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以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！
近期问答集锦
【粉丝提问】提问：之前北京和上海已经有些动作，深圳接下来会有调控吗？老师，能讲讲这方面的吗？
回答：
先说结论。可以说离相应楼市调控已经非常接近了。但是调控之前，有两个问题必要要想明白，第一个是为什么要调？第二个怎么调？
首先，说为什么要调，北京上海调整了，我深圳就要调整吗？谁TM规定的，这种推断是没有逻辑，跟风梭哈的人不适合搞研究。是否调整，一定要结合城市发展的契合程度。城市发展得怎么样呢？大学生毕业即失业，大量的高薪工作失业，互联网平台注册人数减半，工资收入锐降，抖音日活再创新高，滴滴打车新注册司机暴增，银行烂账创历史新高，金融借贷业务暴增，法拍房数量节节攀升，克强再谈“两创”，华为活下去。这么多关联数据里面，其实细思极恐。
深圳的楼市，不是房地产本身的泡沫，而是互联网的泡沫。对一线城市来说，房价必须要产业支持，越高的房价，就需要越高端的产业支持，越高收入的群体踩着尸体把价格支撑上去。深圳湾后海蛇口科技园这些地方的业主，一半以上都是互联网大厂的高薪人员。
深圳有高端产业吗？引以为豪的互联网名片，吃了十几年高增长的红利，已经是江郎才尽。大量的外资撤场，剩下的就是一地鸡毛。是不是没救了？不是，大刀阔斧搞改革，搞“两创”，发挥基础作用，给工业赋能。
所以产业调整，势在必行，而楼市的调整，可以发挥引导产业疏导的作用。这才是下半年调整的核心。
第二点，怎么调？北京市引导老龄人口边缘化，为中心人口新增活力。上海是吸引创新人才到临港新区，放开户籍购房限制，而临港新城，可以说是张江高科集成电路的后花园，全国几个很大的封装测试Feb厂都在临港新城，上海贝岭，宏力等。
不难发现，北京和上海都是区域性调控，而非普惠性的，并不会牵一发而动全身。有着产业引导的意义。无论是金融还是尖端科技，深圳相比北京和上海，始终处于追赶者的位置，这20年以来从来都没变过。
所以接下来，深圳楼市调控的重点，一样还是以产业引导的调控为目的，并且是区域性的。打个比如，我想引导坪山未来的集成电路产业集群，可以只取消坪山楼盘的指导价，自由交易，放开区域性落户限购政策，缩短人才福利房转商品房年限等等，当然只是举例，不一定恰当。
足球比赛中，假如你的强力前锋C罗（互联网）因伤退赛，替补席也没有能够撑得起台面的球员可以替换，这时候比分已经落后了，你是球队主教练，你该如何应对？留给大家相互讨论吧
【会员提问 】你好！请教你一问题，我40岁，俩小孩，现月收入除开支后，月剩约5万，这种收入大概还有不到5年时间，深户，有房贷记录，伴偶非深户，无房贷记录，有200万现金，想在西乡购置一套550万的自住，我的问题是：
1.我爱人的三成首付的名额如何利用起来？
2.如果能够做到3成首付，想再到公明买个250-300万的，做为投资，5年后若没有收入就卖掉第2套，还1套的余下贷款，请问你有何高见，望分享，谢谢！2套是不是要7成？
回复：
1.按照最新的政策，离婚后，追溯3年内家庭房产套数，只要是满2套，任何一方都无法在离异状态下购房，如果离婚3年内，家庭只有1套，并且只单独在一个人名下，另外无房无贷一方，首付3成。
2.这里说一下最新的离婚追溯问题。目前国土局执行标准并不是按照之前发的红头文件执行，离婚追溯期分别为：不满2年，2-3年，满3年；而婚姻状态又分别为：已婚，初婚，原生家庭复婚，非原生家庭再婚，离异等，虽然没有红头文件指示，但是国土局的窗口缺已经默认执行，没办法，打击婚变法，就是这么拽。（后面我会单独发一条）
3.按照你目前的想法，总共贷款600-650万，月供3.3-3.6万。目前负债过高，没有月供防火墙，你的这种玩法，需要装修贷信用贷以贷养贷配合，当下为了打击信贷资金流入楼市，信贷政策会比以往更严，并且个人并不认为投资公明会有很大的回报，光明只有新区稍有价格支撑，杠杆大、所选标的周期较长、安全垫资金过少这是主要的三个问题。新手不建议这样钢丝操作，容易玩火自焚，不能像以前不限售之前了。
4.另外一方面，两套之间间隔至少1年以上，好处在于第一可以避开同一限售周期相同的流动性，第二可通过不同时间的增值空间相互“续命”。
5.建议月供降低在2.5万以内，贷款450左右，防火墙资金至少1年，40万，用于购房首付160，总价标的650以内。直接西部碧海翻身西乡一套，不建议两套。
（1）.按照最新的政策，离婚后，追溯3年内家庭房产套数，只要是满2套，任何一方都无法在离异状态下购房，如果离婚3年内，家庭只有1套，并且只单独在一个人名下，另外无房无贷一方，首付3成。
（2）.这里说一下最新的离婚追溯问题。目前国土局执行标准并不是按照之前发的红头文件执行，离婚追溯期分别为：不满2年，2-3年，满3年；而婚姻状态又分别为：已婚，初婚，原生家庭复婚，非原生家庭再婚，离异等，虽然没有红头文件指示，但是国土局的窗口缺已经默认执行，没办法，打击婚变法，就是这么拽。（后面我会单独发一条）
（3）.按照你目前的想法，总共贷款600-650万，月供3.3-3.6万。目前负债过高，没有月供防火墙，你的这种玩法，需要装修贷信用贷以贷养贷配合，当下为了打击信贷资金流入楼市，信贷政策会比以往更严，并且个人并不认为投资公明会有很大的回报，光明只有新区稍有价格支撑，杠杆大、所选标的周期较长、安全垫资金过少这是主要的三个问题。新手不建议这样钢丝操作，容易玩火自焚，不能像以前不限售之前了。
（4）.另外一方面，两套之间间隔至少1年以上，好处在于第一可以避开同一限售周期相同的流动性，第二可通过不同时间的增值空间相互“续命”。
（5）.建议月供降低在2.5万以内，贷款450左右，防火墙资金至少1年，40万，用于购房首付160，总价标的650以内。直接西部碧海翻身西乡一套，不建议两套。
【会员咨询】提问：你好 宝安尖岗山万科未来之光这个盘值得入手吗？据说9月开盘
回复：
1.这个盘处于尖岗山片区，但是位置和去年的越秀和悦府，万科都会四季不一样，它可以说是与曦城的南区，新世界名携融为一体了，算是一个混进“圈层”的刚需盘。
2. 越秀和悦府，万科都会四季嗤之以鼻的地铁距离，在这个盘也得到了很好的解决，步行约1.2公里到5号线兴东地铁站。规划的15号线宝安公园站会更加便捷。长期来看，兴东工业区随着高端科技的外扩，整体的面貌未来也会有较大的改善
3.价格优势，和使用率，最小73平可以做三房，单价7字头价格，预计价格区间段600-1500万。
4.万科自带商业和物业，学校为南科大附属宝安学校（在建），本身宝安整体的教育资源除了宝中其它都很差，所以它的学位相对宝安来说，也不能说是劣势。
5.整体上来讲，对于想600-800在宝安买3房的打新群体，是一个非常不错的选择。
【咨询】提问：大表哥好，请问下在福田有个军产房小公寓，我和小孩已经入户了，说是现在可以上红岭小学，但是呢？小孩上学肯定是住不下的。小孩现在2岁，上小学还有4年。你觉得到时候我是在安托山附近找房子租着住，还是自己在那边买。如果自己买的话，也只能买预算在1000万左右的。1000万买那边的房子，能买到的也比较小。如果租的话，小学，初中租个10年。哪种比较好呢？租房至少是要租3房或者租10年。但是呢，如果买的话，也需要贷款，利息也不便宜。
回复：
1.从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。
2.但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。
3.人的想法和潜意识是会随着时间和年龄逐渐变化的，现在你可能觉得租房都还不错，过得也挺舒服的，也不想自己太大压力。可是5年后呢，8年后呢，是不是依旧不会产生迫切买房的想法呢？这些都不得而知。毕竟根深蒂固的中国文化里讲究的是安居乐业。最后思想博弈的结果，是否可能还是要买？所以这一关需要你自身去克服。就好比，我们曾经以为爱情是一往情深的自由，结果后来发现柴米油盐才是生活必备。
4.安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，这样的地方，极有很大潜力打造出超低容积率的豪宅，居住的人群也都是党政机关有关联的
5.如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。
勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。
