佳兆业债务重组方案，佳兆业债务重组的动因

在多家央企多维度的帮扶下，佳兆业纾困工作迎来转机，有望在众多出险房企中率先上岸。

佳兆业境内债务重组取得进展

引入多家央企合作 资产盘活效果渐显

7月25日晚间，佳兆业集团发布公告说明债务重组进度，并表示已取得进展，已与若干境内金融机构订立安排延长其若干现有借款的期限。此外，已引入品牌方盘活若干项目的建设与销售。

公告指出，于2022年4月，佳兆业集团与招商局蛇口工业区控股股份有限公司及中国长城资产管理股份有限公司订立战略合作协议。于2022年6月，佳兆业集团与中信集团若干成员公司订立协议，内容有关出售集团位于深圳的物业存货及若干项目的重组安排。

佳兆业危机最早出现在2021年11月，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期，逾期规模约为3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

同年12月20日，佳兆业坦言公司优先票据的未偿还本金额约为117.8亿美元，主要包含四笔。公司拟就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。

今年5月，佳兆业通过中建投信托发行的佳兆业滨海小镇信托也实质违约。

债务压顶下，佳兆业集团不断处置资产。6月20日，上海中谷物流股份有限公司发布关于全资子公司拟收购上海赢湾兆业房地产有限公司100%股权的公告。上海赢湾的主要资产为上海佳兆业金融中心，是佳兆业集团在上海的总部大楼。

中信共接手佳兆业位于深圳的4个项目，涉及权益货值合计超500亿。6月下旬，佳兆业将深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目的相应股权，转让到“中信系”公司名下；6月25日，佳兆业航运红树湾也更名为“中信城开·红树湾”；7月3日，位于深圳福田的中信城开大厦项目挂牌亮相，该项目此前名为佳兆业金融科技中心。

佳兆业在广州还陆续处置了荔湾区海南村旧改项目约49%股权，由私募基金广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心（有限合伙）接手。这是荔湾区面积最大的旧村改造项目，体量为半个珠江新城。

出售了广州市卓佳房地产开发有限公司的全部股权，由平安信托100%持股接盘。该公司曾于2020年11月购得南沙湾2020NJY-16地块，即佳兆业悦伴湾项目，创下南沙地价破2万的记录。

此外，拥有不良资产处置实力的AMC机构加速进场。今年4月5日，招商蛇口公告称，与长城资产、佳兆业签署《战略合作协议》，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

同日，佳兆业发布公告称，订立协议有助实现佳兆业于大湾区的核心价值，促进城市更新项目转型，活化商业及住宅项目资产，缓解短期流动资金困难。

随着合作深入推进，佳兆业资产盘活已初显成效。以佳兆业航运红树湾为例，出于对目前房地产市场信心的考虑，该项目在与中信合作后更名为“中信城开·红树湾”，并且迅速盘活，于7月23日正式开盘，劲销15亿元。

此外，据佳兆业集团控股官微披露，截至7月，佳兆业深圳、广州、北京、上海、惠州、杭州、佛山、中山、珠海、长沙、武汉、重庆、成都、合肥、洛阳、贵阳等地重点项目均已实现复工。其中包括位于广州的广州佳兆业壹号、佳兆业凤鸣山、佳兆业中心、佳兆业天墅、白云城市广场等项目。

资金筹措有保障

财富产品兑付稳定

自出险以来，佳兆业集团从未躺平，多措并举积极自救，全面落实“保兑付、保交付、保稳定”工作。在保兑付方面，佳兆业最大程度征询投资人意见，并于2021年11月公布切实可行的兑付方案，以实际行动回应财富产品投资人诉求。

7月20日，多位投资人向媒体表示已经收到佳兆业相关财富产品当月兑付本息，至此，佳兆业财富产品已经顺利完成九期兑付，整体兑付工作稳定有序。市场人士指出，目前佳兆业财富产品已经连续不间断兑付九期，是出险房企中涉及财富产品问题连续兑付时间最长、方案可执行性、兑现能力最强的公司，这也意味着佳兆业资产盘活初显成效。

随着资产盘活效果渐显，佳兆业全国各地重点项目全面复工复产复销，基本面筑基企稳，为佳兆业筹措资金提供了有力保障。据知情人士透露，对于相关财富产品的兑付，佳兆业已经做好未来一年的资金筹措计划，整体兑付前景乐观。

在债务重组方面，佳兆业一直与公司顾问合作，以期兼顾所有利益相关方的权益而制定解决方案并缓解其流动性问题，公司亦已与债权人进行建设性对话以加快制定各方一致同意且保值的解决方案。据前述公告，目前佳兆业集团新任核数师于2022年7月开展审核工作。除特别情况，将争取于2022年10月底前刊发2021年年度业绩。

旧改优势明显

有望率先走出困境

为何多家央企都愿意向佳兆业施以援手？从佳兆业与中信系、招商蛇口、长城资产的合作中可窥一二，各方看重的都是佳兆业位于大湾区的核心优质项目，且以城市更新项目为主。

城市更新一直是佳兆业最具核心竞争力的业务，截至2021年6月底，佳兆业拥有项目213个城市更新项目储备，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。

近期，东莞、广州、深圳等地城市更新的政策和市场推进力度明显提速。东莞明确简化并联旧改流程，要求全面梳理已受理的三旧改造项目，择优筛选一批项目纳入动工清单，加快推进实施。与东莞情况类似，深圳重点提及城市更新/土地整备利益统筹项目推进流程简化以及开发商提前介入项目等诸多问题的解决方案。而广州传出的旧村改造合作企业引入及退出指引征求意见中，政府对合作企业的准入条件也有相应地降低：减少了专业人员的人数要求，降低了企业资产要求，另外也放松要求，把企业全资子公司的人员也纳入考核范围。

西政资本认为，对于爆雷房企来说，其拥有的城市更新项目储备很有希望通过城市更新的提速而获得更多的转让或盘活机会，因此城市更新战场的重启对楼市和房地产行业的企稳回暖也能起到不可替代的作用。

业内人士指出，佳兆业集团在城市更新领域具有理念、团队、模式、规模等核心优势，这是其区别于其他出险房企最核心的优势，随着大湾区城市更新业务整体提速，相信佳兆业在城市更新的核心竞争力能有效支撑其走出流动性困境。

来源：乐居财经、南方都市报