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买房贷款下来钱打到哪里,贷款买房的钱去哪里了呢?

发布于 2022-07-26 10:00:31
标签: 买房贷款下来钱打到哪里,贷款买房的钱去哪里了呢? 买房 贷款 哪里 下来
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最近看新闻,很多楼盘业主停止向银行还房贷,作为一个地产工程岗从业15的人,我也想问问,钱去哪里了?现在捋捋,不对的地方欢迎指正。

1、土地款:盖楼需要有土地,这个款是开发商付的,可以分期付,也可以分年付,关键看获取土地方式及合同协议约定方式。

2、前期费用:包含了很多报批报建的手续费、图纸方面的设计费、三点一线费等,这部分是开发商付的。

3、市政基础设施费:看当地政策,大部分是获取施工许可证前支付,也有开盘后付的,如果分期开发,也可以分期付,这部分是开发商付的。

4、社区配套设施费:这部分费用是先建设,后使用(后付费)。施工单位垫付(30%左右)+开发商支付(30%,看当地商业房产销售政策,一般封顶就可以销售)+业主买房资金。

5、建安成本:也就是建筑安装工程费,这是除了土地成本外的第二大费用,根据建安合同,根据施工进度,分阶段给施工单位付款(施工单位垫付30%左右),这时已经或者马上预售,购房款打到监管账户,基本不需要开发商再自己掏钱了,之前开发商掏的钱,也慢慢的回来了。

6、间接及不可预见费:我拿不准这部分费用谁支付,应该是售楼款就满足了,占比小的费用。

7、营销费用:前期开发商付,开盘后,销售款(也就是购房款)就覆盖了。

8、管理费用:同销售费用。

9、财务费用:同管理费用。

10、税金:这个拿不很准,应该是前期开发商自己掏钱,开盘后,购房款就覆盖了。

好像是从2019年开始(也有可能是更提前,欢迎大家查阅资料),无论是首付款还是信贷款,全部打到银行监管账户,开发商根据工程施工进度,报备提款(好像是分了五个大节点,每个节点提取比例都确定了的,大家可以查阅当地监管文件)。

也就是说,只要楼盘卖的好,钱已经够建设的了,业主给的是全款,开发商给施工单位的是部分款(一般验收完付到85%,结算完95%,剩余5%作为质保金,5年付完质保金),现在说没钱建设了?我想问问:

1、工程进度到哪一步了?

2、销售怎么样?

3、监管账户里的钱还有多少?

4、业主的购房款去哪里了?


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