作者李凤文系中国知名财经评论员

近年来，银行员工违规参与“倒贷”导致的被诉案件时有发生。由于“倒贷”行为在客观上与银行活动有密切关系，加之银行员工参与其中，易使其个人行为与职务行为发生混淆，即便银行与出借方之间不存在合同关系，因银行员工参与其中且银行表面受益等，法院也可能认定员工违规“倒贷”属于职务行为，判令银行承担相应的责任。本文结合案例分析，剖析了银行“倒贷”风险产生的原因，并提出了防控风险的建议。

案例介绍 员工参与“倒贷”，银行被诉返还资金

A企业在某支行有3000万元贷款到期，贷款到期前A企业告知该支行无法筹集到还贷资金。为了收回此笔贷款，该支行主管信贷的领导电话通知客户经理宋某，要求帮助A企业联系过桥资金归还到期贷款。在银行客户经理宋某的联系和共同参与下，A企业与安某、薄某协商“倒贷”事宜。

由于安某、薄某对借款不放心，银行客户经理宋某表示保证借款百分之百没问题，用不了几天就能还上。安某、薄某要求将A企业在该支行办理贷款抵押的《土地使用证》和《他项权利证书》交由自己保管后，资金供需双方签订了《过桥资金借款合同》，借款金额3000万元，借款期限为10天。银行客户经理宋某等在担保人处签字，并提交了对借款人因本次借款而产生的全部债务承担不可撤销的无限保证连带责任的声明。《过桥资金借款合同》签订后，三方又签订了《担保借款合同》，银行客户经理宋某等为担保人。

在A企业从某支行再次办理贷款时，因该土地证已在另一家银行办理了贷款抵押，涉嫌重复抵押（后查明，A企业连续多年使用假土地证在该支行进行贷款诈骗，另案处理），某支行以不能办理抵押为由，未能贷款给A企业，导致过桥资金未能按时偿还出借人。于是安某、薄某要求银行返还出借资金，在协商未果的情况下，安某、薄某将某支行、客户经理宋某，连同A企业等一同告上法庭，请求银行、A企业等返还3000万元，并判令连带赔偿经济损失。

法院认为，银行客户经理宋某的行为应认定为代表某支行的行为，此3000万元借款是为了偿还A企业的银行贷款，是为了银行的利益，故宋某的行为应属职务行为，其造成的法律后果应该由所在支行承担。经最高法最终裁定，银行对客户经理宋某的职务行为承担连带清偿责任，返还A企业在安某、薄某处的借款3000万元，及以此为基数，自借款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至判决生效之日止的损失。

原因分析 内部管理不到位，贷款风险隐患突出

目前，“倒贷”已成为一些银行机构人为调整贷款占用形态，掩盖不良贷款的一种手段，有的银行放松职工管理，使员工充当资金掮客，参与“倒贷”，从中获利。银行违规“倒贷”存在较大的信贷风险。

（一）“三查”不到位，违规“倒贷”风险隐患突出。贷款“三查”是防范信贷风险的重要手段，对于“倒贷”来说也不例外。但有的银行贷前调查不认真、不细致，甚至是走形式，对相应手续是否合法完备审查不严格，贷后检查不及时、不到位，未能及时发现贷款存在的问题等，埋下风险隐患。尤其是在“倒贷”时，一些银行机构往往疏于各环节审查，风险隐患突出。此案例中，A企业已连续4年使用假土地证进行贷款和“倒贷”，如果首贷时银行有一个环节能够严格把关，就不会出现贷款诈骗问题。退一步讲，如果“倒贷”时不麻痹大意，也能够及时发现贷款管理存在的漏洞，并及早采取措施进行风险化解，避免更大损失。

（二）经营压力以及绩效考核的不科学，致使基层机构违规“倒贷”问题突出。目前，压降不良贷款，保持较高的信贷资产质量已成为基层行经营的重负，并且不良贷款余额及不良贷款率考核在基层银行机构绩效考核中占有相当比重。一旦不良贷款余额增加、不良率上升，不仅基层员工收入将受到较大影响，同时相关人员还将面临问责的压力，提职晋升也会受限。因此，“倒贷”已成为一些银行机构掩盖不良贷款的重要手段。

（三）员工管理不到位，一些员工参与民间借贷。“倒贷”需要外部资金的参与，由于一些借款企业很难找到大额资金，一些小贷公司及企业老板便盯上银行高管及客户经理，与银行员工勾结为企业提供高息“倒贷”资金从中获利。由于银行业务量巨大，很难监督每个员工的每一笔贷款，只能对整体业务设置监控流程，对信贷管理人员和经办人员缺乏及时有效的监管。同时，由于银行对一些员工行为失察，在内部监管不到位的情况下，有的银行员工禁不住利益的诱惑或出于绩效考核的压力，有章不循、违规操作，违反员工管理规定，充当资金掮客，参与民间借贷。

应对措施 加强贷款“三查”，强化员工管理

银行应从多方面采取措施，杜绝“倒贷”风险的产生。

一是加强信贷全过程风险识别，杜绝违规“倒贷”。银行要严格落实贷款“三查”，强化贷前、贷中、贷后各环节的监控，把好贷前调查关、贷时审查关、贷后检查关，确保企业提供的各种资料真实准确完整，为贷款安全奠定基础。银行要充分利用好地方政府搭建的企业信用信息平台，运用大数据、云计算等互联网技术，加强对信贷信息的处理加工，为借款人精准画像，提高信贷决策的科学性。有关企业到期贷款归还问题，监管部门已作出明确要求，银行可根据企业经营实际情况开展续贷、展期、重组等，以缓解企业资金紧张局面。杜绝违规“倒贷”问题的发生，避免加大企业融资成本，减轻企业负担。

二是完善绩效考核办法，落实尽职免责要求。各银行机构要根据地方经济发展实际和银行经营管理需要，科学制定绩效考核办法，合理设定不良贷款考核指标和权重。同时，要落实好尽职免责要求，对符合免责条件的要予以免责，降低基层机构以及客户经理的信贷管理压力，提高其信贷投放的积极性、主动性。对于通过各种手段掩盖不良贷款的，要予以严厉查处和问责处理，不能姑息迁就。

三是完善内控制度，加强银行员工管理。去年，银保监会发布《关于持续深入做好银行机构“内控合规管理建设年”有关工作的通知》，要求银行机构聚焦重点领域、瞄准薄弱环节，强化整治、补齐短板，将狠抓内控合规管理与提升金融风险防控能力、服务实体经济高质量发展紧密结合。对此，各行要完善内控制度，运用智能化、网格化手段加强员工行为的精细化管理。对重要岗位关键人员要进一步加强岗位有效制衡，规范不相容岗位管理，严格落实重要岗位轮换、强制休假及任职回避等监管要求。要强化员工劳动合同管理，严厉打击参与民间借贷、非法集资、充当资金掮客、经商办企业等行为。

住房装修合同

委托方（甲方）：

承接方（乙方）：

工程项目：

甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行居室装潢。为保证工程顺利进行，根据国家有关法律规定，特签订本合同，以便共同遵守。

第一条：工程概况

1、工程地址：

2、居室规格：房型一层（式）三室二厅一厨二卫，施工面积144平方米。

3、施工内室：详见施工图。

4、委托方式：

5、工程总天数：120天。

第二条：工程价款

工程价款：柒拾万元正。

第三条：质量要求

1、工程使用主要材料的品种、规格、名称，经双方认可。

2、工程验收标准：双方同意参照临海地方标准《住宅装饰装修验收标准》规定。

3、施工中，甲方如有特殊施工项目或特殊质量要求，双方应确认，增加的费用，应另签订补充合同。

4、凡由甲方自行采购的材料、设备、产品质量由甲方自负，施工质量由乙方负责。

第四条：材料供应

1、乙方须严格按照国家有关价格条例规定，对本合同中所用的材料一律实行明码标价。乙方所提供的材料均应用于本合同规定的装潢工程，非经甲方同意，不得挪作他用。乙方如挪作他用，应按挪用材料的二倍价款补偿给甲方。

2、乙方提供的材料、设备如不符合质量要求，或规格有差异，应禁止使用。如已使用，对工程造成的损失均由乙方负责。

第五条：付款方式

1、合同一经签订，甲方即应付100%工程材料款和施工工费的50%；交工期进度过半，甲方即第二次付40%，剩余10%尾款待甲方工程竣工验收后结算。

第六条：工程工期

1、如果因乙方原因而延迟完工，每日按工费的1%作为违约金罚款支付给甲方，直至工费扣完为止。如果因甲方原因而延迟，每延迟一日，以装潢工程价款中人工费的1%作为误工费支付给乙方。

2、由甲方自行挑选的材料、设备，因质量不合格而影响工程质量和工期，其返工费由甲方承担，由于乙方施工原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不变。

3、施工中，甲方未经乙方同意，私自通知施工人员擅自更改施工内容所引起的质量问题和延误工期，甲方自负责任。

第七条：工程验收

1、工程质量验收，详见《家庭装潢工程质量验收表》，除隐蔽工程需分段验收外，待工程全部结束后，乙方组织甲方进行竣工验收。双方办理工程结算和移交手续。

2、乙方通知甲方进行工序验收及竣工验收后，甲方应在三天内前来验收，逾期视为甲方自动放弃权利并视为验收合格，如有问题，甲方自负责任。甲方自行搬进入住，视为验收合格。

3、甲方如不能在乙方指定时限内前来验收，应及时通知乙方，另定日期。但甲方应承认工序或工程的竣工日期，并承担乙方的看管费和相关费用。

第八条：其他事项

1、甲方

①必须提供经物业管理部门认可的房屋平面图及水、电、气线路图，或由甲方提供房屋平面图及水、电、气线路图，并向乙方进行现场交底。

②如确实需要拆、改原建筑物结构或设备、管线，应向所在地房管部门办理手续，并承担有关费用。施工中如需临时使用公用部位，应向邻里打好招呼。

2、乙方

①应主动出示企业营业执照、会员证书或施工资质；如是下属分支机构，也须有上级公司出具的证明；经办业务员必需有表的委托证书。

②指派罗金满为乙方工地代表，负责合同履行，并按合同要求组织施工，保质保量地按期完成施工任务。

③负责施工现场的安全，严防火灾，佩证上岗、文明施工，并防止因施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等事故发生，而影响他人。万一发生，必需尽快负责修复或赔偿。

④严格履行合同，实行信誉工期。

⑤在装潢施工范围内承担保修责任，保修期自工程竣工甲方验收入合格之日算起，为12个月。

第九条：违约责任

合同生效后，在合同履行期间，擅自解除合同方，应按合同总金额的

5％作为违约金付给对方。因擅自解除合同，使对方造成的实际损失超过违约金的，应进行补偿。

第十条：合同的变更和终止

1、合同经双方签字生效后，双方必需严格控制遵守。任何一方需变更合同的内容，应经双方协商一致后重新签订补充协议，如需终止合同，提出终止合同的一方要以书面形式提出，应按合同总价款的10％交付违约金，并办理终止合同手续。

2、施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议后，可视为本合同解除。

第十一条：合同生效

1、本合同经双方签字生效。

2、补充合同与本合同具有同等的法律效力。

3、本合同（包括合同附件、补充合同）一式 份，甲乙双方及见证部门各执壹份。

甲方（业主）： （签章）

乙方： （签章）

二○一○年十二月一十六日

7月12日上午，四川银行成立以来新设的第三家分行——四川银行南充分行正式开业。至此，四川银行的网点机构已经覆盖成都、攀枝花、凉山、自贡、内江、达州、雅安、泸州、眉山、广安和南充11个市（州）。

全新设立的四川银行南充分行位于南充市高坪区，下设综合管理部（党群工作部）、战略客户部、信贷投资部、风险合规部、个金运营部、营业部。按照四川银行战略定位，一方面，四川银行要辐射全川，机构布局将继续覆盖省内的空白点。另一方面继续往东，联动重庆，为成渝地区双城经济圈建设提供更深层次的金融支持。

开业仪式上，四川银行南充分行还分别与顺庆、高坪、嘉陵三区人民政府签订战略合作协议，同时和南充多家企业公司签订战略合作协议，并现场发放贷款3亿元。

据四川银行南充分行相关负责人介绍，四川银行自成立以来就开启了与南充市的合作，现已向南充各级企业主动授信300亿元，储备项目70亿元，贷款余额20亿元，积极有效支持南充新型产业、优质企业和基础设施建设。

未来，四川银行南充分行将充分依托四川银行作为省级法人银行的优势，立足南充市情实际按照总行发展战略目标，坚持服务南充地方经济、服务中小企业、服务城乡居民的市场定位，统筹配置金融资源，主动抢抓南充发展新机遇，围绕“建成全省和成渝地区经济副中心、全面建设社会主义现代化南充”的总目标，紧扣重点领域和重大项目建设，助力南充经济高质量发展。

2020年11月7日正式挂牌开业的四川银行，是以攀枝花市商业银行和凉山州商业银行为基础，引入28家投资者，采取新设合并方式设立的四川省首家省级法人城市商业银行。

抵押贷款顾名思义就是将房产作为抵押物向银行申请贷款，那如果房子按揭贷款还没有结清，一抵按揭银行对房产的抵押权还没有解除，还能再申请二次抵押贷款吗？

当然可以，但是有几个前提。

1. 首先房子的剩余抵押价值得足够多，什么意思呢？举个例子，您有一套价值500万的房子，目前按揭贷款本金还剩300万，那这个房子的抵押价值就不够。因为按照银行的风控标准，贷款的总成数一般控制在房价的7成以内，500万的房子最多也就贷350万，这样即使未来房价出现30%以内的下跌，房屋的价值仍然足够偿还你在银行的借款。而对于二次抵押，银行会更加保守，贷款成数仅为房价的6成减去按揭贷款的剩余本金，按照这个公式来推算，5000000x60%-3000000=0,显然已经贷不出钱了。

2. 一抵按揭贷款还款时间需要满一年，为什么要有这个规定呢？这个其实是为了合规的要求，为了调控房价，各地出台了限购限贷的政策，以北京为例，二套住房贷款最多只能贷评估值的4成，试想一下如果二抵没有还款满一年的时间限制，购房客户会在做完按揭贷款之后马上去另一家银行办理二次抵押，等于变相为按揭贷款增加乐成数。

3. 有合理的借款用途，一抵的借款用途可以是个人消费也可以是公司经营，二次抵押的借款用途只能是公司经营。相比于前两项的硬性规定，这一项只是技术性问题，为了证明你的贷款用途真实，你需要向银行递交一系列的材料来佐证，包括营业执照，公司章程，个人的、公司的经营性流水，日常经营的上下游合同（采购合同和销售合同），办公场地的租赁合同，材料看似挺多，但都是日常经营中的常规材料，很好准备。

好了，如果以上条件都能满足，那该去哪办理，又该如何办理呢？

对于银行来说二次抵押贷款的债权优先级低于一抵债权，风险就比一抵大，因此很多银行不愿意受理二次抵押业务，以北京为例，目前只有三家股份制银行接受二抵业务，年利率3.7%-4.5%，最长20年等额本息还款。

流程上大体可分为五个步骤，具体如下：

1. 银行面签：需要借款人及配偶带上个人材料：身份证，户口本，婚姻证明，房本，银行流水；以及上面提到的证明公司正常经营的材料，去银行签署借款申请表。

2. 房屋评估：多数银行会委托评估公司去抵押的房产内拍照，然后估算出房屋的市场价，有的银行还要求客户经理实地走访，对房屋进行估值。

3. 签署借款合同：很多银行在面签时会直接让申请人签署空白的借款合同，但是我劝你不要省事，最好等银行正式批贷后再签合同，这样你能清楚的看到借款金额，年利率，以及还款方式，掌握主动权。

4. 公证处公证：去公证处办理强制执行公证，如果借款人后期还款出现问题，银行可以跳过漫长的起诉审判环节，直接拿着公证书直接去法院申请房屋拍卖，简直就是银行的尚方宝剑。

5. 办理抵押登记，借款人以房屋作为抵押物为债权提供担保，不动产的担保需要设立抵押登记，以前一般都是去房管局设立抵押，现在一般可以线上抵押，流程更快。

至此贷款流程已经全部走完，从最初银行面签到银行放款整个周期预计三周左右，值得一提的是这里我们全篇讨论的只是股份制银行的二抵业务，非银行的金融机构的业务流程和进件条件均有所不同，下期我们再讨论。

好啦，就说这么多，更多贷款问题欢迎在评论区留言，关注我，带您了解更多贷款资讯，下期见！

今天看了个网友写的真实经历：关于149万房贷，一个月还8千，一年还10万，实际还欠146.6万这件事。这位网友选的是等额本息，月供8100里面本金只有不到20%的本金，剩下80%都是利息。

我欠银行的钱，就这么难撼动么？？？

还有更惨的情况：另一位网友，还了快18万的房贷，回头一看，只有1万3是本金，16万都是利息。

对大部分人来说，一套房子不可能住到死。大部分人，尤其是年轻人换房的周期是5-8年。只要换房，过户之类的，就要全部还清房贷。

所以虽然贷30年（北京现在25），实际上大概率你实际还款周期也就是5～8年。

然而，还贷尤其是等额本息，前几年大部分都还的是利息，本金还的很少很少。等到换房需要一次性还清时，就会发现，之前的月供基本白还了，大部分都是利息。

所以说，假如你现在刚好有了一笔钱，又没有更好的投资理财项目，那不妨用来把房贷提前还一还！

提前还房贷的3种方式：

1. 全部提前还

是指购房者凑齐欠款，将剩余全部贷款一次性还清。这种方法只适合有足够资金的人。

2. 部分提前还款（之缩短贷款年限）

部分提前还分为两种不同的情况。一是缩短贷款年限，二是降低还款金额。

缩短贷款年限，是指还掉剩余贷款的一部分，以减少还款总时长，但每月的还款额不变。

这种方式适合工作稳定、收入稳定，只是手上突然多了一笔资金的人。比如公务员、事业单位人员。

3. 部分提前还款（之降低还款金额）

降低还款金额就是指，原还款时长不变，通过换上一部分金额，降低余下贷款月供。这种情况适合目前手上还有资金，但未来收入不太稳定的人群。

那到底什么情况适合提前还款呢？

提前还贷适用的2种情况

一、申请的是商业贷款

如果你申请的是公积金贷款，不建议提前还款。为什么呢？因为公积金贷款的利率已经是非常低的了（北京首套房公积金贷款利率在3.25%），有钱干嘛不先把利率高的商贷还上呢？

二、处于房贷还款初期

提前还贷适合刚开始还贷款的人。因为贷款初期本金基数大，利息也相对高。如果手头有闲置资金，且没有比较好的理财方向，就适合提前房贷还了。

除了在贷款初期，本金利息基数大的时候提前还贷合适，根据还款方式不同，还有两个重要的时间节点需要注意一下，在这两个时间点之前多还一点，肯定是划算的。

提前还贷的两大时间点：

1、 还款时间不到贷款总年限1/3

如果你是采用等额本息这种还款方式，还款时间不到总年限三分之一前可提前还。

2、 还款时间不到贷款总年限1/4

如果你采用等额本金这种还款方式，不到总年限四分之一前可提前还。

示例图：等额本息和等额本金区别

其他注意事项：

① 年限：向放款银行问清有没有年限要求，有的银行要满一年以上才能提前还款的。

② 金额：还要问清是否要达到一定金额才可以提前还款。

③ 违约金：还要确认提前还款有没有违约金。一般违约金是按照几个月的利息收取。也有直接按照贷款百分比收取的。

④ 次数：确认可提前还款的次数，大多数银行是可以一年申请一次的。

⑤ 资料：具体准备哪些材料，需要提前和贷款银行确认好，提前做好准备。

⑥ 方式：有的银行可以直接在手机app上操作，有的必须要去柜台办理，这个也最好提前问好。

⑦ 结清手续：钱还了总得有个证明是吧。记得跟银行问清结清手续如何办理，需要哪些资料。

最后总结一下：我的建议是，买房时，能多贷多贷，尽量买能力上限的房子；还贷时，能提前还，提前还。

近日，郑州未来路某楼盘，推出了首付1万即可买房的活动，在互联网上引发热议。

1、难道是房价真的降了？

并没有，据悉，该楼盘售价并不便宜，在13000元每平，比周边小区房价确实要低一些，但远远没有低到1万元即可上车的地步。

所谓首付1万元的策略，其实是把房价估高，提高贷款额度，贷得多了，自然购房者自己出资的金额就少了。

比如，以一套房子总价100万元来计算，首付比例是30%，购房者需要拿出30万元作首付，再从银行贷款70万元。

而如果通过操作，让银行对这套房子的估价能达141万元，那么贷款额度就变成了142*0.7=98.7万元，这样原本30万元的首付，购房者只需出1万元就可以了。

2、风险谁担？

这种变相降低首付的方式，其实就是把原本没有购房能力的消费者，推进房地产市场中。

贷款额度由原本的70万元上升到99万元，负债比例上升了42%，而考虑到房贷通常期限较长，本息合计后的压力，必然上升了远不止42%。

可想而知，一个连30万首付都拿不出的购房者，背上远超出正常范围的房贷的压力，之后几十年的时间，相比正常首付比例的购房者，大大增加资金链断裂的可能。

更危险的是，这套房产，购房者的自有出资比例仅占1%，换句话说，只要未来，房价下降幅度超过1%，断供便成为更符合购房者利益的合理型选择，相当于把房价下行的风险转嫁给了贷款银行。

比如，该楼盘房价下降2%，原本100万的房子，现在只值98万了。购房者还要还欠银行的99万么？从经济学角度，显示已经不划算了，因为他房子的总价比银行贷款还低，断供之后再买一套才是更便宜的选择。

当然，不是鼓励大家断供，毕竟我国没有个人破产的概念，断供更不是一了百了。

房屋拍卖之后，银行还会继续追缴欠款，不补齐欠款，便会成为失信人，在现代金融社会里，普通人离开银行几乎是寸步难行。

3、为什么是郑州？

从今年3月至今，郑州市一直在为了挽救楼市颓势而不遗余力，包括降低首付比例、下调房贷利率、鼓励投亲养老、重启了去库存大杀器货币化棚改。

除了做高房价估值、提高贷款金额之外，郑州甚至还有部分楼盘支持分期首付，作为中原大省河南省的省会，中部新一线城市代表，郑州几乎已经把“求求你们，买一套房吧”刻在了脸上。

2019年，郑州房地产开发投资占GDP比重高达28.9%，在我国万亿GDP城市中排名榜首，卖地收入占整个财政收入的近80%。

而到了2020年，郑州的土地财政依赖度达到100%，位列超高土地财政依赖度城市前茅。

有道是：卖地一时爽，卖不动急得慌。

前期开发的楼盘太多，房价又太多，当地老百姓的收入，根本无力消化库存。

2021年，郑州楼市总销量161876套，同比下降33.55%；其中，新房销售量不足2018年的一半。

截至2022年1月，郑州的商品房库存面积近1500万平方米，消化周期超过30个月。

消化库存，就要减少土地供应，可减少土地供应就意味着卖地收入的减少。

怎么办？两害相权取其轻，先把钱挣手里再说。

结果就是房子越建越多，越来越难卖。

截至去年年底，郑州超过20%楼盘停工或烂尾，烂尾楼高达2.5万套，居全国第二，仅次于长沙；但如果从比例上看，郑州烂尾楼数量占2021年全年新房成交量的28%，无人能及，居全国第一。

与新房难卖相对应的，是断供数量的上升，郑州今年的4月的法拍房数量已经达到了5.28万套，在全国地级市中仅次于杭州，其中大部分的房源，就是当地银行收来的断供房。

综上

过度依赖卖地收入，无异于饮鸩止渴。

道理谁都懂，然而薪不尽火不灭，只要地卖得动，地方上对土地财政的依赖就不会减轻。

可现在，以郑州为代表的城市，土地财政已经肉眼可见地走到了尽头。

2021年，郑州供地完成率仅35%；今年，郑州的首轮集中供地虽然全部顺利成交无一流拍，但实际上，此轮供地面积仅207万平，不及去年的任意批次；拍卖的15宗地中，有10宗为城改地块，仅5宗为公开出让用地。

郑州并不是个例。

今年，22城的首轮集中土地竞拍，共收取金额近5000亿元，较去年同期成交金额缩减了50%以上，涉宅用地成交面积更是不及去年首批次的40%。

非但房子卖不动，地也快卖不动了，你还相信房价会永远涨吗？

我是仁义礼智投，国有商业银行总行注册国际投资分析师，有关投资方面的问题欢迎大家相互探讨交流。码字不易，各位老铁都看到这了，不妨点个赞再走吧。PS：我不是什么小编，如果嫌ID太长，一定要起个昵称的话，就叫我投帅吧

征信空白能带到30万么？回答可以的。

首先啊。银行贷款给你是为了挣利息。银行既然给你贷款30万。就说明你有能力还30万。

如果银行不给贷款30万。说明您没有能力还贷款。至于如何判断能不能还款能力。银行规定的。

征信空白。两方面说吧。一方面征信很干净。也不是什么坏事。这是优势。另一方面呢正因为征信空白，没有你这个人的还款记录。所以银行不太敢放款给你。

这种模棱两可的情况下，就需要看你的工作单位。以及月收入多少。名下是否有资产等等。

如果单位是好单位，类似于国企，央企，公务员，事业单位。这种可以。

如果月收入在1万以上。是可以还款30万的能力。

如果公积金个人缴存在1000元以上也是可以办理30万的。

名下有房，有车，有商业保险，这种最好。加分项。

所以征信空白，没事。但也不是每家银行都可以做。部分银行可以做白户征信。不影响。但是你个人资质必须需要好才可以。有足够的还款能力才可以。

我是有问必答的江东远。希望能帮组到您。

大家好，我是看过上万份征信的江东远。下面跟大家一起来聊聊。

如何匹配到属合适自己的贷款呢？首先我们需要知道银行信贷政策是什么样的。

个人征信个人资质等于成功批贷。

个人征信有以下几点需要注意

信用卡使用率小于总额度的80%

网贷笔数不能超过5笔。

查询次数两个月不超4次。

征信两年内逾期不能有连三累六。

征信不能有代偿，呆帐，担保，等等

个人资质有以下几点要求。

有缴存公积金600以上

单位是国企，央企，事业单位，上司公司，

打卡工资在5000元以上。

名下有全国按揭房可以办理。

名下有按揭车可以办理。

名下有商业保险可以办理。

名下有营业执照可以办理

学历越高越好。加分项

只有良好的个人征信报告上不错的个人资质才很容易通过银行信用贷款。建议您找专业的人士对您的征信进行分析。然后办理。

最后，我是北京江东远，码字不易，你的“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~

一、抵押即可贷

以物换钱是典当行思维，银行贷款要的是有借有还，更看重还款能力和还款意愿，要评估企业行业空间、股东背景、财务现状、竞争优势、发展前景、经营能力、信用水平等，需要企业提供基础信息及佐证材料来做综合判断，不会见押即贷。

目前银行宣传的有房即贷产品，仅适用于小额低成数贷款。

二、无押不能贷

押品仅是银行风险保障手段，解决银行的后顾之忧，不是贷款的首要条件。银行信贷逻辑是建立在对客户的信用风险判断上，不是建立在抵押物的变现价值上。目前，不排除部分银行在“不懂不批”信贷文化下仍存在抵押偏好，但多数银行已建立专业化审批团队，风控模式已部分摆脱对抵押物的路径依赖。

三、过度包装

部分中小企业存在“三套账”（税务账、内部账、银行账），银行账美化要适度，决不可过度粉饰，包装造假，造假可能一时得逞获利，但财务报表企业年年做，银行年年查，谎言掩盖谎言，终究会被发现，授信银行会直接拒贷、提前收贷，并将企业纳入银行信贷黑名单，直接影响企业所有银行贷款申请，严重的话企业还要承担法律责任。

四、不愿配合

部分中小企业财务表现好，经营状况稳定，自认符合银行贷款条件，不愿配合银行调查取证，不愿讲清楚企业隐形产权关系和关联关系，不愿讲清楚产品特性和商业模式，不愿提供银行结算流水，不愿讲明真实借款用途，不愿按银行建议自我规范，不和银行深入交流。对于新兴行业、创新产品、新的商业模式，银行存在经验不足、认知不够的问题，囿于成见，好项目也可能被误杀（大中型企业也存在这种情况）。

五、缺乏规划

部分中小企业贷款缺乏长期规划，临时起意，急需才申请贷款，急用才提款，产品不筛选，价格不试算，期限不优化，用信粗放随意，银企合作随机性强，找到一家是一家，不能构建长期稳定的银企合作关系，通常也不能享受银行优惠政策和优质服务。

另一方面，部分中小企业，仅依据价格高低和额度大小来选择合作银行，忽略了用款条件、授信品种、还款要求、附件条件等隐形条款，没有了解和评判银行的综合服务能力，忽略了银行优质服务的长期价值。

六、缺乏变通

部分中小企业对银行业务和流程缺乏了解，甚至是一张白纸，盲人摸象，不懂变通，譬如，一家融资主体被拒，不懂再甄选一家关联主体（若有）；一家银行拒绝，不愿去尝试另一家；公司主体融资不畅，不尝试自然人股东申请；自身信用不足，未考虑采用担保公司担保等征信措施；传统融资方式被拒，不会利用政策红利等（譬如，加入政府部门风险补偿资金池，政府代偿贷款银行的部分信用风险损失）。

很多人买车或是做汽车抵押的时候都会碰到一个问题就是办理抵押登记和解除抵押登记这么两个环节，而办理抵押或是解押的时候经常会碰到收费的问题，这里简单的说一下关于抵押以及解押的时候要不要收费的问题。

根据国家相关法律的规定，车辆贷款结清办理解押是不收费，只要有抵押证明和收据即可。也就是说，车辆贷款解除抵押只需要车主和抵押权人的身份证明，以及银行的委托书加盖公章。此外，根据《物权法》的规定，不动产及其相关权利进行抵押时，实行登记生效制。

汽车贷款解押或是办押的时候要收费吗？

但是自己做抵押贷款的时候不论是办理抵押或是解除抵押很多人都会要求付费，办理车辆抵押或是解押的过程中，一般也是没有任何费用的，只是很多中介公司或是汽车贷款公司从中间收取的费用，堂而皇之的说是车管所收的费用，尤其是外地的拍照，还要收取高昂的‘黄牛’费，所以在办理之前就要了解清楚车辆抵押贷款办押以及解押有哪些费用。

前言：这是 长沙慧姐 公众号第185篇原创内容。

贷款机构都会看征信和大数据，包括银行、非银金融机构、网贷平台等，只是要求轻重不同，以银行为首的对征信的要求最高，审核地最严格，其次是金融机构、网贷平台。

网贷平台要求微弱，但也是有要求的。前几年有许多黑口子，基本忽略征信和大数据，随着国家打击和整顿已基本销声匿迹。

现实生活中除了父母贷、姐妹贷、好友贷不上征信外，只有民间贷款。

民间的私人信用贷、车子质押贷、房屋抵押贷，这些基本忽略征信问题。

民间资金也不是想借一定能借，建立在一定的前提条件下，比如稳定的住所、稳定的工作单位、较高的还款能力等。

这种利息都不低，短期拆借十天半个月还能接受，时间一长扛不住。

常见的比较正规的网贷产品，还有很多不常见的小平台的网贷产品，额度一般都不会太高，对于这些小额网贷，如果申请过多，即使你正常还款，再想要申请和银行低息的产品，都会有多多少少的影响。

尽量少接触网贷，虽然网贷相对于银行贷款来说，流程简便，放款也快，但是很多人在没有形成良好消费习惯的情况下，会对网贷产生依赖，坑越踩越深，难以上岸。

对网贷的依赖性一旦形成，那必然会频繁申请，这样最终结果是个人征信越来越差，即使没有逾期，当银行看到借款人密密麻麻的借贷记录，基本上是很难通过审批，即便是有资产抵押，也增加了融资的难度及成本。

来源：长沙慧姐

小编：CSDK26

因商品房期房烂尾而引发的停贷风波正持续扩散，连深圳豪宅前海龙光天境也出现烂尾，业主正在维权。那么停贷是否合法？最高人民法院的判决已经确认，因为开发商无法交房而解除合同之后，借款人可以停止还贷。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为王忠诚从越州公司处购买的66-16号商业用房，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），其中除抵押事项外，还规定越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意，越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。

王忠诚先后分六次向越州公司支付了73983124元。建行青海分行则向越州公司支付了7397万元。

因越州公司未按照约定期限交付房屋，王忠诚等三人提起诉讼，根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决解除了前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》。截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

于是，建行青海分行向法院起诉请求判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止，为法院驳回。建行青海分行不服一审判决上诉，二审法院改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求，理由是建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系，根据合同相对性原理，建行青海分行主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。

王忠诚等三人向最高人民法院提出再审。最高院认为，《借款合同》解除后应由出卖人返还贷款本息。最高院《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案因越州公司未按照约定期限交付房屋致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，根据司法解释前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务，推翻了二审判决。

对于商品房按揭贷款商业模式下，存在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款，王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，有违公平原则。

最高院认为审理此类案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

这个案例最高院2020年12月的再审改判案例（（2019）最高法民再245号），且经过了最高人民法院审判委员会讨论决定，具有很强的指导性。因为楼盘无法交房烂尾，买房人可以先与开发商协商解除合同或起诉解除《预售合同》，然后就可以不用继续还贷款了。如果在《预售合同》解除前直接停贷，可能导致个人征信受影响。对此中国人民银行征信局的初步意见是标注个人逾期贷款，但如果通过法院判决证明借款人无过错，则可以去掉逾期二字，不会影响征信。

​​小杰不是大二学生了嘛，已经带过一次款了，前两天又进行了续贷，然后针对续贷小杰对此进行了一些流程的总结，不了解的友友们可以看一下

首先你要去浏览器里打开国家开发银行的登入网站，然后对你的上边的密码啦什么的进行登入[玫瑰]

登入后它会有一个小小的弹窗，就是要对你的身份进行审核验证，然后你仔细的看一下，如果有变动的话，改一下，然后提交就可以了[玫瑰]

这些弹窗里面所有的身份验证信息都要仔细看一下

然后进入首页，他有一个续贷帮助，你可以点开了解一下其中的内容[玫瑰]

进入申请贷款，然后他首先会出现一个页面，就是要你核查你自己的手机号码是否为本人登录[玫瑰]

仔细阅读

就是进行下一步，里面的内容一定要填写清楚，他那个续贷声明是不允许有空白符的，贷款的金额什么的一定都要写清楚，填完没有问题的话，点下一步[玫瑰]

这是进行到下一步，这一步填完无误后再点下一步进入下一个步骤[玫瑰]

这个就是你填的整个内容，自己再进行一下审核，看声明是否有错别字，共同借款人的信息什么的都好好检查一下，然后再点下一步[玫瑰]

可能会出现这个界面，预览一下，进入一个界面

这个是对你身份进行一个认证，一定要用自己的支付宝扫一下，支付宝一定是开通的证明过的。没问题的，点击下一步[玫瑰]

没有问题的，点击下一步[玫瑰]

出现这个页面就可以了，等五个工作日，然后人家审核完之后你看一下[玫瑰]

如果出现这个情况，再好好看一下，是你哪一步错了[玫瑰]

一定要看清楚[玫瑰]

一定要保存好[玫瑰]

这个也是小杰在网上搜找到的，然后也按照这个步骤一步一步做的，我的也还没有审批下来，但是大概流程就是这样，有用的友友点赞收藏起来吧[送心][送心][送心]

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抵押，是指抵押人和抵押权人(债权人)以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

一、抵押人和抵押权人应当以书面形式订立房屋抵押合同，在合同中应明确：被担保人的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押房屋的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；其他需约定事项，如由抵押权人代管房产证等。

二、抵押人只能对其所有或依法有权处分的房屋和其他地上定着物设立房屋抵押、所有权、使用权有争议的房屋及依法被扣押、查封、监管的房屋不能作抵押。

三、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

四、要考虑拟抵押的房屋是否有重复抵押的情形，如有重复抵押只能在已抵押后剩余的价值范围内决定是否接受抵押。

五、房屋抵押必须到当地房管部门进行登记，从而使抵押权能有效对抗第三人，确保抵押权人优先受偿权的实现。

六、抵押权人如接受房屋抵押，还必须要求抵押人办理有关保险，并且要做好科学评估，防止不足额抵押出现，防范抵押风险。