有下面几个方面：

1．个人征信情况：申请银行个人贷款，首先要了解自己的征信情况，建议先拉取一份详细版征信，了解自己是否有逾期或者查询，甚至是白户，以免盲目申请贷款，导致失败，增加查询次数，导致后期申贷困难

2．贷款途径：贷款途径优先选取银行，如果是没接触过贷款或者对贷款产品不甚了解的客户，建议寻找专业的贷款中介办理，通过率更高，利率也能做到最低，很多材料和小瑕疵也能沟通操作。

3．贷款利率与期限：申请贷款成功签约时要注意贷款利率和期限，银行利率往往相对非银机构要低很多，不过主要还是看客户资质的，资质好则利率会低，资质一般利率相对会高点。期限的话，期限越长，还款压力越小，要根据自己的还款能力选择适合的贷款期限。

4．贷款产品：选择贷款产品需要根据自己实际情况去申请，信用贷款的准入方案一般有银行流水、保单、公积金、房产、车子、营业执照等等，建议客户选择适合自己的产品去申请贷款。对于资质不太好，征信不是特别好的客户，在银行拒贷了，建议考虑通过专业中介或者助贷公司去办理贷款，很多方面都可以软操作。

5．贷款通过率：对于急用钱的客户，首先应该考虑往往不是利率，而是通过率，要优先选择通过率高的方式与产品去贷款，因为金融机构放贷是看你个人征信机构查询次数的，贷款审批信用卡审批多了，征信就花了，就会拒贷。所以，对于资金紧张的客户，应该优先选择通过率高的方式与产品

6．贷款用途与贷后凭证：银行贷款是需要合理的贷款用途与贷后凭证的，比如贷款用途合同、发票、收据等等，目前来说，个人贷款常见的用途是消费、企业经营，客户应该根据自己情况选择合适的贷款类型，准备贷款用途材料，防止被银行贷，提供不了贷后材料，被收回贷款，严重的会征信上点“关注”。

我是有问必答，有消息必回的 奔奔牛，感谢您的关注！

二手车分期付款流程是怎样的？

您好，现在市面上的贷款基本上都可以选择分期付款的方式，以缓解资金的压力，时间从3个月-3年之间。选择分期付款不仅要选期数长、压力小的，更重要是选择正规的大品牌，贷款平台有保障，资金和个人信息都安全。

买个人二手车怎么办分期付款？

贷款买二手车需要提供以下的主要是三类资料和证明：购车本人的身份证、户口本、居住证明和收入或者劳资证明；贷款购车人与其配偶的关系证明；两张一寸近照。

贷款买二手车的程序大致为：到二手车经销点咨询；将所提交的资料交连锁店初审；交首付款、选定车型、与经销商签定购车合同、办理保险等；银行受理、批准；经销商为客户办理车辆相关手续并交付车辆。

汽车分期付款是怎么分期？

二、审核通过后，可以签订借款合同和担保合同，当然可以选择办理抵押登记手续，或做好相关公证。

三、银行同意发放贷款，按照合同约定方式划款到经销商或个人账号。

四、车贷申请人必须按时还款，对于提前结清贷款的，会收取一定违约金。一般逾期3个月没还款，银行或金融机构会电话催促一下，但超过3个月还是没有还款，可能会录入个人的征信系统中，严重时还有可能被告上法院，有权将车辆拖走，通过法院拍卖将所得用于还债。

五、正常结清的，可以持有效证件领回贷款结清凭证和相关抵押证明，还要到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

[拓展资料]

购车分期付款是指用户分成几期，每月分批给钱。分期付款是当前汽车市场的热点，在当前车市低迷的市场环境中，分期付款被很多商家看作是抢占市场份额的有效手段。

付款形式：

汽车行业的分期付款形式多种多样，主要有三种：

（1）银行消费贷款方式；

（2）汽车厂家金融公司贷款方式；

（3）融资租赁方式，市场上主要是“开元汽车”品牌连锁机构在经营。

二手车分期：

大多数销售商针对消费者的不同需求展开了信贷消费的一条龙服务，将繁琐的贷款购车手续变的简单快捷。从车辆的选定、收费、办理银行卡、保险、银行签字到办理泊车位证明、移动证、验车上牌全有专业销售人员来做，您只需提交所需资料即可。

买二手车的贷款政策一般而言，首付款是从车辆销售价格的20%起付，贷款期限不高于三年。对于贷款人必备条件、所需资料和贷款流程等操作流程基本等同于新车贷款。申请二手车贷款必须具备北京市户口，身份证和固定住房，这是先决条件，第二就是年龄的要求，一般是在20到60岁的公民，而且您必须具有稳定的职业和稳定收入，以此确保按期偿还车款本息的能力。

办理二手车分期付款需要提供三类资料和证明：购车本人的身份证、户口本、居住证明和收入或者劳资证明；贷款购车人与其配偶的关系证明；两张一寸近照。

买卖二手车为什么一定要查车辆维修保养记录、事故出险理赔记录呢？

首先，维修保养记录，我们可以查看到汽车历史的维修和保养内容，可以检查车辆是否有过重大的维修记录，判断车辆是否存在大修、事故历史。

其次，我们还可以查询这辆车的出险记录，出险记录反映车辆历史是否有过重大事故，碰撞记录。如果该车辆经历了追尾、剐蹭、事故、泡水的话，寻求保险理赔，我们就可以通过查询车辆出险记录，判断车辆是否存在事故、泡水历史。

通过车架号，也就是车辆VIN码，现可在【查车侦探】里查询车辆的事故记录、维修保养记录、出险记录等车辆信息，无需路途奔波到线下4S店或者保险公司、车管所去查询，也无需下载安装APP，直接使用手机即可一键查询。

IT之家 7 月 3 日消息，今日下午，小米创办人、董事长兼 CEO 雷军表示，小米 12S Pro 支持 120W 澎湃秒充，拥有两档模式：

• 疾速快充，19 分钟即可充至 100%；

• 恒温模式，25 分钟充至 100%，稳定低温表现。

此外，小米 12S Pro 还支持 50W 无线秒充和 10W 无线反充。雷军称小米 12S Pro“虽然是 2K 屏幕，但这次 Pro 续航超乎想象”。

IT之家了解到，小米影像战略升级暨小米新品发布会将于 7 月 4 日晚七点召开。届时，小米 12S、小米 12S Pro、小米 12S Ultra 等新机将正式发布。根据此前爆料，小米 12S 系列三款机型都将基于高通骁龙 8+ Gen 1 旗舰平台，其中小米 12S Pro 还将提供天玑 9000 版本。

屏幕方面，小米 12S Pro 采用 6.73 英寸第二代 LTPO 2K 屏幕，拥有 522 ppi 与 1500nit 峰值亮度，同时支持支持 16000 级自动亮度、10bit 色彩、微棱镜技术与 1-120Hz 智能动态刷新率。

从利率角度看，贷款哪一期还款最划算？

这个问题就是典型的涉及到贷款利率的计算。

1. 余额计息

有抵押的贷款大多都是【余额计息】，即每一期的利率都是一样的，你欠银行多少本金，按照每一期利率*剩余本金=当期利息。

由于每一期的利率都是一样的，所以任何一期还款都没有任何差别。体现在房贷、经营贷、消费贷等。

2. 全额计息

没有抵押的信用贷、信用卡分期等大多【全额计息】，即使你每个月都在还本金，欠的本金越来越少，但是每一期的利息还是按照全额欠款来计算的。这就导致只有第一期的利率是最低的，以后的每一期利率越来越高。

这种情况就存在“贷款哪一期还款最划算”的问题。

哪一期最划算呢？

越早越划算。

在实际情况中，要看合约里面是否允许提前还款，违约金是多少？你自己的资金成本是多少？综合算下来，你的资金成本与哪一期的利率相同，那就在哪一期还款。没有一定之规。

目前的房贷期限最多是30年，北大教授提议的40年好像反映很差，很多人认为房贷延长到40年，就是一辈子在给银行做奴隶。下面咱们分析一下用30年贷款买房的优劣。

房价的基本构成大概是这样：土地成本+税收及配套成本+建设营销成本+开发商利润。其中只有建设成本是可以预算的，而且全国范围的差别都不大：大概就是1200～2800元/平方米。剩下的钱，都跟房子无关了。

假设深圳南山一个房子的面积是100平方米，单价是8万/平方米，房子的直接成本是28万，房子总价是800万。你的首付按30%计算是240万，再加上杂七杂八的，你要准备250万，贷款550万，按照现在的利率，30年后，你总共给银行的钱是1100万以上，再加上你的首付和税费，你为了这套28万的房子，搭上了30年的幸福生活，总共支付了1350万！30年后，房子的价格到底是多少，没人知道。

上面说的都是劣，好处是什么？你用250万，就能住进800万的房子，而且当你还完30年的房贷后，房子还是你的财产，你被自然淘汰后，还能给你的子孙来继承。不像租房子，你就是租50年，也是替人家还房贷，房子始终是房东的。

普通人贷款买房，贷款如果不超过家庭收入的30%，而且贷款家庭还具备一定的抗风险能力和资金，什么问题都没有，放心大胆去贷款买房。合理利用好贷款，大概率能跑赢CPI指数，在货币不断贬值的过程中，能够保持自己的财产稳定。

超过家庭总收入30%的房贷，具备一定的危险性：一旦出现降薪裁员，出现病伤等意外情况，断供的几率非常大。还有人罔顾现实，看着吃饭赚钱，连首付都是借的，也硬要贷款买房。这样的人一旦骑上，在目前的市场行情下，想无损解套离场，难度非常大，如果不能迅速断臂求生，越拖损失越大，最后只能是断供弃房，遍体鳞伤。

房子对任何人来说，都是刚需，没人生下来就是住桥洞子的命。对一些收入高工作稳定的人，买房子不是什么难事，虽然房子在普通人看着很贵，但人家的月收入完全可以承担区区几万块的贷款，相反，一些收入比较低的，就不要和人家一样去拼抢商品房了，廉租房，安居房，普通租住，都能安家落户，也能结婚生子，还能上学工作。

没有高收入的人和家庭，刚需的是稳定的无忧生活，吃穿住行，上学就医，都是生活中的刚需，它虽然也包括房子，但房子不是生活的全部。

现在网上各类的广告说是房产抵押贷款如何的简单，这里简单说一下房屋抵押贷款的简单流程：

第一步 准备房产抵押贷款需要的材料：

　　房地产权证或房屋权证，借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证，收入证明(需盖公章)，产调，银行流水，双方的征信报告；如果是未婚就不需要提供结婚证。

第二步：到银行申请，审核通过之后进行第二步银行客户经理下户看房；

　　根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。住宅一般可以做到评估价的7-8折，公寓或是写字楼以及商铺等商业性房产可以做到评估价的5成左右。

　　 第三步 在银行面签合同

　　房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

第四步 办理抵押登记

　　借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。

房产抵押贷款的一般流程

　　 第五步 等待放款

　　抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。房产抵押一般以经营性贷款为多，所以需要做一个购销合同，抵押贷款是以货款的形式发放，所以贷款是需要一个第三方收款人，这个贷款人如果不是很清楚可以咨询一下所在的银行客户经理或是中介。

还有一些房子是因为房子的户主年龄比较大，所以这个就需要担保人或是共签人（次贷人），这个共签人主要以子女为主。有一种情况就是买房子的时候房子放在小孩子名下的，孩子属于未成年，这种情况房子是做不了抵押的，市面上有很多的中介打着所谓的这种问题房子都可以操作，这种情况要谨慎办理。

以上就是房屋抵押贷款所有的操作流程，很多客户想省一笔中介费可以按照这个操作步骤操作，一般房产抵押的中介费在两到三个点，这里就有好几万的中介费了。

找中介办理需要找一个靠谱的中介，一方面省时间还能节省利息方面的费用。