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这个话题，源于最近跟一个朋友的讨论：她手里攒了一笔钱，因为背着房贷，在纠结是提前还贷好？还是拿钱干点别的呢？
有句老话叫做「无债一身轻」，尤其父母辈眼中，总是希望没有负债，过得轻松。
经济学中有个概念，叫「机会成本」:指做一件事的时候，放弃其他选择能够带来的收益。是否提前还贷本质上就是看收益。
要不要提前还贷？本质上看机会成本和实际收益，哪个更高。提前还房贷，获得的收益：少支出的利息部分；付出的机会成本：同样资金同时间放在其他理财渠道，可能获取的收益。我们要做的，就是比较下两者哪个更高？
什么情况下，特别不建议提前还贷？
1）低利率的贷款（比如公积金贷款，部分企业内部员工优惠贷款，低息商业贷款）
贷款利率越低，持有资金的机会成本越低，越有概率通过合理的理财跑赢贷款。所以，能用就用，不建议提前还。
2）还了很久的利息
我们在贷款时，有2个选择：等额本金还款和等额本息还款。
【等额本息】，指的是贷款期限内应还贷款本息均分到每个月，每月还款一样。
【等额本金】，是指贷款期限内应还贷款本金均分到每个月，每月还款逐月减少。
一般来说，如果你在还贷的过程中：
【等额本金还款】，且已还款年限超过了贷款周期的1/3；
【等额本息还款】，且已还款年限超过了贷款周期的1/2。
就不建议提前还款了，因为之后的期限内，实际还款金额是以本金为主，利息很少，提前还款对减少利息支出的作用有限。
如果不还贷，如何理财跑赢房贷？
房贷利率大部分采用的是LPR的计价方式，与5年期LPR挂钩。
从趋势来看，LPR整体下降的趋势是比较明确的：上个月5年期LPR刚刚下调至4.45%。
这意味着，即使现在手中贷款利率是高是低，未来大概率承担的利息都会减少。
那么，不还贷，手上的钱可以用来干嘛呢？躺着肯定不行，如果能通过合理的理财规划，取得高于房贷利息的不错的收益，那是最好的。
今年以来，固收产品的收益率不太给力。国债、大额存单、 余额宝，整体的利率都在持续下降。看着这些新闻，有人可能会觉得不如提前还贷。
实际上房贷一般10年起，长至20年、30年，从投资的角度，是一笔长期的钱。如果用短期的收益率和长期的房贷利率相比，其实期限上并不匹配。
这里提供几个方案供参考：
方案一：如果做股票基金的朋友，从常用的估值指标市盈率看，代表大盘的沪深300跌到了历史较低的位置，目前的市盈率是11倍左右。
历史上，这个位置买入后，持有3年以上的年化收益还是很香的。像2018年，沪深300市盈率一度跌到10倍，接下来的3年就涨了64%（2018.12-2021.12）。当然选择这个方案的前提是：在合适的时机入手，且能够和时间做朋友。
如果不懂股票基金，也不想把这钱放到有风险有波动的地方。
那么可以选择方案二：中长期投资工具——增额终身寿储蓄险。安全，保本，确定收益。
假设：小王贷款100万，贷款30年，贷款利率5.24%，那么需要支付本金100万，利息98万。如果同样100万，选择一款市场上收益在第一梯队的增额终身寿，同样30年，最后100万会变274.6万。
也就是说：小王如果现在手里有100万选择还房贷，可以节省98万利息。选择不还房贷，存储蓄险，可以274（收益）-100（本金）-98（利息）=76万。多赚了76万。这还不包括，如果选择期缴，缴费期内可以通过其他理财渠道，获得额外的收益。
这个工具也是非常安全的，适合不会打理资金，中长期投资非常稳健投资的工具。
增额终身寿本质上是寿险，现金价值就是收益都黑字白纸写在合同里，所见即所得。有法律背书的。
它能跑赢房贷的原因：房贷的本金是不断减少的,增额是复利计算的本金是不断增加的
如果你还是想要还，应该注意的几件事：
当然，不排除有一些“想到背贷款就心累星人”，或者计划买二套房考虑首套提前还贷的小伙伴。如果确定想提前还贷，建议考虑以下几件事：
1. 咨询银行：了解提前还贷规则
提前还贷并不是想办就办的，大部分银行都要求款满1年才能申请办理。
有的银行还要求支付罚息、或者从剩余贷款里扣除1-3个百分点。在办理时，部分银行支持APP在线还款，操作很方便；有的则要求提前几个月到线下支行先预约、再还款。在提前还贷的次数和金额上，不同银行也有差异：有的可以还任意金额、任意次数；有的一年内只能还1次，金额也有限制。
2. 提前还款方式：想减少压力还是利息？
在提前还贷时，我们有2个选择：缩短年限或者降低月供，该如何选择呢？
举个例子：小王20年期的200万商业贷款，每月房贷1.31万，现在想提前还贷100万。
1）选择缩短年限的话，能节省60.1万利息，每月还款额基本不变；
2）选择减少月供的话，能节省41.1万利息，每个月的房贷下降到5203元。
从对比中不难发现：
如果想节省钱的话，选择缩短年限划算；
如果想缓解每个月现金流压力，选择降低月供更好。
比如，你们家每月收入是月供额的3倍以上，感觉还款压力不大的话，其实可以选择缩短年限。
总之，如果有信心长期投资能力能超过房贷利率，那么就不着急还；当然，个人情况不同，还是根据自己的情况理性分析和决策。刚需房该上车还得买，但是在“房住不炒”的大背景下，房产的金融属性会越来越少。希望大家理性投资，保护好自己的财富！
