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近期，大居哥刷到一个行业最卷数据榜单。
▲图源i黑马
房地产行业被评为卷王之王！
严重内卷的行业环境，总能不断激发出新的生存手段，凡事都有两面性，好的手段自然有利于行业发展，不好的手段自然……
究竟又有什么新招数呢？我们来看看。
中介：你有烂尾，找我换现房！
昨日大居哥和同事闲聊，同事称在某视频平台，刷到一个房产中介号，宣称自己可回收烂尾房。
大居哥这还是第一次听说，于是让同事点进该号主页面查看。
发现其所发大部分视频内容，均称自己可回收烂尾三产房、烂尾房合同可置换现房：
▲图源网络
在该视频平台上，按“三产房置换”搜索内容，也看到有其他的中介号在推类似的内容。
同事出于好奇，他谎称自己买了某三产项目，项目已停工大半年，着急置换，私聊中介寻求帮助。
▲同事与中介聊天记录截图
中介回复称，按同事的情况，首付已付20万，属于高价买入，建议置换海吉星正规商业公寓。
▲同事与中介聊天记录截图
居然可以置换正规商品房？大居哥心生疑惑。
套路？还是要花钱！
为了了解真实情况，大居哥也加了房产中介的微信。
同样假装自己购买了烂尾的三产房，向其寻求帮助，于是有了以下对话：
“你好，之前我购买了三产房清河尚府，已付首付8万，现在烂尾了，在你这里怎么操作？可以置换什么样的房子？”
“可以置换广悦一品和天郡府的现房，广悦一品能拿钥匙装修但还不能入住，因为总共三栋楼二号楼在中间现在建房子，住会影响安全。”
“推荐你买天郡府，项目去年已经交付入住，但面积只有100平左右的，总价上可以直接减去你的8万首付款。”
▲聊天记录截图
中介告诉大居哥，置换的房子均按4000元/㎡计算，减去之前的首付款，再首付50%，剩余的50%尾款可以分期2年。
以购买天郡府108㎡房子为例，中介麻利的帮大居哥君算出了总价：
▲聊天记录截图
购买三产房项目，通常首付要达到总价的40%~50%是他们的惯例，而且要一次性付清。
中介还告诉大居哥，“首付达到50%以上，房子可以马上拿到钥匙”。
看到“名额费5千”，对此头条君产生质疑，对此中介称：现房可不是随时都有的，置换名额费。
看我对天郡府现房颇有兴趣，中介还发来了项目的实拍视频。
▲视频截图
从视频截图可见，项目确实已经建成并有不少业主已入住，对于买到烂尾楼的购房者来说，确实很有诱惑力。
期间中介告诉大居哥，所能置换的房源也是三产房，但优势是现房。
再来看看它的价格。
▲图源网络
▲图源网络
随便一搜，网上项目的价格五花八门，喊价不一。
甚至还有比中介和大居哥说的价格更低的。
▲图源网络
可见，项目价格水分较大，而之前中介所说的首付款抵消减免，也就是个幌子。真实情况其实就是以正常市场价购买了一套三产房。
那么，三产现房交付就安全了？
来看看这些投诉：
投诉项目欺骗购房者称能办理不动产权证；
▲图源网络
项目交付后物业经理携款潜逃、没签合同情况下强制收取公共维修基金，不交则停水停电。
▲图源网络
▲图源领导留言板
还能置换海吉星正规商业性质公寓？
三产房中介在与大居哥聊天过程中，频繁发出邀约希望见面详谈。
见大居哥迟迟不回话，又说：可以置换海吉星正规商品房，商业性质公寓。
那么，正规商品房总价也可以抵消8万吗？
中介称海吉星是正规商品房，总价不能像置换三产房一样减那么多。
随后，中介给出置换一套海吉星47㎡的LOFT公寓的总价是24万+2万外收=26万。
▲聊天记录截图
对此，大居哥和海吉星项目开发商核实了最新现场销售价格，得到的回复也是26万左右，部分特价房源单价还会便宜200~300元/㎡。
▲与开发商聊天记录截图
说好的减免总价呢？
这跟我们自己去售楼部买房完全没区别呀。
后来中介告诉大居哥，回收烂尾房合同之后，购房者需要与他们签署一份协议，声明自己自愿放弃索赔烂尾房首付款。
也就是说，假如真的与其形成实际交易，不但优惠没捞着，还赔进去一个烂尾房首付款。
早有官方出文整治三产乱象
政府给被征收土地农民补偿三产用地的初衷，是为确保被征地农民原有生活水平不降低，在合法合规的前提下，可以在三产用地上建设开发第二、三产业，维持生产、生活、长远生计有保障；
其次农民群体大多数为低收入的群体，确实也需要三产房满足居住需求。
无奈，三产房在实际推向市场过程中，被部分人钻了空子。
变相销售没有产权的三产房，所以才有了市面上屡禁不止的爆雷事件。
为了有效整治市场乱象，相关部门早在2020年底出台《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》。
▲图源广西南宁市人民政府门户网站
《办法》指出：实施之日起，实行安置留用地指标安置，原则上不再安排实物留用地，以指标兑现的方式保障被征地农民的合法权益。
第五、六条，农民可通过将留用地指标折算货币补偿，或置换物业的方式，兑现留用地指标。
同时，鼓励被征地农民选择折算货币补偿的兑现方式。
需要注意的是，用留用地指标兑现的产业物业，也就是俗称的产业安置“三产房”，将由村集体以集体资产方式自持且不得转让。
属于农民所有的集体土地被征收后，向政府申请的在发展产业用地上建造的房屋，三产用地对应的是土地征收的补偿，因地块性质不能进行经营性房地产开发，三产用地上的房产只能取得集体不动产权证。
▲图源广西南宁市人民政府门户网站
“实施之日起，原则上不再安排实物留用地，鼓励折算成货币、置换物业”，既能补偿到了农民，又解决了留用地不断增多的问题，说明政府在有意识的逐渐取消以往“以地换地”的拆迁补偿方式。
一旦村集体没有了留用地，也就不会再有私下与社会资本合作开发的“三产房”了。
而且大居哥《真的别碰三产，否则会变得不幸》一文中也明确告诉过大家：
1.三产房不能办理个人不动产权证，所签合同也是农村集体用地合作建房协议；
2.小孩不能落户，不能就近入学；
3.即使是回迁安置房，依然不能上市交易；
4.三产房一旦遭遇拆迁，“购房者”也拿不到补偿。
【说在最后】：
已购买了烂尾三产房的购房者，应该寻求政府帮助，向相关部门反映实际情况，走法律途径维护自身权益才是正解。
想买三房但还没有出手的，建议还是不要出手的好；
有十几万的首付能力，不如去买一套正规商品房，拿着红本本难道它不香吗？
如一位粉丝所说：购买三产房不过是花了几十万长租一套房子，既然都是租房子，那还不如直接去租商品房。
况且三产房遇上拆迁拿不到赔偿不说，连本金也得赔进去，实属得不偿失。
