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开发商降价可以退差价吗,房子降价开发商退差价吗?

发布于 2022-09-05 10:00:40
标签: 开发商降价可以退差价吗,房子降价开发商退差价吗? 开发商 降价 差价 可以
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对于已经买房上车的人来说,现在最害怕听到的消息莫过于:开发商降价了。

根据墨菲定律,越害怕的事,往往越容易发生。

8月5日,合肥北城某楼盘的业主们,就遭遇了这样的事情。据乐居网合肥报道,在现如今市场不景气的背景下,合肥北城某楼盘,却逆风起势,斩获了不俗的成绩:两天清一栋楼,3天成交54套。

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经过调查发现,该盘之所以能在淡市中热销,根本原因是开发商主动割肉让利——7折卖房,引来哄抢。据悉,该楼盘备案均价12000元/平,优惠后最低价格为8590元/平,而且可以做到最低一成首付,免息分期。计算下来,最小的户型,首付仅需7.6万。

合肥今年刚晋级新一线城市,且GDP破万亿,被很多业内人士安利是“有发展潜力的城市”,所以这样的价格能在合肥安家,很多购房者自然要挤破头上车。

开发商降价卖房,让利新购房者,但此举却彻底惹怒了老业主——新购房者每套房的确能省下二三十万购房款,但老业主却要独自承受,“刚刚买完房,房子就贬值”的悲痛结果。尤其是首批开盘买在最高点的业主,等于白白损失了三十万。

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图文无关

此情此景,老业主们坐不住了,于是聚集到售楼处,向开发商讨要说法,老业主的要求很简单,要么退差价、要么退房。开发商目前没有回应。

开发商降价卖房,老业主强烈反对,这事不是第一次发生。过去这些年,每年都有大量类似情况发生。今年6月底,碧桂园这淄博的某项目大幅降价卖房,还发生了被老业主举报的事情。相关部门接到举报后,经查开发商确实违背了《商品房销售管理办法》,于是暂停了该项目的销售许可证办理、合同网签及预售监管资金拨付。

对于这类事件,我们此前也讨论过很多遍了,开发商“打骨折”降价卖房,法律层面来看确实没有问题,且只要没违背地方的相关“限价”政策,即便买房人再怎么无理取闹,也是徒劳无功。但是站在买房人的角度,开发商此举,是典型的损人不利己——如此大力度降价卖房,不仅没有利润,而且严重损害了老业主的切身利益,更扰乱了正常的市场秩序。

一般情况下,名不经传的小开发商是不敢大幅降价卖房的。原因很简单,新房市场价格体系有保护机制,且小开发商敢降价卖房,往往都会被相关部门约谈。今时今日敢于大幅降价卖房的,一定是有背景的开发商。此次合肥北城打7折卖房的,正是央企保利。

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另外,我们查看了30家开发商2022年上半年的年报,发现了一个惊人的秘密:今年上半年有18家房企中降价卖房,占比高达60%。基于此,我们完全可以说,今年上半年,楼市“降价潮”真的已经来了。我们随便列举几个案例:

保利:2021年上半年,销售额2852亿元,合约销售面积1671万平方米,销售单价17064元/平。而今年上半年,保利实现签约金额2102.21亿元,同比减少26.29%;签约面积1307.31万平方米,同比减少21.78%,销售单价为16080元/平。销售单价下降984元/平,平均降幅高达5.8%;

融创:今年前7个月累计合同销售金额为1239亿元,同比下滑66%,累计合同销售面积940万平米,同比下滑63%,销售均价为13170元/平米,同比下滑9.5%。尤其是7月份,销售额、销售面积同比跌幅均超过75%,销售单价降幅更是高达11%;

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碧桂园:今年上半年累计合约销售金额约达1850.8亿元,累计合约销售面积约为2349万平方米,同比出现明显下滑,销售均价为7879元/平。而2021年上半年,碧桂园合同销售金额约3030.9亿元,合同销售面积约3451万平方米,销售单价为8780元/平。这意味着,今年上半年碧桂园销售均价同比2021年上半年,下降了901元/平,降幅也达到了10.3%。

新城控股:今年上半年累计合同销售金额约651.6亿元,销售面积约657.2万平方米,销售均价为9915元/平。2021年上半年,合约销售额1176.64亿元,销售面积约1086.96万平方米,销售均价为10829元/平。降幅为8.4%。

龙湖集团:2022年上半年,累计合同销售金额565.1亿元,累计合同销售面积340.9万平方米,销售均价为16577元/平。2021年上半年,销售降价为17268元/平。2022年上半年销售均价同比下降691元/平,降幅为4%。

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综上所述,上半年连头部房企都在降价卖房,而且不少大开发商降价的幅度整体超过了10%。这说明市场比我们看到的其实还要差。

另外有一个问题,我始终没搞懂,开发商年报中的数据显示,6成以上的房企都在降价卖房,且降幅普遍在4%-12%之间,但反馈在整体层面,今年上半年的新房价格却“依然坚挺”。中指研究院数据显示,2022年上半年,百城新房价格同比、环比均上涨。到底是哪里出错了呢?

上半年,开发商扎堆降价卖房,在我们看来,主要有三方面的原因:

第一,急需通过卖房来拉动回款。曾经风光无限,吃尽了时代红利的一众房企,上半年倒下过半,归根结底是债务压顶,无法按时偿还贷款所致。彻底还不上债的,就只能无奈躺倒,而有能力还债的,往往也都需要通过卖房回血。

2022年5、6月份,房企销售额环比出现两连升。很多人并不知道,其实开发商销售业绩好转,都是以价换量的结果,而开发商之所以降价卖房,也是因为有大批债务即将到期——克而瑞地产研究中心统计数据显示, 6月至7月,200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元,约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚,近两月整体到期债务约1178亿元,占总规模的67%。

众所周知,银行债务是不等人的,债务到期就必须还上,否则将会引发连锁反应。比如评级下调,而一旦评级为“负面”,则开发商未来很难再借到钱。

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第二,市场需要自己去抢,而抢客户最好的办法,就是降价让利。8月份发生在合肥北城的真实案例,就是最好的证明。市场大环境不佳,与其等着市场变好,不如自己付诸行动。最重要的是,如果别人行动,你不行动,那么客户就被别人抢走了。

第三,楼市缺少成交量,对于房企来说是至暗时刻。这就好比我们开了一家包子铺,不管开门多早,关门多晚,价格多便宜,但没有人购买,这才是最大的问题。所以开发商为了提振消费者的信心,为了促成交易,不得不祭出“杀手锏”——以价换量,降价促销。这个时候,如果开发商摆不正位置,仍然高高在上,损失的就是自己的利益。

对于当下的市场,地产大佬朱荣斌的点评,可谓一针见血:房地产行业所面临的“风暴”会很猛烈,大变局之后,企业之间也会出现很大的分化。尽管经历了前所未有的调整,房地产行业仍然值得坚守。不过,目前行业艰难,地产商仍要准备过苦日子。

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楼市“降价潮”真的来了,现在是出手买房的最佳窗口期吗?个人认为,要因城而异:

对于有人口增量、经济发达的一线、强二线、国家中心城市、都市圈核心城市等,现在的确是上车的好时机。一方面,现在银行贷款利率,已经降至2016年的水平,且银行额度充足,放款周期大大缩短;另一方面,这类城市新、二手房都属于“触底”阶段,且绝大多数城市已经开始“放量滞涨”了,比如北京、杭州、上海、苏州等;

对于人口流失严重、经济发展薄弱的大多数三四线城市,虽然开发商降价促销的消息满天飞,但市场还未触底。尤其是很多需求严重不足、新二手房供应严重过剩的县城,现在市场仍处于“下降通道”。这类城市现在贸然进场,就要做好为开发商“长期接盘”的准备。

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