二手房降价新房涨价怎么回事？

二手房降价新房涨价怎么回事

5月9日，北京市场迎来今年一场重要土拍，合生创展时隔多年再次出手高价拿地。当天共出让3宗土地，最终总卖地收入113亿元。其中，北京丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26不限价宅地拍......接下来具体说说

楼市疑云！小阳春来了，房价下跌，为什么西安的二手房却涨了呢？

楼市疑云！小阳春来了，房价下跌了，但为什么西安的二手房却涨了呢？

小阳春来了，这个我们都非常的确定，因为很多重点城市的成交量都已经起来了。

但是我们没有看到房价上涨啊，通过70个重大城市的房价指数表现来看，其实绝大部分还在下跌啊。

但是为什么有的人发现有些城市的二手房却还在涨价，而且涨价的幅度还有点大，这到底是怎么回事呢？

如上图所示，我们可以清楚地看到，有一位朋友说西安的二手房不仅没有降价，而且还涨价了。

他去年就关注这一套房子了，当时大概是140多万，然而今年涨到了175万元，才几个月的时间啊，涨了35万元。

我真的是觉得有点疑惑了，那么现在的这种状态楼市到底是涨了还是降了呢？我们购房朋友到底应该买房还是卖房呢？还是再等一等呢？

我个人觉得吧，可能大部分城市的房价还是没有上涨，之所以个别房源在上涨，可能是业主以为楼市的上涨周期来了，把价格提高了而已。

但是他并没有成交，当他没有成交的时候，他即便是把它挂到1,000万也是没有什么用的。

所以对于我们的买房朋友而言呢，我觉得倒是可以再深度的思考一下自己的首付款是否凑够了自己所在的城市，未来的房价走势怎么样再去判断要不要买房。

我觉得这才是一个比较不错的，对楼市负责，对自己买房负责的一种行为。

二手房下跌，新房却在上涨，房价为何走出相反行情？

今年上半年全国新房均价上涨1.27%，当然这只是官方的数据，实际上新房价格的丈夫可能会更高。但问题是在新房价格上涨的同时，市场上的二手房价格却走出相反的行情，二手房价格不仅没有上涨，反而出现了下跌，例如甚至就有房东降价几百万。那么为什么老是会出现截然相反的房价走势呢？

大家也都知道现在的楼市一个依靠供需关系的楼市，房价的涨跌跟供需有着紧密的关系，而新房市场上存在供不应求的现象，二手房市场却存在供过于求的现象，所以价格当然会出现完全相反的走势。

为什么新房价格在上涨，就是因为市场上的土地供应并不充足，这也是所有城市发展过程中面临的通病，毕竟一个城市的土地面积是有限的，优质的地块总是属于稀缺资源。在这种情况下市场上的新房供应有限，但城市里的购房需求一直都存在，房价当然会出现上涨。

至于为什么二手房的价格会出现下跌，那就只能说明中国城市的空置房太多了。过去二十多年里因为投资者不断炒作的原因，大量房子集中在投资者手中，完全没有被利用起来，所以现在随着政策的限制，这些房产都在慢慢流入市场，整个二手房市场供应明显过剩。就拿现在来说吧，因为投资者几天抛售房产的原因，在重庆、成都、杭州等多个城市，都出现了二手房挂牌量超过10万套的现象，再加上一些政策方面的限制，二手房当为了卖掉房子当然会选择降价。

北京二手房降价，为什么新房涨价？谁在决定房价？

5月9日，北京市场迎来今年一场重要土拍，合生创展时隔多年再次出手高价拿地。当天共出让3宗土地，最终总卖地收入113亿元。其中，北京丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26不限价宅地拍卖竞争尤其激烈，合生创展一手报价59.51亿元，最后经过57轮竞价后，合生以72.2亿元定音，拿下这宗地块。最终溢价率为26.5%，楼面价达到6.7万/平方米，刷新了自2107年以来，北京南城楼面价单价新纪录。

数据显示，该地块周边在售新房项目极少，仅有首开璞瑅公馆，近期在售价格为106000元/平方米（非毛坯）。地块周边二手房数据显示，二手住宅成交均价在6.0万元/平方米左右，其中山水文园5期社区二手住宅月度成交均价为8.6万元/平方米，紧邻本地块的西侧区域属于非成熟区域，二手住宅月度成交均价为4.5万元/平方米。

2020年度不限价地块占比67%，相较2019年下半年不限价地块的占比上涨了22%。不限价地块出让对市场信心的提振起到积极作用，或将进一步带动一二级市场热度的上升，但是，也说明政府对楼市调控的信心越来越强了，在国家统一调控方向“房住不炒”的定位之下，仍有很多调控手段运用的空间。

4月29日，北京大兴西红门镇2宗限价地块集中出让，总建筑面积8.46万平，总起始价63.68亿元，总成交价66.8亿元。据土地出让文件显示，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过64400元/平方米，且*高销售单价不得超过70800元/平方米。

通过最近的两次土地拍卖情况看，这两次土地的最终成交价，都出现了面粉贵过面包的情况，也就是说土地的楼面价比周边的二手房价还要高。分钟寺这个地块就更有意思了，周边还有4.5万元/平米的二手房，而这个地块的楼面价已经达到了6.7万元/平米。这算是地王吗？不管怎么说，这正是地王的一个重要特征之一。

西红门地块的楼面价是3.9万元/平米，房屋*高售价是7.08万元/平米，均价是6.7万元/平米，像分钟寺地块是不限价商品房项目，楼面价达到6.7万/平方米，根据以前的定价规律，可以想象房价应该在10万元/平米以上。前年丽泽桥附近地块的楼面价也是不到7万元，但是，当时开发商宣传的房价是15万元/平米，到去年开盘的时候，受政府管制后确定的房价依然高达11万元/平米。开发商为什么不担心土地价格高？原因就在于此，土地成本高，正好是房价高的理由和借口。但是，房价成本能不能公开又成为人们争论的热点，善良的人们无非就是希望通过把房价的高成本公开以后，让暴利获得者能有个良心的发现。

在前几年，曾经有地方的人大代表提出公开房价成本，当地的住建部门就曾经以“容易造成对（房地产）企业商业秘密的侵犯和对公平竞争的影响”为由，否决了人大代表提出的公布房价成本的要求。

其实，作为公众或购房人本来只关心房屋的售价高低，建设过程中的费用支出与最终用户已经没有多大联系了，但现在人们非要开发商公开房价实在是被逼无奈，一是房价高的实在离谱，让人忍无可忍；二是开发商们也叫苦连天，非说开发商们也是微利行业，有的还说干不下去了，这也让人们挺生气，钱花到哪里去了？

高房价究竟是不是开发商所为？开发商是不是背了黑锅？把建设成本一公开不就全明了吗？所以人们要求公开成本，吃亏也要吃在明处。但开发商并不想通过这种方式证明自己的清白，一些主管部门也不愿意把所有的程序量晒在公众面前，这其中的原由自然很多。实际上，公开不公开房价成本也没有多大的意义。

说到公开建房成本，就像是动了开发商的敏感神经，各种理由都有，隐私了、秘密了、说不清楚了等等，这些拿不出来的理由，也成了他们最有说服力的理由，拿不出来就是拿不出来。

一、国家统计局曾经有过一个统计数据，说是房地产利润不超过7%，你不相信咋办？如果有关部门再统计个让你打死都不相信的房价成本来，不又给开发商们一个表白自己的证据吗？而这是有可能的，楼盘的选择、成本的摊入归类有很多文章可做，购房人终究还是行外人吧。

二、让开发商公开成本，有点强人所难，人家企业是私营公司，凭什么要把人家家里的买卖全告诉你们外人？人家私人企业的目的就是挣钱、挣多多的钱，都公开了，你们眼红怎么办？除非上市公司属于公众企业，不定期公开有关资料都不行，要求其他企业公开内部资料没有强有力的法律支持。

三、公开成本的成本也是蛮大的，如果开发商自己发个公告什么的你能相信吗？像调查电视收视率那样打几个电话，做个报表能可信吗？要想做到准确、有效，必须由*的调查机构会同会计师事务所之类的专业机构做大量的工作才行，这个成本由谁来承担？项目之间的成本相差有较大的差距，如果搞全了工作量那是相当的大呢。

四、实际上社会上的房价成本还是有个大概数的，作为房屋成本的构成，主要的不过拆迁、建造、土地、银行利息、报批手续、市政配套、企业利润几大项，而决定性的成本又是前三项，与现在奇高的房屋售价相比，后三项实在可以认为只是零头的零头，并且又有公开的文件可以查阅。

拆迁成本国家有个标准，针对不同的项目虽然有个地区差别，但这项费用并不神秘的不可预测；土地成本在实行招拍挂之后，已经非常透明；至于建造成本，可以说多年来没有什么变化，也从没有人说过，高房价是由于民工的工资太高造成的。我们唯一不能弄清楚的可能就是银行利息这一块，而利息的变动与开发商的实力有太多关系，但根据国家的贷款比例和贷款利率，根据项目的大小，计算个大概数也并不难。这样看来，房价成本并不是什么秘密，只不过这个实在的成本可能比当前的售价低了不少。

五、从另外的角度来看，房地产的暴利也是有目共睹的，何需非要窥视人家的隐私。比如分期开发楼盘的成本应当说是没有变化，因为都是一次性购地、一次性办理的前期手续，但售价却是一次比一次地抬高；开盘后并不旺销的楼盘，经过策划包装后，有的经过虚假造势后，冠上个好听震撼的广告名字“某某城、某某花园、某某广场”之类就陡升了不少的价格；同等地域的项目，开盘越晚的售价越高，所以很多开发商急着占地，却不忙着盖房，开发商不怕被政府无偿收回土地的原因，不能说与延期开发的暴利无关。

六、由于当前的房屋售价，基本上没有在成本的基准线上变动，那弄明白成本又有多大意义呢？正像人们了解的房屋成本不会太高一样，开发商依然采取各种营销办法把个房价搞的高高的，那样你知道的再清楚也是徒劳的。

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