1 个回答
这个问题其实在上一篇文章中有谈到，之所以单独再拎出来介绍一遍，是因为就在前几天我的一个朋友跟我说他们在2006年的时候，因为需要资金，结果把在南方商城一套很好的房子卖掉了，到现在涨了十几倍，但是遗憾的是跟他已经没有关系了！如果当时他知道能从银行再贷笔资金出来，而不是只有卖房子这一条路，也许结果就完全不一样！虽然现在房子不再像以前一样那样不断升值，但是我想还是有必要介绍下，至少给有房且需要资金的人多一条融资的路。
针对已经做了抵押的房子，我们可以分为两类：一类是在买房的时候做了按揭贷款；一类是付清全款后的房子，因为资金需要，拿到银行做了抵押经营贷款或抵押消费贷款。就当下的贷款市场状况，第一类的情况是最多的，因为大多数人买房都是采用按揭的方式，真正的全款买房的还是凤毛麟角，所以市面上存在大量的按揭房。而第二类的贷款，主要是由于企业主为了企业资金需要，通过抵押自己的房子获得企业经营贷款，当然还可以通过抵押房子来获得消费贷款，但是由于消费贷的用途限制，管控比较严，市面上能做抵押消费贷的银行机构非常少，所以第二类抵押贷款大多数是以抵押经营贷的形式存在。
针对第一类已经做了按揭贷款的房子，想要在做抵押贷款，是完全可以的。现在市场上大多数银行都是支持这种再次抵押的。而针对第二类的已经做了抵押贷的房子，想要再次做抵押难度就大很多，基本没有什么银行能做这类型的贷款，只有极个别的银行和一些机构可做这种二次抵押，但是利息就相对要高很多。所以就有人会考虑转贷做一抵，这样利息会低一些，但是转贷的费用比直接做二抵的费用要高，因为首先要还掉当前这家银行的贷款，才能做下一家银行的贷款，多了环节，也由此多了办理的时间，对于着急用钱的可能就不能满足要求。
如果确定了要做二次抵押，那接下来就要考虑是做经营性贷款还是消费性贷款，这两类贷款的贷款主体、额度、利率是不一样的。
对于经营性贷款，适用于企业的经营用途，贷款主体要求是企业的法人、股东、高管、或者企业本身；额度一般按房产评估价的多少成来决定，主要跟房产的市值有关系，当然不同类型的房产，能贷的成数是不一样的，住宅类是最高的，一般可以做到7成甚至8.5成，别墅一般在5成，商铺、办公楼、厂房等基本在5成左右，一般不会超过6成。成数出来再减掉原有的未还金额，就是二抵能做的额度；对于利率，抵押经营贷的利率现在几乎是市面上最低的，年化利率基本在3-4%，而且还款方式支持先息后本、随借随还，也可以选择等额本息等其他灵活的还款方式，贷款期限可以做到1-30年不等。
对于消费性贷款，适用于个人的消费用途，消费用途有限，主要用于装修、买家电、买家私这三种用途，一种用途的额度最多一般不会超过100万，所以做消费贷，做到极限的额度就是300万。所以，消费贷的额度除了像上面经营贷的情况之外，还得受到消费用途的额度限制；对于消费贷的利率，跟经营贷的利率差不多，但是一般都会高于经营贷的利率，当然比纯信用贷的利率一般会低一些的。另外，如上面提到的，由于做消费贷的银行少，选择产品的余地要比做经营贷要少很多。
所以，对于有企业的企业主，最好是选择做抵押经营贷。相对于抵押消费贷来说有更多的选择，有更高的额度，更低的利率， 还款方式也会更加灵活多样。
