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全款房抵押贷被拒绝了,全款买房再抵押真的划算吗?都有哪些风险点?

发布于 2022-09-13 10:00:27
标签: 全款房抵押贷被拒绝了,全款买房再抵押真的划算吗?都有哪些风险点? 抵押 全款房 风险 哪些
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全款房抵押贷被拒绝了,全款买房再抵押真的划算吗?都有哪些风险点?

如果你在思考这个问题,说明你肯定身处一线城市,在限制按揭贷款成数的大背景下,很多购房者开始另辟蹊径,放弃按揭贷款转而选择全款买房再做抵押贷款,这么操作的目的是什么呢?又有哪些风险呢?

要弄清楚这个问题,咱们必须要进入一个具体的场景,现在请你设想你正身处北京,怀揣着500万现金,名下没有房产,也没有按揭贷款记录,现在打算去购买1000万的房子,卖方名下有多套住宅,房子原值(原过户价)为467万,能买到吗?

你可能会说当然可以,因为按照北京按揭贷款政策,首次购买非普通住宅(成交价468万以上属于非普通住宅)最高可以贷房子评估值的6成,将网签价打到1000万,最高贷6成也就是600万,首付500万完全够啊。

好,咱们先来算算交易中的税费,北京市是最早实行三价合一的一线城市,即网签价=评估价=纳税申报价,如果想贷到600万,那递交给银行的房屋评估价须达1000万,那也意味着必须要按照1000万的网签价去纳税,在北京购买首套非普通住宅的契税为网签价的1.5%即15万,增值税为房屋网签价全额的5.6%即56万,个税近似为差额的20%(本次网签价-上次网签价-上次交易的税费及装修补偿款)即106万,这次交易的总税费就得177万!首付500万根本不够!注意啊,这里的买方是首套贷款能贷6成,如果二套只能贷评估值的2成,就更不够了。

但是如果是全款买入再抵押,则可以按照最低的网签价过户,将网签价定为467万,这样一来契税仅为网签价的1%(468万以内为普通住宅 契税为1%)即4.67万,增值税和个税分别近似为此次网签价与上次网签价差额的5.6%和20%,均为0。如此一来整个交易环节的税费仅4.67万,两种方式下税费差了170多万!

可能你又想说,那我可以避开那些原值低税费高的房子,直接挑选原值高或者满五唯一的房源呀?(房子过户时间满五年且为卖方名下唯一住宅免征个税和增值税),确实可以,多数人也只能这样选择,但是这样的房源一来比较少,二来特别抢手,卖方的心理价位就比较高,很难议价。而且即使是这样满五唯一或者原值高的房源,卖方也更愿意选择全款的客户,这样能在过户后更快拿到钱,因此全款能和业主争取到更多的议价空间。

如果选择全款买入再抵押,做的是什么类型的贷款呢?相比按揭贷款有哪些不同呢?

过户后再抵押办理的就不再是个人住房按揭贷款了,而是属于个人经营性抵押贷款,因此需要借款人持有公司股份或者担任公司法定代表人,并向银行出具经营性材料,比如营业执照,公司章程,采购合同,这里的采购合同其实就是贷款的用途说明合同,意思就是你现在需要采购一批设备或者购买某种服务,因此向银行申请贷款来支付上游公司的货款。相比如按揭贷款,抵押经营贷利率更低,额度更高,一般年利率3.45%-3.8%,能贷房子市值的7成,贷款期限最长二十年。

听起来确实不错,但是您肯定有个疑虑,如果名下确实有经营的公司当然没问题,因为我完全有权利先把自己公司的钱拿出来买房,等到公司经营需要用款时再拿着房子去银行做抵押贷款。但是如果名下没有公司,手上也没有足够的钱全款买房,这种方式还行的通吗?

事实上很多选择全款买再抵押的都是没有公司的上班族,自己凑不齐全款就找朋友或者垫资公司借款,没有公司就买个公司,过户后也顺利的办理了银行贷款。可是这毕竟是将经营性贷款变相的流入了房市了,有什么风险呢?如果操作不当,你可能会被银行要求提前结清贷款!银监会有权利调取不动产登记中心的过户数据,如果抽查到产权人在过户前后的半年内办理过经营性贷款,银监会则要求发放贷款的银行向借款人索要自有资金购房的证明,如果到时候你无法提供,就只能提前一次性还清贷款了。

好了总结一下,全款买房再抵押相比如按揭贷款确有五大优势:

1. 贷款成数更高,最高7成

2. 抵押贷利率更低,年利率3.35%-3.8%

3. 交易时产生的税费更低,可以按照最低的网签价缴税过户

4. 更好议价,全款的付款方式更受卖家青睐

5. 可挑选的房源更多,不满二,不满五,不唯一,皆可选

但是,如果操作不当可能会被银行要求提前还款!

好了,就说这么多,更多贷款问题欢迎给我留言,点个关注呗!拜了个拜!

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