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最近问我成都楼市行情的外地朋友挺多的，当然，小二我对成都房产只是一知半解，他们问我的原因不外乎是想加杠杠。
买房和抵押贷一直有着千丝万缕的关系，有人抵押首套买二套，有人全款买房再抵押，更有胆儿大的暴力加杠杠，垫资买了再抵押。这些骚操作在2020年的时候，那些炒房团玩得老6了。
而今年抵押贷的政策和2020一样的宽松，现在成都的限购又开了口子，那必然会有人打起抵押贷买房的主意。
在我的客户群体中，其实真正炒房的人很少。很多朋友抵押贷买房完全是为了改善、自住。按照成都的限贷政策，如果有未结清的房贷，需要首付6~7成。
即使结清了，那也要4~5成。
对一些改善需求的朋友来说，买的都是大户型。如果不抵押，单靠手里的自有资金很难在成都选到不错的房子。
一个抵押首套买二套的真实故事
老王两口子是外地来成都工作的普通上班族，家底比较薄，买房全靠自己打拼。
2014年，老王家在武侯区买了一小套二。和很多低预算购房者一样，他们这套房注定只是过渡。
2020年，老王的女儿4岁，马上面临上小学的问题。但房子对应的学区并不好，同时家里老人带小孩儿，套二的房子也不方便。
因此，老王家有了再买一套三/套四房子的打算。
经历一个多月的看房后，老王两口子相中了天府新区的中海锦江城。那时中海锦江城还是顺销，1.6万/㎡精装修，140㎡套四，总价225万。
三成首付仅需67万，但老王首套房有25万的公积金房贷未结清。所以他要拿7成的首付，也就是157万。
可老王家庭存款只有30W左右，这157万的首付自己是拿不出来的。
解决办法
当时我给的建议，用手里的现金还掉首套房的公积金贷款。虽然公积金贷款利率很低，提前结清有点可惜。但没有办法，成都的贷款政策对刚改和置换就是不太友好。
而结清房贷之后，老王就只需要拿4成首付—90万。这90万从哪里来呢？
老王现在的房子价值160万，抵押贷款贷了100万，20年期/利率5%，等额本息还款。首套和二套房的总月供算下来1万多点，在可控范围之内。
风险点
从规定上来说，抵押贷款资金严禁用于买房。如果借款人贷后管理没做到位，就存在被抽贷的可能。
所以，比较保险的操作是抵押贷资金持有3~6个月再按揭买房，或者抵押贷款和按揭贷款的借款人不是同一家庭。又或者不做按揭直接全款，然后再抵押。
另外，在办理按揭时个人及家庭名下近期有大额消费分期、抵押贷、信用贷记录，可能会被要求结清之后才予以办理。
这就是为了防止购房者暴力加杠杆买房、炒房。你们看成都去年严查首付款来源，不光是近期有新增贷款要结清，而且你找亲戚临时借钱都不行。
但在今年，其实这个问题应该不大。今年上边要救市，鼓励大家买房，所以你只要愿意买房，那银行也不会管你买房的钱从哪儿来了。比如，最近成都某行的按揭贷款政策：
各位细品！
最后，买房要根据自己的需求出发，客观地衡量自己可承受的月供金额，切勿盲目加杠杠！
