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接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗?

发布于 2022-09-07 10:00:16
标签: 接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗? 接力 房子 谁的 贷款
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接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗?

从中国人的买房习惯来看,一套房的首付来源多数是两代人、六个人的钱包。在一定程度上,两代人合力来交房子的首付,也是另一种形式的接力。所以,接力贷的矛盾点并非是贷款年限的问题,而是购房资格的问题。

作者丨周奕航

编辑丨韩忠强

为了一套房打工几十年,已逐渐成为当代大城市部分购房者们心照不宣的默契,伴随着社会的发展,银行提供住房贷款的形式也是层出不穷。最近,父母子女共还房贷的现象进入了大众的视野,而这项业务还有一个有趣的名字——接力贷。

接力贷,顾名思义,是指以父母的购房资格买房,当父母的贷款年限或偿还贷款能力有限时,子女在作为共同借款人的同时为父母提供担保,双方共同承担还贷责任。

2022年4月,广州的部分银行开展了“接力贷”业务,却在一天时间内就被紧急叫停。但近期,接力贷业务又被重新启动,在北京,包括建设银行、中国银行、交通银行在内的国有大行均存在该项业务。

除此之外,8月4日,北京住建委出台了新的试点政策。对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点地块的住房,并把户口迁至试点项目所在地的,给予多项优惠政策。其中就包括购买试点项目140平方米以下住房的老年家庭,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行,其子女可作为共同借款人申请贷款。

无独有偶,目前深圳等地也在试点“一人贷款全家帮扶”政策。通过设置“申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人”条款,让购房者借助全家的力量,来提升收入水平,进而拥有更高的贷款额度。

无疑,接力贷重现江湖,传递出鼓励消费者购房的信号。然而部分网友并不买账,将其解读为:父母的房贷还不完,由儿女接力,子孙三代,贷贷相传。

01、十多年前曾被叫停

据第一财经报道,接力贷诞生于2006年,一度曾风靡多家大型商业银行,“让两代人合力买房”更是成为了宣传口号。但2010年后限购令出台,该项业务曾被监管部门紧急叫停。

当年被叫停的原因有二:一是接力贷可以帮助部分投机者或置换客规避楼市的限购政策,二是因为接力贷享有首付贷款利率的优惠政策,有规避限贷政策的嫌疑。

但从如今的市场情况来看,房价高企,与此同时,房地产行业亟需进一步扩大市场需求。在这样的时代背景下,接力贷重现江湖。

建设银行、中国银行、交通银行等银行北京市营业网点的多位客户经理证实:“确实存在接力贷业务。以前被叫停过,近半年来才重新启动。”

“拿北京举例,接力贷主要面向想购买两套房及以上的用户。”建设银行的客户经理夏雪表示:“一般来说,在子女已经有一套房的基础上,可能会受限购政策的影响,不具备第二套房的购买资格。但如果父母其中一员恰好具备北京市的购房资格,就可以通过父母的名义申请接力贷款买房。”

接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗?

在交谈过程中,夏雪着重强调了申请接力贷需要满足的条件——父母的年龄+贷款年限要小于等于74岁(不同银行对年龄的要求标准不同,中国银行为85岁)。如果父母贷款时年龄较大,则加上贷款年限后超过74岁的部分需要借用子女的年龄额度。子女成为这笔贷款的共同借款人,同时要为父母提供担保。

“除此之外,接力贷的另一项标准,是父母和子女的收入水平要覆盖双方负债的2倍以上。”只有满足了以上条件,父母子女才能够有资格申请接力贷款。

当符合接力贷的贷款标准后,需要核实的是父母个人征信记录。如果父母有过贷款记录,或是在北京市已登记有一套房,则需要执行第二套房的首付以及利率政策;反之,如果父母没有贷款记录且名下没有北京的房产,则可以享受首套房35%的首付和对应的还贷利率政策。

对此,有网友认为,接力贷的内核是减轻一代人的压力,透支两代人的财力,以达到买房的实力。但事实上,接力贷的总体贷款年限和还款时间并没有延长,只是因为贷款时间启动较晚,所以最终呈现的结果为两代人来承担。

夏雪表示,“相较于‘接力贷’这个名字,我更愿意将其称为‘为父母担保’。”

从中国人的买房习惯来看,一套房的首付来源多数是两代人、六个人的钱包。在一定程度上,两代人合力来交房子的首付,也是另一种形式的接力。所以,接力贷的矛盾点并非是贷款年限的问题,而是购房资格的问题。

如今,消费者的购房资格“松绑”,对经济实力富足的人来说,接力贷的重启更像是一种资源倾斜——为其提供抄底优质资产的机会。但机遇的背后也暗藏隐忧,现在真的是抄底优质资产的好时机吗?

02、日本的“接力贷”

接力贷重新启动不久后,有细心的网友发现:该项业务与日本曾经推出的“子孙贷”,有些许相似之处。

据中国证券报报道:“1980年代,日本银行和信用社成立了类金融的子公司Jusen,向居民提供个人按揭,推出了‘首付贷’、‘零按揭’,以及‘子孙贷’(爷爷借款,爷爷、爸爸、儿子祖孙三代人一起还贷),甚至还有‘百年贷’(还款期限是一百年,父贷子还、子贷孙还)业务。”

就这样,选择了子孙贷或百年贷的日本人“栽”在了坑里。这群人多数是在1986年-1991年高位接盘日本房价的年轻人。他们目睹了房地产泡沫破裂的全过程,经历了经济萧条,人生的大半辈子都活在赚钱还贷的循环中,去世后孩子还要继续帮忙还贷。

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作为日本长期还房贷的经典缩影,在知名动漫《蜡笔小新》中,蜡笔小新一家在1990年买房背上了32年的房贷,终于在2022年8月,小新的父亲还清了所有了房贷,将一户建(日本的独栋别墅)彻底收入囊中。

蜡笔小新的家庭,是日本标准的中产阶层。他的父亲野原广志,将他的大半辈子奉献给了工作、家庭和银行。在恭喜蜡笔小新一家还清房贷之余,该现象也引发了网友对日本房贷现象的讨论。

1985年,日本经济异常繁荣,衍生出日元持续升值,房价持续攀升的现象。到了1989年,国土面积仅为美国4%的日本,地价市值是整个美国地价总额的4倍。

在这样的环境下,许多日本人坚信未来的房价会更高,在早买就是捡便宜的理念驱使下,果断入手房产,甚至还有人为了买房,不惜倾家荡产。

值得一提的是,彼时的日本当局也嗅到了房地产泡沫的危机。针对资产泡沫、通货膨胀,工薪族努力一辈子依然买不起房的现象,日本当局选择抑制土地价格上涨,主动刺破泡沫,使其“硬着陆”。

随后,日本的股市动荡,房产价格下行,经济遭到打击。在群众大幅抛售股票和土地的情况下,房产价格彻底崩盘。就这样,许多高位进入楼市的消费者被牢牢套住。

接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗?

(日本东京)

除了房地产价格下行之外,日本还面临人口老龄化的问题。在双重因素的影响下,日本出现了消费增长乏力的现象——相较于买房,越来越多的年轻人开始对租房青睐有加。如同村上春树《海边的卡夫卡》所说:“从沙尘暴中逃出的你,已不再是跨入沙尘暴的你。”

小白是一名在日本神奈川县工作的中国人。当被问及日本人对购买房子的态度时,小白的回答是:很佛系,有条件就买房,条件不够租房也无妨。

“我知道在国内的一线城市,很多人对买房有执念”。小白表示:“日本的年轻人,选择租房住的居多,一方面是因为工作地点不固定,买房成本过高;另一方面,还有的人喜欢多种多样的装修风格,楼房公寓住了几年,还想换一个一户建试试看。”

目前,日本的房价主要取决于房子的房龄、装修情况、以及所在地段的繁华程度和生活便利程度这几个因素。整体来看,炒房的现象并不普遍。

家住在日本福冈县的聪聪最近看好了一个毗邻海岸、装修漂亮,大小约为260平米的海景房。房子的售价也很美丽,全套下来仅需要450万日元(折合人民币约为22.5万元)。聪聪去考察这个房源不下三次,但最后因为居住环境潮湿、生活设施不便利的原因,只得作罢。

“在国内,可以自己种一些瓜果蔬菜,或是自己饲养鸡鸭作为食材。但在日本,大多数的食材都要去超市或便利店购买。生活的便利程度是决定是否买房的决定性因素之一。”

03、房贷增长率下滑

相比于日本在房价狂热上涨后选择“长痛不如短痛”的过激行为,中国对房地产市场的态度以及调控政策较为理智。

1998年-2016年,中国房地产行业处于黄金时代。刚需的住房需求,叠加部分城市的炒房因素,使得中国楼市一飞冲天,地产行业迎来了约20年的螺旋上升,同时还带动了钢铁、水泥、化工等实体经济的发展。

由于房地产行业作为国内城市化初期和中期的主导产业,一度被寄予厚望。但为了让经济不过度依赖房地产,中国选择通过时间的沉淀来换取房价的平衡。2016年后,伴随着房住不炒、三道红线等政策的出台,房地产行业的繁华告一段落。

房地产业繁华落幕,银行业首当其冲。

从建设银行和工商银行近十年的住房贷款规模及增长率变动情况来看,虽然两家银行的住房贷款规模仍呈持续增长的状态,但增长率却出现了不同程度地下滑。

2012年-2021年,建设银行的个人住房贷款规模从1.53万亿增长至6.39万亿,增长3倍之多;而增长率却经历了大起大落:2012年-2016年之间震荡上升至29.26%,2016年后开始持续下滑。

接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗?

有着“宇宙行”之称的工商银行也在面临同样的状况。2012年-2021年,工商银行的个人住房贷款规模从1.34万亿增长至6.36万亿,增幅高达375%;以2016年为分界点,此前的个人住房贷款的增长率从12.7%上升至28.8%,后呈持续回落的状态。

接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗?

即便是体量略小的交通银行,个人住房贷款的规模也在逐年递增。而交通银行不同于建设银行和工商银行的地方在于,其个人住贷的增长率在2016年达到峰值27.45%后开始大幅下滑,于2018年触底反弹;截至2021年12月31日,交通银行的个人住房贷款增长率已上升至15.13%。

接力贷的房子算谁的,接力贷款算首套房吗?

作为银行的优质贷款,个人住房贷款因其贷款金额高、利息时间长、风险低等特点,具有举足轻重的地位。交通银行也在2021年年报中表示:“客户贷款产生的利息收入是银行利息收入中最大的组成部分。而客户贷款余额的增长,主要来自于公司类贷款和个人中长期贷款。”

但从现有的个人住房贷款增长趋势来看,银行若想保持原有的贷款规模,着实是个不小的挑战。

央行数据显示,截至2022年二季度末,房地产贷款余额为53.11万亿元,增速较2021年末低3.7个百分点;与此同时,个人住房贷款余额为38.86万亿元,增速较2021年末低5.1个百分点。

对于银行来说,它们迫切地希望放出手里的贷款来实现既定目标。但有人得到,就会有人失去。一如蜡笔小新的爸爸,耗时32年才将房贷全部还清。

至于蜡笔小新爸爸的生活是否幸福,其中的变量复杂难以言说。但无疑,以家庭为单位来看,他是一名英雄。罗曼·罗兰在《米开朗琪罗传》中写道:世界上只有一种真正的英雄主义,就是在认清生活的真相后,依然选择热爱生活。

(文中夏雪、小白、聪聪均为化名)

(除单独标注来源外,以上图片来自视觉中国)

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