万达上市为什么不批？

万达上市为什么不批

7月18日晚上，著名财经评论家、央视特约财经评论员水皮与国务院国资委法律顾问、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏进行直播对谈，其中一个重要主题就是万达这样的企业为什么上不了市？问......接下来具体说说

万达为何至今不上市，并非王健林真的钱多，许家印的境遇说明一切

说到内地至今没上市的巨头，很多人都想到万达。万达商管曾经在2014年短暂在香港上市，不过随后不久万达就退市了，因为王健林说香港股市低估了万达。确实作为一家收租公司，在香港股市的市盈率也就10倍左右。

万达在香港退市之后，也一直没在内地上市。那么王健林为何不把万达在内地上市呢？有人说那是因为王健林有钱啊。现在不上市的巨头都是真正有钱的主。宗庆后的娃哈哈就是最典型的。宗庆后说自己还有上百亿存在银行赚利息，干嘛要上市呢？现金多到花不完，干嘛还要去拿别人的融资呢？

那么王健林是不是也是如此呢？万达商管如今一年收租接近400亿，已经是全球最大的不动产集团了，这个租金收入规模也是前无古人的，相比之下李嘉诚的长实一年的租金收入才70亿左右。不过租金收入高，并不说明王健林真的有钱。

最近两年王健林在财富榜上身家就缩水上千亿。另外去年万达商管的利润才90亿，如果去掉了物业公允值的增长，真正的经营利润可能更少。另外万达虽然负债在过去2年中大大降低，但是万达的总负债依然有3千亿，这还是一个非常高的水平。

万达目前算不上有钱，虽然不是特别缺钱，但是只是还没到家有余粮的水平。那么在这样的情况下，王健林为何不上市呢？

其实王健林不把万达上市的原因，看看许家印的遭遇就知道了。最近恒大宣布1300亿的战略投资，其中1200多亿全部转为了普通股，放弃了回购的协议，只有30多亿的股份由恒大回购了。

这次的回购危机，主要就是恒大地产回归A股上市失败造成的。3年之后，许家印拿下这1300亿战略投资的时候，当时签订了一个对赌协议，那就是恒大必须在3年内完成回归A股市上市。恒大之前已经在香港上市，不过香港股市跟内地股市对于房地产公司的定价并不同。

如果恒大可以回归A股，那么价值一定会大涨。当时许家印已经在布局，计划是借壳深深房实现回归A股，不过最后却上市失败了。本来以恒大的体量跟影响力，在内地上市应该是很简单的事情。为何会上市失败呢？主要是因为内地股市目前已经暂停对地产公司上市的申请了，目前这个大门已经被关起来了。

这也是许家印跟恒大借壳上市失败的关键。其实这个问题同样困扰了万达跟王健林。王健林本来的计划是放弃香港上市，回归A股上市，不过如今却没有办法上市。这样让万达的价值无法释放。

很多人可能注意到一个问题，那就是过去几年，王健林一直在强调转型，那就是放弃房地产，同时要往文旅等等产业发展。王健林希望把万达转型，从一家地产公司，发展成为一家文化公司。不过几年过去了，王健林还是重回了地产市场，今年万达又重新在拿地发展房地产了。

只是王健林用了一家子公司去发展房地产，没有放在万达商管名下而已。整个万达集团来看，营收重点依然是来自地产，所以王健林的转型不算成功。如果万达无法上市，那么王健林的真正财富就无法暴涨。

看看农夫山泉跟拼多多就知道，农夫山泉一上市钟晱晱就成为了中国首富。拼多多如果不上市，那么黄峥如何有2千亿的身家。王健林自然也想要上市，一方面上市之后，公司可以变成上市公司，引入更多的投资者跟经理人。如果以后王思聪不接班，那么王健林就可以学习何享健，让经理人接班，王思聪只是当大股东就好了。

万达危机来源上市对赌，可王健林说过不套现，万达为何非得上市？

王健林卖掉了万达投资51%的股份，这让他失去了心头号万达电影的控制权，经过经过了四轮的出售，王健林在万达电影身上回笼了近百亿的资金。

除了卖掉大部分万达电影的股份外，据悉王健林还在寻求卖掉部分一二线万达广场的机会，以回笼资金。

其实今年以来，万达已经出售了上海周浦万达广场、广西合浦万达广场、上海松江万达广场、江门台山万达广场以及青海西宁万达广场等5座万达广场。

这一切的背后就是珠海万达商管约300亿的上市对赌，有人说是300亿，有人说是380亿。

2021年7月前后，珠海万达商管拿到了碧桂园、新加坡PAG、蚂蚁金服等多家公司总计300多亿的融资，不过双方约定，珠海万达商管必须在2023年年底之前完成上市，不然必须回购全部股份，还得支付一定的金额进行赔偿。

可是之前珠海万达商管连续三次冲击上市都没有成功，如今第四次申请，到现在也没批下来，眼看2023年就剩下最后20多天。王健林跟万达上上下下自然就非常着急。如果万一没有上市成功，万达能否拿出大约400亿的资金进行股份回购呢？这个答案是非常明显的。

既然万达危机来自于上市对赌，那么为何王健林一定要上市呢？

时间回到2014年万达在香港上市，那一年王健林也是非常风光，携着中国首富的光环，成为了大家眼中的顶级大佬。

可是2年之后，王健林突然宣布万达从香港退市，理由就是他觉得公司在港股被低估了。为了退市，他跟9个财团拿了300亿私有化万达，并且跟财团签了对赌协议，承诺在2018年完成A股上市。

问题就是A股后来对地产公司监管变严了，于是万达没有在A股上市成功。于是这一年王健林动用了关系，拉来了腾讯、京东、苏宁、融创，他们拿出了340亿接手了这笔股份。

当然有媒体询问万达，跟腾讯、京东等签下的投资，有没有涉及对赌。当时万达回应是没有。既然没有对赌，理论上万达可以停下脚步，好好收租就行了。

2017年王健林还启动了一轮卖卖卖，大大降低了公司的负债率。2018年大连万达商管的负债率是57.59%，2023年第三季度则是降低到了49.6%。

事情到这一步，如果万达不再追求上市，收收租，分分红，日子好像也是不错。2018年万达公布数据可以查， 租金收入高达328.8亿元。

可是很奇怪的就是，王健林之后又重启了上市计划。为了重回香港上市，这次他拆分了珠海万达商管，负责轻资产的运营。大连万达商管则是负责重资产。

珠海万达商管成立之后，就拿到了我们上面说的那笔300多亿的对赌投资。其实这里就很奇怪了。按道理说，一家轻资产公司并不是资金密集型的企业，为何需要这么多资金呢？

可是万达广场这些年到底给万达集团带去了多少利润一直是一个谜团。万达很多年都没有公布具体的利润，只是公布营收、租金等数据，谈到利润的时候，他们会提一个利润完成率，却不公布具体的利润。

2022年大连万达商管的财报来看，其实日子还是不错的，净利润124.99亿元，租金收入508.5亿元。

既然万达可以赚钱，而且负债率也比恒大、碧桂园这些房地产公司低多了，为何王健林一定要执着于上市呢？

上市的目的只有两个，一个就是融资，另外一个就是套现。2018年万达已经从腾讯、京东等几家公司拿到了340亿的融资，解决了当时退市遗留的问题，解决了对赌危机。

为何又得为了上市，继续拆分轻资产公司，然后又继续拿了300多亿的对赌融资？这个事情似乎不太符合常理。

如果不差钱，不套现，为何要上市？2016年万达从香港退市的原因，也是非常奇妙，竟然是说估值太低了。香港股市给商业地产公司的估值一项不高，香港好几家比万达更优秀的商业地产公司市盈率也是不高。

这个事情追根溯源，都是一环扣一环。王健林短短20多年可以在中国投资这么多万达广场，其实他是靠了一招，租售并举。

传统的商业地产公司是盖了一个商场，然后慢慢收租，赚钱继续投第二个。因为回本周期非常长，因此扩张速度非常慢。

可是王健林却把房地产的销售策略跟商业地产结合起来。王健林不是纯销售的模式，也不是纯粹自持的模式。每开发一个万达广场，王健林就配套建设其他的公寓、写字楼、商铺、房地产。以其他物业的销售来回笼资金，自持万达广场的建设。

王健林说过，其他物业销售完之后，万达广场的成本就回来了，剩下商场部分就是自持的。这个模式看起来确实非常不错。

可是既然一切看着都这么完美，为何王健林却一直还执着于上市呢？其实在中国有一个问题，如何一家靠着商业模式做起来的公司，最终都不可能长久发展下去。

这是什么意思呢？比亚迪、华为、福耀玻璃这些公司可以在市场长期屹立不倒，靠的是什么吗？并不是商业模式，而是技术优势。

商业模式是没有门槛的，一旦别人看破，大家就会一窝蜂涌进来，就会形成内卷，那么成本就会上涨。地产公司就是典型的例子。你会租售并举，其他公司也会这一招，那么人家也会来跟你抢地，盖商场、盖房子本身都是没什么技术含量的。

水皮对谈刘纪鹏：万达这样的企业为什么上不了市？

7月18日晚上，著名财经评论家、央视特约财经评论员水皮与*务*国资委法律顾问、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏进行直播对谈，其中一个重要主题就是万达这样的企业为什么上不了市？问题究竟出在哪里？

水皮：我最感兴趣的就是你在自己的视频里面提到一个问题就说，万达这样的公司怎么就上不了市？今天我也想听听你的看法，他怎么上市这么难？他又不是A股上市，是去港股上市，也这么困难，问题究竟在哪里？

刘纪鹏：我觉得，从现象上看有王健林本人的原因，2014年末万达商业在港股已经上市了，这是大家都知道的，2016年要约收购价为每股H股现金52.80港元从港股退市。

就不知道谁给他忽悠的，说他们港股估值低，说A股这边炒的厉害，他就退了。他退了后以为在A股这边能上，结果这一晃将近六七年过去了，就是上不了了，那这是一个小原因。

但是，从我们说句客观的话，谈到万达这支股票和这个公司真的是一个优秀的企业。

你想想，今天我们所面临的所有困难，就需要万达这样的企业来振兴，他现在已经建成的管理的广场484个，这里面280多个是他自有的、他自己建的，大概还有190个是别人委托他代管的，等于产权不是他，他现在在建的还有四五十个，分布在280多个城市。

大家想一想他的社会带动效应，有一个万达广场就带来了一方商业的繁荣，地方就业的提升，甚至万达广场周边商圈、房地产，他带动的就业230万人，他自己的员工十二三万人。

所以，我就在讲万达的社会效应跟一般的住宅地产不一样，他跟恒大还不是一回事。

而且王健林这人真的很有情怀，当兵出身，从大格局、大情怀来讲，比较直爽，所以你让我谈这个话题，我就谈有他的原因。

但是，这是一个好企业，光个万达商管，为什么说万科冻结他表面上是19.8亿股，但背后代表的是大连万达商管1287亿元的股权资产。

因为这个企业他的总股本才45亿股，总资产5960亿，减掉负债3027亿，净资产为2933亿。你算一算，可就是这个概念，19.8亿股对应他的净资产，可不就是1300亿左右嘛。

而且他的每股净资产65块钱是真的。他账上趴着2060亿的未分利润，280亿的公积金。

我们知道，净资产它是由实收资本、公积金、未分利润组成，又叫所有者权益，又叫企业的自有资本，这个净资产除以股数，就得出每股净资产65元，你说是不是好企业？

去年这么困难，他下边的一个子公司，珠海商管75亿的利润。两年前，国外的机构，包括国内的阿里巴巴、腾讯，再加上新加坡PAG给珠海万达商管入股，筹集了380亿元，还每股25元。所以，这么好的一个企业却不能上市。

今天的民营企业大多数躺平，王健林很难得，也是奔70岁的人了，还才曾经当过首富，人家还在玩命干，所以我就讲从这一点来讲，他有代表性，如果能让他上市，能带动中国的民营企业从躺平到开始站起、崛起，如果崛起谈不上，也能慢慢站起来。

说句心里话，现在就需要万达这样企业能够站起来，但是万达就上不了市。

所以，你问到这个问题，那为什么呀？说句心里话，我也不知道为什么，过去说是房地产。我们的政策确实是不让房地产上市。靠前个他“去房”，他现在把所有的房地产重资产都剥离出去。那现在是一个纯商业管理公司，什么意思啊？过去是卖房子，靠卖房收入。

他现在是靠万达广场租赁房子、靠租金收入，这不就是管理费吗？你说万科是中国最大的住宅房地产商。我们考证了一下，万达是当今世界最大的商业地产管理商，美国有一两家但都没他大。

所以，商业地产管理商的市盈率资本市场给的，就不像房地产商波动这么大，他很稳定，所以他的效益是不错的。

万达最大的困难就是流动性上，负债基本上都是短期负债。因此如果银行都不给他贷款，如果股东都要往回追，他就很困难。但是，只要万达给他一口气，让他上市，他就所有矛盾都解决了。

而且好多金融机构包括万达这些股东当时都说三年之内肯定能上，但马上就要到三年。你到三年上不了，你就得回赎，这个回购还得给人家8-10%的收益，哪来的流动性，本来就这么紧张。

另外，中国民营企业也要保持*治上高度的纯洁性。是吧？你做太大了也不行，万达基础产业都很好，经济效益也不错，管理也不错，唯一的就是他太大，对不对？

所以，我是主张万达从航母要变成舰队，就是要进行分拆。我在经济日报有一篇文章，那篇文章很多企业都来找我，就是从航母战略到旗舰战略。

所以，我觉得你问我上市对万达的意义，那就是只要上市对万达本身来说，所有的问题能解开，而且对当前的消费，带动就业，带动地产，解决地方的财政困难，他有示范性。

有人说，万达要在中国A股是不是太大？当然，如果是好企业，真的不是大，中国不是缺钱，就怕不是好企业跑这乱圈钱。因此从这个意义上说，我也提出说，既然你要上市，体量又很大，那干脆你分拆。

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