在北京抓紧买房吧，北京楼市：一波救市政策正在路上，我的买房建议可能和他人不同

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问：您好，工作在大兴高米店南附近，准备和媳妇买结婚的婚房，暂不考虑学区，只考虑通勤居住和升值潜力。首付300万左右，北京户口，但是属于外地有贷还清的二套，请问您有什么推荐的吗？媳妇看了枣园红木林小区的全南两室和中建国际港的全南两室，红木林的实用面积更大一些，请问这两个您推荐哪个呢？或者有其他的小区可以推荐，主要考虑自住和升值，因为未来有了孩子想着还到学校还不错的地方

A:回答：您好,感谢信任!大兴西红门往南、高米店、枣园一直到天宫院这条线西红门的价值比较牢靠,本身自带商业属性,其次现在可以向地铁沿线承接通勤购买客群;西红门往北是新宫、大红门,这两个商圈城市面貌一般,价格又很贵,所以部分刚需宁愿在往南走走,西红门本身品质不错,次新盘扎堆,很容易对外形成口碑吸引更多的购买力,这个区域的房价涨幅也是从西红门依次向南传递

您们在高米店工作,可以就近选,区域上优先西红门、其次高米店、最后枣园,如果有能力选前两个不建议选枣园,楼盘你们应该很熟悉,鸿坤礼域府、世嘉博苑、顺驰领海、保利茉莉公馆;这四个都是很好的盘;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总 您好。刚加入会员迫不及待来提问。最近看了网上深圳房价的下滑，担心买的时机是否合适。目前对杠杆的操作和逻辑拿不准。具体情况如下：目前住在马家堡100平两居。两口未婚。父母在黄村有一个95年三居（能卖340左右）。需求：南城改善，目前自己的居住环境，兼顾未来学区/品质/面积/升值。目前手里有1000，计划800做首付，200作为还贷备用金。等新房交付后卖掉黄村提前还贷一部分降杠杆。父母来住马家堡两居。目前有几个拿不准的选择：

1、看了京叁号（240平）感觉各方面都很符合条件，但资金会很紧。目前趋势下杠杆使用的策略有些拿不准。要贷1000;2、兴叁号（186平）户型还可以，但地段比较荒凉，除了离4环近不知其他怎么样。感觉旧宫比较慢;3、瀛海华侨城和园（184平和下叠拼）好处是现房，但周围荒凉。如果买叠拼的压力跟京叁差不多，但感觉不如京叁。如果是184各方面也还行，但不知发展和目前的溢价怎么样。4、西红门东片区也都看了，感觉都是刚需多，150平+的没看到。求京总指点

A:回答:您好,感谢信任!1、关于杠杆的理解,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;

2、黄村的房子不用等到需要时再出货,可关注下一波行情,如果价格合适即可准备脱手,黄村在大兴属于二流地段.定位是大兴新城的服务保障板块，黄村的发展是跟着大兴新城走的;黄村是大兴发展最早的一个区，目前没有什么具体规划，黄村的价值主要是占了大兴区政府的光，有大兴较好的配套和交通，整个地跌贯穿南北，黄村的价值房产是近地铁，品质次新。

3、京叁号属于河西这个地块品质较高的一个高端改善盘,240平面积略大,亦庄虽然有产业支撑,不缺购买力,但总价过高会失去房子的流通性,这个区域比较合适的价格区间是1000以下和不超过1500,1300左右最优;这么高总价的一个盘子放在市区的龙头板块会更稳健,旧宫、瀛海、西红门都属于次级板块,超过800以上的预算买这三个板块都属于资源错配,

西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,

紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;这个涨幅的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,

市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势;如果买兴叁号会很亏;赢海则属于次次级板块,整体这几个板块京叁号相对价值牢靠一些,但建议控制下总价,如果240长持8年以上问题不大,可以对比下区域的二手金茂系,可阅读精华栏会员文章;81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货*胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，拜读了您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩子刚上学，老破小学区刚占用，肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上学和妈妈上班都在增光路附近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。

A:回答:您好,感谢信任!1、如果要换应该出掉工商大学老破小;保留保利百合;西局是丰台发展较好的一个区;保利百合是这个区域的标杆楼盘,未来承接丽泽一带;对标改善客群;之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需;丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯,保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显;

2、现在转手学区价格上虽然没有优势,但随着政策的不断变化,等同于把不确定性的风险转移到买家身上,价格自然会比带名额的低一些;如果为了改善居住环境;选筹的盘本身问题不大,没什么不可,卖出价格低,买入的房产优质,同样不会失去涨幅,而又减少了不确定性,对于您们来讲是利大于弊;

增光佳苑楼盘品质虽好,但板块属于中规中矩,现在的均价10万出头,个别房源10万以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节后涨过一波,后又下调,去年5月到今年五月处于阴跌的趋势;海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射;所以南部西部发展比较落后,这个盘保值属性还可,未来行情来了能跟着跑问题不大;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。

去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居+一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。

首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350+150），二套250万左右（150+100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美靠前城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的较好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;

2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;

3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;

4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：

1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。

A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,

2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,举例:潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都算是,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,

3、四惠和常营都可,从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？

二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？

A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,

2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章;北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹;吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

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