1 个回答
作者：狠冷裤
就在前几天，东莞住建局突然半夜取消了中心城区以外区域的购房政策！
属于最近粤港澳大湾区第一个放开限购的城市，那么同样处于粤港澳大湾区换金内湾的广州南沙和中山会学东莞一样取消限购吗？
从2019年12月南沙区放松了人才购房政策以来。依靠人才、规划利好概念吸客的南沙，无论是一手还是二手成交量都几乎逐月在上升。
从成交来看，2020年广州南沙的一手住宅市场成交量在9月份因金九银十首次突破6571套，且超过6月份广州全市的网签量！
成交量继续在10月份达到全市第二名。
但在2021年8月南沙购房门槛提高、收紧人才政策。
少了外地客支持的南沙，从2021年8月开始一手成交量几乎都处于千套以下，就算是2021年的金九银十单月成交也只有500余套。
与此同时南沙的库存却还在大幅上升，而南沙的库存去化周期位于全市最高达23.1个月！
可以看出，没有了外地人加持的南沙，成交量瞬间跌到冰点。
另一边的中山，
从2021年开始市场走势整体呈现“高开低走”的局面。
上半年市场延续2020年的热度，所以1月和4月一手住宅成交量都达到了9000套左右。
但从2021年5月开始随着全国政策调控，信贷货币政策收紧，中山的市场降温也非常明显。
就连传统旺季金九银十的成交也非常惨淡——月度成交套数下滑至2000多套。
那同样处于粤港澳大湾区黄金内湾的南沙、中山会学东莞那样取消限购吗？
他们有必要取消限购吗？
取消限购的几率大吗......
中山本来就几乎不限购了
其实中山从2021年11月开始随着信贷环境有所放松，中山的银行也开始下调了房贷利率，促成市场成交小幅回暖。
从各镇区一手住宅成交量来看，成交主要集中在靠近深中通道及近珠海的区域。
其中成交第一梯队依然是临深的南朗镇（翠亨新区）和火炬开发区，
2021年一手住宅成交量分别为6935套和6396套，当中最火的无疑是位于翠亨新区的马鞍岛了，深中通道出口第一站、未来中山规划最强的中心。
这也是深圳客最爱的口味。
随着深中通道的即将开通，中山成为承接深圳客外溢区域的地位一直在提升，吸引了深圳客的持续进入。
而且2021年在广州、东莞调控影响下，深圳投资客转战中山令深圳客占比进一步提升达到13.2%，相较于2020年提升了2.2%。
然后则是靠近珠海的三乡镇和坦洲镇的4582套和3368套。
坦洲镇和珠海的香洲区可谓是完全连在一起的，但是房子价格却几乎是香洲区同样品质的腰斩价。
而且坦洲镇的住宅区的面貌以及品质甚至大部分都比香洲区的要好。
香洲区的房子很多都非常老旧的，稍微有一个品质好一点的楼盘都是3万起跳的，并且容积率很高，小区也不大。
而在坦洲镇则几乎都是大社区新小区，花园都很大，还有山姆之类的商超配套，所以性价比是非常高的，而且他和珠海几乎是完全融入一起的。
因此促成了不少珠海工作的人买入坦洲镇。
而目前中山所谓的限购其实也几乎等于不限购的了：
黄色区域都是不限购的，包括了深圳客最爱的火炬开发区和翠亨新区。
而银行对于非限购区域的外地人则还是非常友好的，首套仅需2成首付，二套及以上或者贷款未结清才要3成首付！
所以按照目前中山的购房政策来说已经等同于完全不限购了，在中山市购买第三套房如果贷款未结清的话才不能贷款。
所以就算中山再进一步取消市区的限购，对于中山来讲也不会有太大的意义。
除非把不限购区域的首付再继续从2成往下降，那这样一定能促进中山的楼市成交量，但我个人觉得不太可能了，2成首付已经算是非常低了。
南沙有必要放开限购
但不能完全取消
南沙方面，2019年12月政策来比较的话：是持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，
以及在南沙区工作、学习的本科及以上学历或中级及以上专业或职业资格的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。
也就是说符合人才的资格在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇，不用社保直接买房！
但现在不行了，需要一年社保。
而不符合人才政策的外地人在南沙买房就等同于在广州市区买房一样需要5年的社保以及劳动合同。
另外从头到尾“港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇”这个政策都没有变——单身一套，家庭可以二套。
而南沙一直以来缺人口、缺人才，前不久南沙最终得到了双15%，吸引港澳人才进来就业，现在就差政策去吸引人才进来安居了。
能做到安居乐业才能令南沙的发展形成一个正循环。
所以南沙不能像中山那样对所有人取消限购，而是精准筛选购房客，因为南沙虽然有了18号线去珠江新城方便了，但是只对于在横沥站周边的业主方便而已。
其他区域的业主去珠江新城上班依旧是不方便的。
所以把放开的购房政策精准到人才身上，吸引他们购房后再吸引在本地就业是目前最好的一个方案。
所以我个人认为接下来的南沙一定会放开限购，但是依然还是以人才政策的方式去放开。
第一步应该可能会对港澳居民购房再有优化政策，下一步则是对国内所有的人才优化。
因为南沙的新房供应太大了，仅仅靠港澳人士去消化是完全远远不够的，南沙依旧是需要吸引全国的人群去消化供应，所以必定也会出台对全国人才的“橄榄枝”。
南沙的双15%大利好刚出台，三个先行起步区都是主要吸引港澳企业和港澳人才为主，所以我认为很有可能这三个区域对于港澳人士购房稍后会有新的利好政策出台。
可能在下半年到年底的时候，以上。
文中图片部分来源于网络
