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普通人要不要提前还房贷,为什么我劝你不要提前还房贷呢?

发布于 2022-09-19 10:00:39
标签: 普通人要不要提前还房贷,为什么我劝你不要提前还房贷呢? 提前 房贷 普通人 要不要
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最近有一个观点被我身边的很多朋友经常提到,就是提前还贷。大致的逻辑有两个,一个是现在的大环境不好,怕后面自己万一失业什么的,负担不起后面的房贷;另一个是,房贷的利率大概是4.5%,自己现在手上也有点闲钱,也没有什么特别好的投资渠道年化能做到4.5%,如果自己提前还贷,省下几百万的利息,相当于做了一个年收益4.5%的理财

网上也有很多劝人提前还贷的文章,大概分析的逻辑和上面两个理由差不多。听起来这两个逻辑确实很正确,特别是第二种,好像真的是这么回事,现在提前还贷,相当于用本金赚了后面几十年几百万的利息,这数字真的很诱人,乍一听,整得我也特别想提前还。

但是,真的是这样吗?如果真的是这样,那为什么不一开始就全款买房,而要做贷款呢?这不是个何不食肉糜的问题,而是如果一开始就全款买房,那么理论上你的收益是最大的,不用背那么多的房贷。当然,这只是理想情况,很多小伙伴在买房的时候实际上也不具备全款的条件。那么,我就按照正常的一个普通人的情况来分析分析,到底应不应该提前还贷?

我们举一个深圳普通职场人的例子。

张三是一名互联网大厂人,去年买了一套80多平的房子,总价600w。自己首付给了3成180w,剩下的420w做了30年的商贷+公积金组合贷,商贷370w,利率是4.6%,公积金贷款50w,利率是3.25%。我用贝壳的房贷计算器算一下,如果是等额本息的话,利息是341万,大概一个月还要还2万1的月供。

普通人要不要提前还房贷,为什么我劝你不要提前还房贷呢?

普通人要不要提前还房贷,为什么我劝你不要提前还房贷呢?



01 几百万的利息值不值得提前还贷?

理想情况下,为了追求最小的利息额,张三必须在今年一次性拿出420万提前还贷,那么他可以省下341万的利息。

那么假定张三现在手上就有420万的现金,我们首先来看一下,现在的420万在30年后是多少钱?

要回答这个问题,先来看下近10年国内的通货膨胀率,我用国家统计局公布的近10年CPI指数来近似。

普通人要不要提前还房贷,为什么我劝你不要提前还房贷呢?

普通人要不要提前还房贷,为什么我劝你不要提前还房贷呢?

从国家统计局公布的数据来看,从2012年到2021年我国平均通胀率在2.06%,根据72法则,即在( 72 ÷ 2.06 )= 34年后,现在的资产缩水一半。也就是说如果现在是200万,那么34年后,只值100万。为了后面方便计算,啵啵把34年近似到30年。

回到张三的例子,现在的420万贷款在30年后,仅值210万。所以,啵啵的第一个问题是,“你愿意现在花420万的现金,去换30年后仅有一半价值的210万吗?”


02 如果不提现还贷,能获得多少收益?

有些小伙伴会说,“即使有通货膨胀,但是提前还贷的话还可以节省两三百万的利息呀,就把这个当做一个理财工具了”。

那我们再来看一下,如果张三不提前还贷,而是用来做投资,30年后会有多少钱?我们按照目前增额终身寿或者年金险的年化保证利率3.5%来计算。

普通人要不要提前还房贷,为什么我劝你不要提前还房贷呢?

按照3.5%的复利来计算,在第30年,张三由420万增值到了1,178万,增长了758.8万,远远超过了因为贷款而产生的341万利息。而且,与提前还贷不同的是,提前还贷,钱是给到了银行;而你自己做投资理财,钱始终是在你自己手上,自己是可以随意支配的。老祖宗说过“手有余粮,心中不慌”

更别提,张三如果在某一年直接将房子卖掉,手上拿到的钱,还是会需要找一个投资工具放置吧?不管是换房也好,还是做投资也好,与其到时候再做投资,时间的复利降低,为什么不现在就开始投资呢?

如果你现在把钱全部还给银行,你能保证你后面的本金+投资工具,30年后给你带来1000多万的现金吗?

所以,啵啵的第二个问题是,“你是愿意把当下的钱用来增值还是还债?是优先支付自己,还是优先支付给别人?”


03 我怕我以后失业了,负担不起房贷

这个点我觉着可能有点多虑了。

首先,如果你现在的赚钱能力已经可以负担得起提前还贷,随着工作年限的提升、经验的丰富、资源的积累,你有什么理由怀疑,后面的你负担不起每个月的月供?

其次,以上啵啵仅选取了一个回报率没有那么高的稳定投资工具,只是给了它足够的时间,就能获得丰厚的回报。如果小伙伴们再学习一些财富管理的方法,那么能获得的回报,可能是超乎你的想象的。


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看完今天的文章,不知道大家心里是否有自己的想法?也欢迎大家在留言区与啵啵讨论呀。

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