买房等额还款和等额本金还款有什么区别？了解等额本息还款和等额本金还款，做好买房规划

大家都知道，房贷的月供有两种计算方式。但是很多人不明白这两种还款方式有什么区别，该如何计算？下面就给大家分享一下。

等额本息还款

等额本息还款就是每个月还的本金和利息之和是相等的（本息就是本金和利息），银行把本金和利息全部平均分摊到每个还款日。

在银行贷款产品中，房贷利率基本是最低的，所以买房贷款是比较划算的，但是大家得知道一个知识点，我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。说到复利计息就不能不说单利计息了，单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的。

言归正传，如何计算等额本息贷款？只求结果不求过程的小伙伴可以自行百度“房贷计算器”，按条件输入即可得到最终结果。有兴趣的小伙伴可继续，等额本息月供计算方式如下：

其中

y：表示月供，是月字的推荐拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮15%，i=4.9×（1+15%）÷12=0.469583；

n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

上述公式涉及到资金的时间价值，资金等效值与复利计算等知识点。是一个知道现值求年值的公式。感兴趣的小伙伴可以自行代入相应数值，运用科学计算器就可得到最后结果。

等额本金还款

等额本金还款就是每个月还款的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。所以随着还款周期越长，本金越少，利息就越少。每个月的本金和利息之和越来越少。等额本金是一种越还越少的还款方式。

月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其中P为本金，n为月供期数。

第1个月，本金p，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为p+P×i；

第2个月，本金p，需偿还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;

第3个月，本金p，需偿还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;

……

第n个月，本金p，需偿还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是p×i，靠前个月的月供最高，靠前个月的月供为p+P×i（其中p=P÷n,P为贷款本金总额，n为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。

如何选择等额本息和等额本金还款

以贷款40万，分期20年（240期）为例

等额本息 月供2782元 总利息26.77万 总还款66.77万

等额本金 月供3545元 每月还款递减7.82元 总利息 22.63万 总还款62.63万

以上数据可以看出等额本息利息多于等额本金4万左右。但是等额本息每月还款比等额本金少800左右。还是需要各位小伙伴根据自身情况进行选择，等额本息月供低还款压力小，但是总利息多。等额本金总利息少，前期月供多，还款压力大。各有千秋。

不管等额本息还是等额本金，小伙伴们都可以通过进行提前还款减少剩余未还本金节省利息。银行规定只要还贷一年以上就可以提前还款，而且大部分银行没有违约金，还款额得是1万的整数倍。比如手头上有闲钱一万，三万或者五万，而且没有其他适合投资的项目都可以提前还贷。如果还款周期超过一半的话提前还款就没多大必要了。

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