等额本息提前还款是不是亏了，等额本息提前还款亏了多少

我们还是把上一篇的表格拿过来：

不知道现在有多少人看懂了这个表？“非蠢既坏”的专家肯定会说：看吧！一点都没错，前十年利息那么高，后十年的利息那么低！

但是我们要看到标红的数字：前十年占用银行贷款多少钱？后十年占用银行贷款多少钱？

再计算下前十年、后十年的利息和平均贷款余额比例，两个比例是一致。后十年利息低，因为本金减少了！

等额本金还款直观感受地到，因为还款的金额每个月在减少。而等额本息因为还款金额固定，大家没有感受到而已。

还有等额本息的朋友羡慕等额本金的利息少，那是因为等额本金前面本金还的多，如果你在贷款第二年就提前还30万元本金，利息当然一定比等额本金少。

不要被假象所迷惑！

再举个栗子

想必有些人还没有绕过弯来，我们再举个栗子：

假设你创业开了一个公司，年初找银行贷款了100万贷款，约定期限2年，按年分两次偿还，年利率4.9%，按年付息。（简化版等额本息）

按照计划，靠前年年底需还款53.7万元（其中100万贷款利息4.9万元，贷款本金48.8万元）；

第二年年底需还款53.7万元（其中剩余51.2万元贷款利息2.5万元，贷款本金51.2万元）。

到了靠前年年底，你挣了60万，还款本金48.8万、利息4.9万。

这时，你老爸心疼儿子，为了减轻你的负担，汇了55万给你，这时你要不要把剩下的51.2万元贷款还掉呢？

如果暂时没有新业务需要投入，把剩下的51.2万元贷款还掉自然是明智的选择。

但是，STOP！

“脑残”专家有话说：孩子，你傻啊！利息都付了一大半了（66%），再过一年就还完了，现在提前还款太亏了！

靠前年利息占比66%：4.9/（4.9+2.45），可是，到底谁傻呢？

结论：只要是正规银行办理的房贷按揭业务，无论等额本息还是等额本金，任何时候提前还款都是一样的，都是在节约利息支出！

前面占用银行资金多，利息自然多；后面占用银行资金少，后面自然利息少。

不存在什么：前面还的都是利息，后面还的都是本金。

04 困惑在哪？

为什么大家会产生这样的误解呢？除了被“无良”专家忽悠，还有一个重要原因。

那就是民间市场上存在着一种“等额利息”的还款方式，什么意思呢？

比如你找某机构，借款12万块钱，年利率6%，一年还完，每个月还多少钱呢？答案是10600元，每个月金额一样，还款12个月，感觉非常像等额本息？

一年利息合计利息7200元，恰好是本金12万乘以年利率6%，可是你想一想：你实际利用了多少资金呢？你的实际年利率多少呢？

这还没算手续费、保证金之类的。不少银行的信用卡分期，号称免息，手续费提前收取，“熟悉的味道”！

我们普通老百姓一定要远离非金融资，至少为了家庭安康。

05 写在最后

要不要提前结清房贷，除了违约金，还需要想清楚下面两个问题：

靠前，留足未来两年的生活现金流了吗？万一失业了怎么办（现在的环境，谁都不要盲目自信）？

第二，家庭还有没有大额资产购置需求，如换新车子、换大房子，毕竟按揭利率这么低，考虑通货膨胀因素，长期资金更有助于优化家庭现金流。

有读者不同意了：还有第三个问题没考虑呢！有没有更好的投资渠道？把准备提前还贷的钱拿去投资啊，只要投资收益比房贷利率高，就赚到了！

本着对所有读者负责任的态度，这个问题，我们压根就不打算提，先不说好的投资渠道问题，没有建立正确逻辑的，现在的环境，都不准随便投资，亏比赚容易，大家挣点钱不容易！

上述问题考虑清楚了，是否提前还房贷就明晰了，和贷款还了多久没有任何关系，绝对不会亏！