1 个回答
老百姓辛辛苦苦咱俩一辈子的钱买了楼，欣喜之余，却通知变成了烂尾楼，着急上火没有用，该怎么办呢？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师用一个案例告诉大家。
NO.1
案情介绍
2017年，张某在杭州某楼盘购买一套别墅，向银行分期贷款400万元。张某支付部分款项后，开发商由于资金链断裂导致无法按约定的时间交付房屋，此时这楼就变成了老百姓口中的烂尾楼。2020年，开发商顶不住资金的压力提交了破产申请，经法院指定的管理人了解，这个楼其实还没收工，若要交付也不符合交付的标准，随后，开发商向张某发出书面通知欲解除买房合同，因此，张某也因为后续无法取得房屋而不再向银行按月还贷。2022年，银行见张某贷款断交了好久，遂向法院提了诉状，要求张某继续支付剩余贷款。
一审法院认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。因此，根据法律规定判决张某与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，张某归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计380余万元。
但是呢，张某对此并不认可，所以提起了上诉。二审法院审理后认为，案件争议焦点为：张某是否在《个人购房借款及担保合同》解除后承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
因为开发商进入了破产程序，所以无法向张某交付房屋，从而导致买房合同解除，张某主张解除《个人购房借款及担保合同》，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
最终，法院支持了张某的请求。
NO.2
法律科普
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
NO.3
史律师提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下行专业维权。
