1 个回答
8月22日，LPR非对称性降低，其中中长期贷款利率降低15BP至4.3%，叠加首贷最低可以下调20个基点，则房地产首贷利率最低执行4.1%的年利率。这一变化，将给房地产市场带来哪些变化呢？
1、利好新增购房客户，但是刺激有限。
首先，房贷利率的降低，对于当前正准备买房的客户，无疑是一个利好的消息，但刺激效果有限。以100万元贷款30年期限等额本息还款方式为例，相比较4.25%的利率，每月总还款额减少87元，30年利息减少约3.15万元。相比较当前已执行的利率来讲，月减少额度和总减少额度有限，对刺激购房影响有限。对标公积金贷款利率及经营贷利率，商业贷款利率年内仍有一定的下降空间。
2、利差进一步扩大，导致提前还款客户增多
其次，更加凸显对存量贷款利率的不公，将导致更多人提前还款。2021年末住房贷款余额38.3万亿元，其中2015年以后净增贷款余额27.7万亿元，占贷款余额比重为72.23%。此部分贷款年利率多数维持在5.2%以上。相比较新增房贷的4.1%的年利率，同样假设按30年等额本息的还款方式，每100万元每月还款总额最少要多660元，利息总额最少要多还24万元。
尤其是总价较高的一线城市、新一线城市，贷款总额超过300万元的，每套房屋至少要多还款72万元，相当于养育一个子女的基础费用。说银行利用房贷利息“吃”掉了一个孩子，一点也不为过。
6月24日，LPR调整至4.35%时，已经导致一线城市房贷客户提前还款现象增多，部分银行不得不出台还款需要提前预约，执行提前还款违约金等事项。本次利率调整之后，将进一步拉大新旧利率之间的利息差，存量房贷客户提前还款的动力将会进一步增加。
3、利差扩大还将导致消费进一步萎缩，倒逼金融机构正视存量贷款利率过高的现实问题
再次，更加凸显存量贷款利率的不公，严重影响挤占居民消费指数。38.3万亿元的历史存量贷款，假定存量利率平均为5.2%，则新旧利率影响下，利息影响总和达9万亿元，将严重影响存量贷款客户的日常消费。
2022年以来，社会消费品零售总额据表现一直较差，很多人认为降低中长期贷款利率，可以减少居民住房贷款支出，从而增加居民消费，这个逻辑本身没有错误。错误的是，降低LPR中长期贷款利率，仅针对新增客户有效，而忽略掉了历史存量贷款的客户背负的利息影响，且存量贷款才是房贷的大头，才是真正对居民消费形成实质性影响的关键所在。因此，如若要刺激消费增长，仅调整新增贷款的利率是远远不够的，还必须要考虑如何降低存量贷款的利率，才能真正释放消费活力，为生育养育子女提供长续资金支持。
