1 个回答
恭喜广志！35年的房贷终于还清了！
嗯？广志是谁？就是蜡笔小新他爹呀。
从1986到2022，广志每月工资的三分之一都用来还贷，期间他还经历了美伢二胎、房子因瓦斯爆炸、等房子重修时租旧房......
动画里的人物都过得如此不易，现实更不是童话，中国社会中也有千千万万个“广志”正在经历漫长的还贷生涯。
买房是中国人的人生大事，为房子奔波、焦虑，但也为之幸福、安宁。最近利好楼市的消息不断，降首付比例、降低房贷利率、取消楼市限售、解除限购...... 这似乎让想买房的人都跃跃欲试。
问题来了，此时是买房的好时机吗？
利好措施的目的与导向
首先，我们来看看最近几项房市利好政策针对的人群以及目的。
第一，降低首付比例，鼓励买房刚需一族尽快购房；
第二，降低房贷利率，意在减少购房人群每月月供还款；
第三，取消楼市限售，促进有房者出售已有的房产；
第四，解除楼市限购，推动有房人群再度购置新房。
实际上，以上种种措施的核心目的都是为了推动大家购置新楼盘，促进房市解困。
那现在普通人可以买房投资吗？楼市会再现往日辉煌吗？我们做了一个测算。
投资买房是明智之选吗？
假设我们购入一套500万的房产，按目前多地首套房首付20%、利率4.25%计算，贷款30年，每月需付月供为19678元，利息总额为308.4万元。前5年总共支出利息81.3万元，购房税费和维修基金合计20万元，不计算首付和月供本金，需支付总成本101.3万元。
同时我们将房子按月租1万出租，5年总回报为60万。在房价不变的情况下，前5年持有房产实际亏损了41.3万元。
也就是说，若房价不涨，实际上因为房贷利息等支出，投资房产甚至会出现亏损的情况。
退一步说，假设在未来几年，房价仍每年涨幅2%，5年后房屋增值部分是52万，按照上述计算，5年的房产投资收益总计为10.7万。
这么看大家是不是觉得投资房产收益还行？
但是换个方向，如果用当初的首付加上每个月月供进行理财投资收益如何呢？我们用沪深300指数模拟一次性投入100万加上每月定投2万，从2017年7月投资至今5年总收益为20.8万。
注：模拟数据来自于wind，时间区间为2017/07/16-2022/06/16，标的指数：沪深300指数（000300.SH），从2017年7月16日一次性投入资金100万元至2022年6月16日，区间累计收益率为15.53%。次月16日开始以每月2万定投至2022年6月16日，累计定投59期，定投方式为每月16日扣款，定投的区间累计收益率为4.5%。定投模拟按照每定投日投资一笔固定金额计算，定投收益率=对应指数定投日点位/当日定投成本-1，当日定投成本=前期每定投日定投成本的调和平均数。指数历史表现不预示未来。
这样一看，目前投资房产也许并不是最佳的选择。
另一方面，解除限购、取消楼市限售等政策理论上可以制造出一批“卖旧买新”的已有房群体，但目前房市行情本就相对低落，可能会导致卖方力量愈加强过买方力量，加速整个二手房市场价格下降。
时至今日，我国已走过了房地产迅猛发展的时代，若此时依然抱着炒房心态入场，可能会失望。
从大方向看未来房地产发展
除了成本、收益的考虑，我们还要从国家大方向看未来房地产的发展。
据国家发改委统计，2021年中国常住人口城镇化率达到64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%，预估2040年我国城镇化率将达78.6%。
数据来源：国家发改委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》
从发达国家发展经验看，当城镇化率超过60%的拐点以后，城镇化速度会出现一定程度放缓，城市开发的窗口期也会相应减短。
目前我国城市化水平虽距发达国家的80%还有一定距离，但也说明了未来上升空间有限。
2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”；2021年8月，“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会提到了“住有所居”。“房住不炒”和“住有所居”两个概念的提出与后续政策的完善决定了未来房地产将回归居住属性。
未来，国家依然会深耕保障性住房体系，将“惠及改革成果、推动共同富裕”等作为重要目标。在国家保障住房大方向下，对于有充足资金、稳定还贷能力的购房刚需人群，此时上车也不失为与国同行的好时机。
成年人的世界哪有容易二字，善待自己，好好生活。
祝广志们早日还清房贷，与爱的人住进装满阳光的梦想小屋~
深圳证监局提醒您：根据《防范和处置非法集资条例》有关规定，任何单位和个人都不得从非法集资中获取经济利益
（投资有风险，入市需谨慎）
