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房产抵押贷款,房产抵押是先息后本吗??

发布于 2022-12-22 10:00:33
标签: 房产抵押贷款,房产抵押是先息后本吗?? 房产 抵押贷款 抵押 先息
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目前银行贷款的还款方式有3种:先息后本、等额本金、等额本息。三种还款方式各有利弊。

如果我们去买房,银行只会给我们按等额本金或者等额本息的还款方式去放贷。如果你不理解这两种还款方式的区别,银行会直接给你按等额本息申请,这其中的差距大的厉害。


①等额本金:每月还款金额不同,首月还款金额最多,之后每月递减,其中每月还款的本金不变,利息逐月随本金减少而减少。

②等额本息:每月还款金额不变,其中还款的本金逐月递增,利息逐月递减,相当于前期还的多的是利息;对于提前结清房贷,这种还款方式是最不划算的。


我们一般计算一笔贷款利息高或者低,一是看月息,再就是看年化,还有算总支付利息,一般会用到一个工具——房贷计算器(随便一搜大把的)。

以500万,贷款30年,年化4.3%为例。


房产抵押贷款,房产抵押是先息后本吗?


可以看出来,等额本息要比等额本金多还将近70万左右,这就是实实在在的真金白银。


相对于前两种还款方式,先息后本500万,年化3.6%,一年利息18万。30年540万。可能你会看到,先息后本利息低,但是还款总额却要比等额的多,这里存在一个资金利用率的问题。相当于第30年,等额的基本上本息全部还进去了;先息后本的你只还了利息,本金500万还没还。


还有一个就是通货膨胀的问题,下面是中国历年的通货膨胀率表。

房产抵押贷款,房产抵押是先息后本吗?


我们必须清楚的认识到,通胀每年依然持续存在,印钞机每天仍在工作,物价在上涨。等额本息总利息少,但前期压力非常大,相当于前期用值钱的钱去还未来不值钱的钱。


我国2001-2020年20年期间的总通货膨胀率1524.54%,复合年化通货膨胀率为14.96%。

简单说就是:2020年12月31日,1524.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。

先息后本虽然总利息还的要更多,但后期钱会变得越来越不值钱,在房产的增值和通胀的稀释下,哪怕这笔利息算下来更多,其实也微不足道了。


先息后本还款方式的弊端

先息后本的贷款,有什么弊端呢?

一、先息后本基本上3-5年是一个周期。每次到期后都要找中介或者自己做过桥业务,这是一笔支出,综合成本一般在1.5%左右。

二、银行政策的影响:银行政策每年都会有所变动,虽然近几年政策都是在往宽松的方向转变,但是未来的政策,谁说的准呢。

三、个人风险:抵押贷款虽然有抵押物,但是也要看借款人征信的。如果逾期多,网贷多,也是有被拒的风险。


先息后本的贷款,综合还是很有优势的,前期还款压力小,有投资能力的客户基本上都会选择。当然还款方式要量力而为,前期没有投资渠道,后期又没有还款能力的客户,还是老老实实等额还款。毕竟还一笔进去就少一点负债。

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