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房贷利率太高怎么置换,感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率?

发布于 2022-09-07 10:00:04
标签: 房贷利率太高怎么置换,感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率? 房贷 利率 太高 怎么
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对于高位站岗的人来说,房贷利率的每一次下调,都是一次暴击。

更何况,还有当前创新低的房贷利率在凡尔赛。

于是,关于利率的互动讨论,就有了这样的画风——

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图源文章互动留言

那么,如何在政策允许的范围内,让存量房贷利率下降?这对于房贷利率高位站岗的购房者来说,就尤为显得迫切了!

关于昆明当前市场利率的情况,可以回顾上周的文章《房贷利率新低!昆明多家银行最低可贷4.1%》,这里不作赘述。

今天只具体说降低利率的方法,全款的购房者可以忽略。

房贷利率太高怎么置换?感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率?


实际上,房贷利率高低不同的现象,是由于房贷审批时银行给到的利率差异决定的。当笔贷款的周期,锁定了该笔贷款的利率水平。

在操作层面上,确实是有一些方法来突破周期限制的。

比如,最直接的方式就是提前还款。

这也是房贷利率高位站岗的人,普遍会想到的一种方法。

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因为,提前还贷意味着提前结束了房贷的还款周期,利率无论如何变化,都将不会对自身造成影响。

只是,这种提前还贷的方法,属于全额还清的范畴,需要还款人具有充足的资金积累,且要能覆盖贷款本金余额,可能并不具有普遍适用性。

然而,在提前还款这个方法中,可能很多人忽视了另外一种操作,即:部分提前还款。

实际上,在昆明,目前已有建设银行、工商银行等多家银行,支持线上自助部分提前还款

而且操作方式非常简单,只需要在银行APP里提交提前还本申请即可,提前还多少,贷款本金就自动抵扣多少,剩余贷款额直接作为下一期的本金结算利息,月供等会随之相应减少。

当然,针对部分提前还款,不同的银行会有不同的要求。

比如,建设银行,在放款的第二天就可以自行操作提前还款,单笔还款金额需大于1000元;而有的银行则会要求还款满半年或者1年之后,才能申请提前还款。

房贷利率太高怎么置换?感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率?

建设银行提前还本申请截图


甚至,有的银行则会对提前还款设置相应的条件。

例如,某银行在今年8月初曾发布公告称:“提前还房贷将收1%补偿金”,顿时引发热议,最终不得不撤下公告。

此外,在部分提前还款的选择方面,各银行也会有相应的差异。

相对人性化一些的银行,会提供不同的还款选择,主要有“保持月供不变,缩短还款期限”与“保持还款期限不变,减少每月月供”两种(至于哪种方式好,主要因人而异,具体可以参考此前文章:提前还贷,哪种方式更划算?)。

介于各银行要求的不同,在这里,建议有部分提前还款需求的购房者,在具体操作前先向各自贷款银行咨询清楚,以便提前做好还款规划。

房贷利率太高怎么置换?感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率?


在当前LPR+基点数的房贷利率计算方式中,其实,是锁定了该笔贷款的基点数,然后房贷利率可以跟随LPR的变动,以重定价日为周期进行相应的调整。

这种房贷利率跟随LPR变动的自动调节模式,能否让购房者享受到实惠,关键还要取决于重定价日前的LPR是否低于个人房贷审批中银行给到的LPR。

因此,银行自动调节利率的模式,究竟能不能降低存量房贷的利率,仍然具有不确定性。

在理论上会出现有两种情况,即有的存量房贷利率会降低,有的存量房贷利率可能会升高。

当然,如果觉得单纯靠LPR的调整来带动房贷利率下降有些杯水车薪的话。那么,如下这些可行的降低存量房贷利率的方式,或许能为利率高位站岗的你提供一定的参考。

一、带抵押过户

这是一种将现有房贷利率,通过房产交易转给买方的方式,又称“转按揭过户”。

在昆明,“带抵押过户”业务已在中国建设银行云南省分行进行试点,并在今年8月2日举行的昆明市存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式上,现场颁发了云南首本二手房“带抵押过户”不动产证。

房贷利率太高怎么置换?感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率?

图源昆明规划建设

目前,仅支持卖方所售房屋在建设银行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续的情况。据了解,昆明“带抵押过户”办理后续将会逐渐向其他金融机构推行。

根据昆明“带抵押过户”办理的流程来看,需要经历卖方申请提前还款,买方申请按揭贷款;银行向产权处申请抵押状态下进行网签;转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记合一登记;银行放款等四个步骤。

二、商贷转公积金/组合贷

这里面其实是两种操作,一种是将商贷转为公积金贷款,另一种是将商贷转为组合贷款。

按照目前公积金贷款的利率水平,商贷转公积金利率将变为3.25%,而商贷转组合贷,涉及公积金部分的利率也是按3.25%来执行。

房贷利率太高怎么置换?感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率?

昆明楼市/制表


经向昆明市住房公积金管理中心咨询,目前,商贷转公积金和商贷转组合贷的业务均在正常受理。

而且,按今年4月昆明最新的公积金政策,单职工公积金贷款最高额度上调至50万元,双职工公积金贷款最高额度上调至80万元,且使用公积金贷款购买二套房首付款比例下调为不低于30%(详情可参考此前文章:关于昆明公积金,这10个问题可能是你最关心的)。

意味着,无论是商贷转公积金,还是商贷转组合贷,公积金低利率的惠及面都更广了。

三、抵押房产,办经营贷

这种方法,顾名思义,就是以“经营贷”的名义,将房子抵押给银行,获取一笔资金。

适用于“经营贷”的利率,低于自身房贷利率的情况。不过,需要注意的是,“经营贷”一般的还款周期没有房贷长,需要后期有充足的资金保障。

如果有营业执照,征信较好,目前“经营贷”的利率最低可至3.6%,贷款时长从1年至10年不等。

在操作中,需要提前结清房贷尾款,如果没有资金结清尾款的,可找值得信赖的金融机构,支付手续和利息,通过过桥资金的方式实现。

特别是对于房产估值比较高,但还贷额较少的群体,非常实用。

我们来算一笔账,假如你的房产估值100万,而你需要还的房贷总额是20万,能抵押贷出房产估值的7成,也就是70万。

那么,贷出的70万“经营贷”,除去之前提前还贷的20万,手里还剩50万元,可以用来提前还一部分“经营贷”,也可以留作经营之用。

这样一倒腾,实际上将房贷的高利率,转换成了“经营贷”的低利率。

四、向银行申请更换还款方式

这个方法适用于采用等额本息方式还款的房贷用户。

如果当前收入稳定,可以向银行申请,将等额本息的还款方式,更换为等额本金的还款方式。

因为,等额本金的还款方式,虽然前期月供压力大,但贷款周期内的总利息支出相对要少。

房贷利率太高怎么置换?感觉房贷利率太高了有什么办法可以降低利率?

昆明楼市/制图

从同等条件不同还款方式的对照中可以看出,100万贷款还30年,等额本金的还款方式,要比等额本息少支付利息约13.5万元。

不过,在还款方式的选择上,更建议根据自身情况,在申请房贷时就进行选择。因为,贷款审批后,不一定银行都会支持更换还款方式。

五、买卖更名

这种方式,主要是亲戚朋友之间通过买卖、交易的形式,重新洗一遍房贷。

由于交易后房贷是按当前的利率来计算,一卖一买之间,实现了房贷利率的下降。

这种方式需要注意的是:

1、要找可控的人,因为房子在对方名下,属于对方的资产,存在一定的道德风险;

2、浪费了对方的贷款资格,会给对方留下房贷记录,买第二套房时属于二套房,首付和利率都会提高;

3、会产生成本。这种操作的本质还是买卖,因此会产生一定的交易税费成本,需要提前计算,以免得不偿失。

在当前房贷利率创新低的情况下,希望这份降利率“攻略”能为利率高位站岗的人提供一些参考,其中可能涉及到的一些操作风险等,还需要自行评估。

当然,如果你也有更好的降低房贷利率的方法,欢迎到评论区留言分享。

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