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2021年还可以投资房产吗,2022年适合投资房产吗?

发布于 2022-09-02 10:00:42
标签: 2021年还可以投资房产吗,2022年适合投资房产吗? 投资 房产 2021年 还可以
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最近很多朋友私信我咨询购房问题,我整理了一下,发现这些问题都是很有共性的:


买哪个城市?

买哪些地段?

买哪些房子?

·····


归结起来看,这已经不是一个问题,而是一整套的知识体系,买房与经营公司一样,需要全方位的岗位支撑,进货,财务,会计,销售,行政管理…


区别就是,你是一个人,而公司是一群人,所以买好一套房,难度不亚于经营好一间公司,当然,买房的利润有时也远胜于经营公司。


从如何选城市 /地段/ 选什么样子的房子,到融资贷款,这中间有很多环节,很多人甚至一生都没有买过几套房,这个领域对他来讲,完全是陌生的。


大城市的房子动辄数百万上千万,是很值得我们花时间和精力去学习的,毕竟这是人生非常关键的一个决定。


今天好好就跟大家聊聊普通人如何开始房产投资,普及一下。可能有朋友会说:“哎呀,现在什么形势,还讨论房产投资。”


对于这个问题,我只想说一句:难道你觉得中国一二线城市的房价永远不涨了吗?如果是,那么请你划走,这篇文章对你来说没有意义了。你以后也不要关注房地产了,反正你都觉得没机会了。


当然,我的读者大部分都不是单线思维的人,往往能够在危机中看到机会,所以会在市场调整的时候,及时建仓,我相信这部分人才是最终的赢家。


做房产投资大部分人缺的不是具体的操作技巧,而是整个思考逻辑。我敢说如果你能彻底看懂今天的文章,你就已经入门了。


好了,回到正题,普通人如何开始房产投资?



1)第一个共性的问题-关于城市的选择


在哪个城市买房,大部分人的想法是:


第一,我在哪上班,就在哪买。

第二,我老家在哪里,就在哪买。


其实这样对不对呢?假设你在山西、在云南上班,自住当然应该在当地买房,那如果追求投资回报呢?在当地买房无疑是错误的。


如果你在上海,北京上班,老家在东北,是不是买不起上海、北京,就一定要回老家买房呢?不一定的。


如果你不是自住,而是做房产投资,一定是追求回报率,正确的思维应该是:


哪里能涨就买哪里


买房等于上一趟高速列车,列车方向一旦错误,后面的所有选择都是没意义的。


你在浙江金华、在山西运城,在江西上饶这些没什么存在感的城市买房,本身方向就错误了,再讨论什么地段,新房还是二手,怎么融资贷款,都是多余的。


还有一些朋友的逻辑也很奇怪,买房按照远近买。比如,家是云南曲靖的,就觉得去买昆明,你要问他,为什么买昆明不买成都?


他告诉你,昆明近些。


我说朋友,近点远点,反正你都不住,请问有区别吗?你反正都是投资,为何不找一个性价比更高,潜力更大的城市呢?


死守一个熟悉的地方不放,按照自己所在的地方远近去选择城市,是典型的小农思维模式。


正确的做法是什么?再分享一下我的投资思路:

买房第一步:选国家

买房第二步:选城市

买房第三步:选地段


然后其实90%已经结束了,列车的方向已经确定,座位已经不太重要。


看问题能看到本质,真的是一种本事,你挑了半天座位,特别豪华,然后是县城郊区的一个带花园的新房,你告诉我有什么用?


2021年还可以投资房产吗?2022年适合投资房产吗?


经常有人问我,青岛能买吗?太原能买吗?昆明能买吗?


……


我的回答是,可以买,但并非最佳选择。什么意思呢,你买了不一定可以赚到钱,即使赚到钱也不会是大钱,中国早就过了全国普涨的城市化阶段了。


选择在哪里买房,买什么性质的房子是一个非常严肃的话题,因为你一生的努力可能都赢不过一次资产优化。


说真的,早年与我一起买房的朋友,他们所赚到的钱远远超过一生的工作收入,试问有多少人可以打工赚到一两千万呢?



2)第二个共性的问题-哪些房子坚决不能买?


居者有其屋。


普通刚需买房,如果不考虑升值与将来置换卖出,只为自住,开心就好,买什么无所谓。如果考虑投资,或者几年后置换,那买的时候要注意,有些坑不要去碰。


1、不买没学位的老破旧


老破旧,老,说明楼龄很长了,楼龄越长,以后越难在银行贷款,一套房现在都20年楼龄了,再持有五六年,就快30年了,到时银行贷不出款,失去了金融属性,你折价卖都没人要


破,说明房子很破烂,墙壁起皮,屋顶渗水,楼道贴满小广告,这种房子正在逐渐失去居住功能,连居住都不适宜了,你还指望它涨?


旧,说明房子很旧了,远远看去,就像上个世纪的产物,这种地方,年轻人是不会来,人都是贪新厌旧的,以后接盘的人越来越少,最后就砸你手里了。


多长的楼龄才处于安全边际,不算老破旧?

一线城市楼龄不要大于15年

二线不大于10年

三线不大于5年

(非常稀缺的地段允许有增加3年左右的容忍度)


2、不买小产权房。


小产权虽然便宜,却不会有房子的所有权,且难以转正。因为小产权是指在农村集体土地上建的房子,这种房子产权属于集体不属于个人。小产权房,金融属性非常差,银行不喜欢,很难办按揭抵押,一般只能全款买。


并且小产权是不合法的。


不合法,是因为国家没有挣到你的钱。你没有向国家缴纳土地出让金,就自己盖了房去,当然不合法。


3、不买写字楼公寓。


二手房市场,满五唯一的房子因为省税费,所以很吃香。但是公寓却没有满五不满五,必须交20%的个人所得税。


等再次出售时,要交评估价与原价差额的土地增值税,实行四级超率累进税率,征收至少30%最多60%。


还要加上5.5%的营业税,各种杂七杂八加起来,税费惊人,且流动性非常差。


买房买的是背后的城市配套,买的是一连串的资源,例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。


而公寓很难落户,更别谈与户口绑定的学区房,社保医疗福利。


4、不买别墅。


核心区的别墅是很多人终极奋斗的归属。这些别墅区,是人脉的聚集,身份的象征,几乎无人出售。


但是对于普通投资者来说,一般性的别墅,属于慢涨型,由于总价高导致流动性差,非常难套现,投资不要碰。


5、不买商铺。


过去,繁华的商业步行街,会有租金很贵的商铺,号称一铺养三代。


如今,电商互联网早已成熟,城市发展加快,新老城更替,人口转移,消费升级,新商圈层出不穷,商铺成了一个极易受到冲击的资产。加上临时交通管制,围蔽施工,消防检查,马路改道,都会令商铺租金大幅下跌,是一个防守性很差的东西。


中国现阶段的房产,赚钱主要靠升值差价,而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金,要赚100万,也差不多十年,但是买住宅十年,可以做两波上涨行情了。


6、不买车位。


车位一般本楼盘的人才会买,潜在的接手人群比较少。


车位价格并不便宜,作为开发商的边角料,甚至单价比住宅都高,并且不能三成贷款。


如果车位能涨50%,住宅至少可以翻倍,有买车位的钱,不如再首付搞一套住宅。加上现在住房几年就可能做一次改善置换,如果需要,完全可以低价租一个车位来解决停车问题。


可能有朋友会跟我杠:不对啊,我认识某某买小产权、公寓、商铺也赚了钱。


是,这些人赚了钱,但是有投资商品房住宅赚得多吗?那点小钱我看不上。尽量最优化自己投资,放大收益才是我追求的。中国没房了吗?非得趟那些浑水?


哪些房子能买,没有统一的结论,但是哪些房子不能买是有绝对结论的。


记住,以上不是建议,是结论。

记住,以上不是建议,是结论。

记住,以上不是建议,是结论。


无数人的血泪教训,你偏要不服,执意要去试下,那我也不能眼睁睁地看着你往火坑里跳,我只好闭上眼睛喽。


如果你买了一个商铺、商住、公寓、小产权房、写字楼……


后面所有的一切是没有意义的,方向一旦错了,停下来就是进步,接受市场教育, 果断卖掉吧,再去其他地方投资赚回来。


最后,我想说,中国未来还有20%-30%的城市可以买,仍旧可以跑赢通胀,帮你积累财富。


美国城市化早就结束了,但是两大海岸线的房价,还一直在涨。


日本早就老龄化了,但是东京永远不缺年轻人,所以,不要单纯用城镇化、人口出生率来把整个中国楼市一概而论。

2021年还可以投资房产吗?2022年适合投资房产吗?


中国人口老龄化,出生率下降,死掉的是县城农村这些地方,鹤岗房子白送也不影响上海、北京的房价继续涨啊!


2021年还可以投资房产吗?2022年适合投资房产吗?

2021年还可以投资房产吗?2022年适合投资房产吗?


从另一个角度来讲,越是老龄化,以后中国五大都市圈的人越多,因为县城农村几乎没有工作岗位了,活不下去,只能聚集到大城市才有机会翻身改变命运,所以那里的房价,我目前还没看到天花板。以北京为例吧,将来平均房价25万每平方都是有可能的。


2009年我倒腾房子的时候,一套房子年头买来,年底卖掉,搬运一趟赚个三十万就开心得不得了(总价也就200来万)


2015年的时候,我们讨论千万总价以上的房子,好像还很牛逼。


2022年,一线城市千万级别的房子也只是起步价而已。


如果不是持有更多房子,当年赚了些钱就拿着现金沾沾自喜,估计今天我也被通货膨胀洗劫得差不多了。

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