等额本息提前还款是不是亏了,等额本息提前还款亏了多少

我们还是把上一篇的表格拿过来:不知道现在有多少人看懂了这个表?非蠢既坏的专家肯定会说:看吧!一点都没错,前十年利息那么高,后十年的利息那么低!但是我们要看到标红的数字:前十年占用银行贷款多少钱?后十年占用银行贷款多少钱?再计算下前十年、后十...
等额本息提前还款是不是亏了,等额本息提前还款亏了多少

我们还是把上一篇的表格拿过来:

等额本息提前还款是不是亏了,等额本息提前还款亏了多少

不知道现在有多少人看懂了这个表?“非蠢既坏”的专家肯定会说:看吧!一点都没错,前十年利息那么高,后十年的利息那么低!

但是我们要看到标红的数字:前十年占用银行贷款多少钱?后十年占用银行贷款多少钱?

再计算下前十年、后十年的利息和平均贷款余额比例,两个比例是一致。后十年利息低,因为本金减少了!

等额本金还款直观感受地到,因为还款的金额每个月在减少。而等额本息因为还款金额固定,大家没有感受到而已。

还有等额本息的朋友羡慕等额本金的利息少,那是因为等额本金前面本金还的多,如果你在贷款第二年就提前还30万元本金,利息当然一定比等额本金少。

不要被假象所迷惑!

再举个栗子

想必有些人还没有绕过弯来,我们再举个栗子:

假设你创业开了一个公司,年初找银行贷款了100万贷款,约定期限2年,按年分两次偿还,年利率4.9%,按年付息。(简化版等额本息)

按照计划,第一年年底需还款53.7万元(其中100万贷款利息4.9万元,贷款本金48.8万元);

第二年年底需还款53.7万元(其中剩余51.2万元贷款利息2.5万元,贷款本金51.2万元)。

到了第一年年底,你挣了60万,还款本金48.8万、利息4.9万。

这时,你老爸心疼儿子,为了减轻你的负担,汇了55万给你,这时你要不要把剩下的51.2万元贷款还掉呢?

如果暂时没有新业务需要投入,把剩下的51.2万元贷款还掉自然是明智的选择。

但是,STOP!

“脑残”专家有话说:孩子,你傻啊!利息都付了一大半了(66%),再过一年就还完了,现在提前还款太亏了!

第一年利息占比66%:4.9/(4.9+2.45),可是,到底谁傻呢?

结论:只要是正规银行办理的房贷按揭业务,无论等额本息还是等额本金,任何时候提前还款都是一样的,都是在节约利息支出!

前面占用银行资金多,利息自然多;后面占用银行资金少,后面自然利息少。

不存在什么:前面还的都是利息,后面还的都是本金。

04 困惑在哪?

为什么大家会产生这样的误解呢?除了被“无良”专家忽悠,还有一个重要原因。

那就是民间市场上存在着一种“等额利息”的还款方式,什么意思呢?

比如你找某机构,借款12万块钱,年利率6%,一年还完,每个月还多少钱呢?答案是10600元,每个月金额一样,还款12个月,感觉非常像等额本息?

一年利息合计利息7200元,恰好是本金12万乘以年利率6%,可是你想一想:你实际利用了多少资金呢?你的实际年利率多少呢?

这还没算手续费、保证金之类的。不少银行的信用卡分期,号称免息,手续费提前收取,“熟悉的味道”!

我们普通老百姓一定要远离非金融资,至少为了家庭安康。

05 写在最后

要不要提前结清房贷,除了违约金,还需要想清楚下面两个问题:

第一,留足未来两年的生活现金流了吗?万一失业了怎么办(现在的环境,谁都不要盲目自信)?

第二,家庭还有没有大额资产购置需求,如换新车子、换大房子,毕竟按揭利率这么低,考虑通货膨胀因素,长期资金更有助于优化家庭现金流。

有读者不同意了:还有第三个问题没考虑呢!有没有更好的投资渠道?把准备提前还贷的钱拿去投资啊,只要投资收益比房贷利率高,就赚到了!

本着对所有读者负责任的态度,这个问题,我们压根就不打算提,先不说好的投资渠道问题,没有建立正确逻辑的,现在的环境,都不准随便投资,亏比赚容易,大家挣点钱不容易!

上述问题考虑清楚了,是否提前还房贷就明晰了,和贷款还了多久没有任何关系,绝对不会亏!

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