康达尔股票为什么涨？

康达尔股票为什么涨

接下来具体说说

康达尔2019年预盈至少9.5亿，股价大涨超6%

新京报讯（记者 王思炀）“中国农牧靠前股”康达尔日前发布2019年度业绩预告，预计全年净利润为9.5亿元至12亿元。或受该消息影响，2020年1月14日，康达尔股票大幅上涨，休盘时涨幅达6.09%，报23.5元/股。

公告显示，康达尔预计2019年全年净利润可达到9.5亿元至12亿元，同比增长117.19%至174.35%，而2018年，康达尔净利润为4.37亿元。对于上述业绩变动，康达尔表示，报告期内，康达尔已对山海上园二期1栋商品房确认部分尾盘销售收入，对二期3、5栋已入伙商品房确认销售收入。此外，康达尔2019年第三季度转让子公司康达尔(集团)运输有限公司和康达尔交通运输有限公司股权，确认投资收益部分影响非经常性损益8234.63万元。

公开资料显示，康达尔历经40余年发展，已形成集现代农业、公用事业、房地产业和金融投资业等于一体的集团公司，其中，农业和房地产板块是主要营收来源。2019年前三季度，康达尔共实现营业收入约17.25亿元，同比增长41.78%；实现净利润约3亿元，同比增长615.1%。

新京报记者 王思炀

京基集团夺得上市公司康达尔控制权，主要原因是什么？

自2005年我国股权分置改*完成后，上市公司所有的股票都可以上市流通，这大大增加了股权的流动性。

随着股东的增减持，很多公司的靠前大股东持有股份比例开始低于30%， 呈现分散化持股的结构特征，导致越来越多的上市公司发生控制权争夺事件。

产业资本动辄花费几十亿资金在证券市场上收购上市公司股份，以争夺上市公司的控制权，引发了市场上众多投资者的关注。

其中京基集团成功夺得上市公司康达尔的控制权，是资本市场为数不多的外部竞争者成功夺取控制权的案例之一。

获取被低估的资产

康达尔上市之初，其主营业务是养殖和饲料生产。

招股说明书显示，康达尔拥有近3800亩深圳本地的土地，土地储备较为丰富。

2011年11月30日，公司与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局就位于坪山新区坑梓街道的两块土地签订了《收地补偿协议书》。

与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》。

同时，公司还获得了西乡和沙井两块商住土地的开发权，其中， 西乡项目只是象征性的交了1000多万元的土地出让金，沙井项目免费获得开发权。

西乡项目占地11.3万平方米，可售面积约51.52万平方米，其中住宅约36万平方米，商业与公寓约15万平方米。

沙井项目占地面积12.5万平方米，深圳市政府将沙井的107国道一带列为大型电子批发基地，赋予了其较大的市场价值。康达尔在2016年取得了深圳宝安区西乡铁仔山郊野公园南侧三宗地块共计9.15万平方米的土地开发权。

同时，根据康达尔年报，公司还拥有超过14万平方米的农业用地储备，存在转换为商住用地的可能性。在深圳住宅土地供应越来越少的情况下，优质的土地资源成为了各房企争抢的对象， 康达尔旗下的这些土地储备对作为深圳市本土房企的京基集团有很大的吸引力。

一般而言，房地产开发项目中土地成本在开发总成本中占有很大比例，尤其是在一线城市。康达尔的土地成本低，这为企业节省了很大一部分成本，所以其房地产板块净利率高于一般房地产开发企业。

仅宝安区西乡、沙井两块土地开发后为康达尔带来的净利润就高达48.74亿元。再考虑宝安区西乡铁仔山郊野公园9.15万平方米土地， 未来可能取得的十几万平方米可开发土地资源，这几项将为公司带来近百亿的营收。

查阅康达尔年度审计报告可知，2010年，康达尔拥有1.5亿元左右的无形资产，2011年，康达尔在取得深圳市宝安区西乡、沙井24万平米住宅建设用地后无形资产为9412.1万元。

也就是说，在取得土地之后，康达尔的无形资产不但没有增加，反而因为摊销减少了。究其原因，土地使用权以无形资产入账，以历史成本计价，账面价值较低， 资产负债表无法反映其真实的市场价值，导致康达尔房地产板块的价值被严重低估。

业务多元化布局

京基集团早在10多年前就开始进行多元化、产业化的拓展，发展至今，形成地产、商业、物业、酒店、文化、金融、餐饮、高尔夫八大产业多元化发展的产业格局，尝试寻找房地产之外的利润增长点。

2018年，随着新一轮环保禁养的政策执行，南方地区因为环境问题拆掉了很多猪场，行业又遭遇了非洲猪瘟，全国多地的养猪厂遭到非洲猪瘟的侵袭， 大范围捕杀生猪，两者相加破坏了市场的供需平衡。

2018年7月发布的生猪存栏数据显示，国内生猪存栏环比下降了8.9%，同比下降了32.2%，按照2017年全年消费5700万吨的猪肉数据，2018年猪肉缺口达到2000万吨左右。

因此，2018年8月开始，猪价开始不断上涨，不断刷新历史新高，随着生猪价格的走高，做好了猪瘟防范的养猪企业利润开始大幅增长。

康达尔就拥有较为先进的养殖技术。2018年8月猪肉价格开始增长， 京基集团也夺得了康达尔的控制权。

因此，京基集团开始布局农业。2019年2月26日晚间， 康达尔公告披露，计划将公司证券简称变更为“京基智农”。

与此同时，公司承诺未来不再新增房地产项目，控股股东京基集团计划剥离康达尔的房地产业务，将康达尔打造为农业龙头公司。

通过康达尔公告可以看出，从8月开始，康达尔在广东、海南等多地投资养猪项目，预计总投资规模为159亿元。若公告的这几个养猪项目全部实施， 康达尔将能实现年出栏540万头生猪的产能。

对比新希望集团2019年公告的生猪新增产能规划，将投资90亿元建9个大型养猪场，增加养殖680万头猪。

相较之下，康达尔养猪的单位产能较低，单位成本高出了新希望集团一倍以上。 未来康达尔的养猪事业是否能给公司带来经营现金流还有待商榷。

借壳上市

京基集团的房地产业务以旧改为主，项目的拆迁补偿、拆迁和建设费用均由京基集团承担，如果项目开发进度缓慢，拆迁的成本会越来越高。

房地产本来就是资金密集型产业，旧改项目的资金需求量更大。作为京基集团的创始人，京基集团董事长陈华在经营上相对保守， 对融资和合作发展持保留态度且拒绝上市，这在很大程度上限制了京基集团的发展。

京基集团董事长大儿子陈家荣2015年正式担任集团副总裁，陈家荣希望以自己在平安证券投行部的工作经验，推进集团旗下各业务板块上市，打通融资渠道，为房地产主业获取更低的融资成本。

在他的主导下，京基集团开始了一系列资本布局，控制康达尔这一上市公司是其重要的一步。京基集团除了自有资金外， 原本的融资渠道多为银行贷款，资金成本较高，而且面临较短期的还款压力。

在证券市场上市后，公司的融资渠道大幅增加，如增发股票融资。相对于银行贷款而言，股票融资没有还本付息的压力，且融资量巨大。

其次上市之后的公司还可以进行债券融资、可转债融资等，融资期限较长，资金成本也相对较低。但自2013年开始，证监会便从严对待房地产企业IPO申请， 实际上全面停止了房企IPO。

因此，现在以房地产开发为主营业务的企业只能在A股借壳上市或在港股上市。所以京基集团夺取康达尔控制权的目的之一， 就是利用康达尔的上市公司平台实现京基集团地产板块的整体上市。

但是，《上市公司重大资产重组管理办法》规定,借壳上市必须满足以下条件：上市公司及其最近3年内的靠前大股东、实际控制人不存在因涉嫌。

康达尔原靠前大股东、实际控制人罗爱华在2018年8月因涉嫌职务侵占罪被深圳警方立案侦查，导致康达尔在2021年8月之前无法进行重大资产重组， 也就是说，京基集团在此之前无法借壳上市。

接管房地产业务、转移上市公司财产

京基集团2018年8月成功夺取康达尔控制权，在2019年5月通过关联交易接管了康达尔山海上园项目的后续开发和销售。

按山海上园二期5.9万元每平方米的备案价计算，项目可售货值达239亿元。关联协议约定，康达尔要筹集山海上园项目的全部开发建设资金， 并向京基集团支付协议管理费用，协议管理费用由建设管理费与销售佣金组成。

其中建设管理费按项目开发建设总价的5%收取。销售佣金=销售收入总金额×5%+超额收益（即销售承诺达成后，甲方向乙方支付超额收益＝（销售收入总金额-保底单价*实际销售面积）×25%。

根据协议内容，如果建设管理费按5000元/㎡计算建设总成本， 仅山海上园二、三、四期的建设管理费就达到1.5亿元左右。

查询市场数据，山海上园项目最近的成交价在6.7万元每平米。假设不考虑深圳市房价的上涨，后续项目按5.9万元每平方米的备案价计算，销售佣金近12亿。而房地产行业委托销售的佣金比例一般在1%左右，存在近十亿元的差距。

再加上康达尔向京基集团支付的25%超额收益。虽然超额收益中保低单价的设定依据及具体金额目前不得而知， 仅建设管理费和部分销售佣金就高达13.5亿元。

且后期还有更多的项目，康达尔43万平方米的工业园项目也有可能涉及关联交易。

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