目前南京房价涨还是下降了，利率再次降低！是否还继续看好南京房产？南京买房建议

今天，央行公布新一轮LPR报价：1年期市场报价利率为3.65%，5年期LPR降至4.3%！

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。1年期市场报价利率为3.65%，此前为3.7%，下调5个基点。5年期贷款市场报价利率为4.3%，此前为4.45%，下调15个基点。

这意味着，南京买房首套利率下限有望调整为4.1%。

根据今年5月央行规定，“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”，即首套房贷利率下限有望调整为4.1%。相比起现行首套利率4.25%，若执行4.1%利率，30年期贷款100万，总利息节省约3.1万，月供减少约87元。

当然了，如果贷款金额达到200万，总利息可节省约6.3万，相当于央妈直接给购房者派红包，而如果跟一年前的利率相比，不得不说差距更大了。

那么问题来了，按照8月最新房贷利率执行，跟今年一月在南京买房相比月供可以减多少呢？可以简单算一算

我们以贷款300万，贷款30年，等额本息的还款方式来计算：

1月，南京主流房贷利率6.15%，以此计算，每月还款金额18276元，还款总额658万，利息约358万。
5月，南京主流房贷利率5%，以此计算，每月还款金额16104元，还款总额579.77万，利息约279.77万。
7月，南京主流房贷利率4.25%，以此计算，每月还款金额14758元，还款总额531.29万，利息约231.29万。

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差距肉眼可见，是巨大的。

客观的讲，本次贷款利息的调整，基本上算是“意料之中”，但是幅度之大，多少有点“超出”了预期：本轮调整从逆回购利率—MLF利率—LPR”的同步降调，完成一次完整的降息过程，比如之前我们就提到了，央行有动作，南京利率还要降？| 高科紫麟景院，正在蓄客！

在市场看来，今天（8月22日）的LPR报价下调没有悬念：8月MLF利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点，政策利率全面下调，超出市场普遍预期。另外，不久前公布的7月经济数据显示，新增信贷、社融规模大幅回落，同比增速也有所下滑，可以说整个市场急需得到新的刺激。

总有人会问，面对现在的地产市场，我们是不是应该彻底放下此前对其的看重与看好，而感到悲观？整个新房楼市与土地市场，是否已经彻底进入了寒冬？
房地产市场，我们还能继续看好吗？

是否看好，我们先不做表态，但是清楚的是，多个相关部门已经“替我们”表态了：房地产依旧是支柱产业，这一点，暂时不会改变，而这个“暂时”，恐怕时间长度不会短。

为什么我们依旧无法“离开”房地产？看看下面的数据：

2021年，全国土地出让收入为87051亿元，占到全国政府性基金预算收入的88.80%（2020年90%，2019年79%)、地方政府性基金预算收入的92.67%。

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而与土地和房地产直接相关的五类税收（契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税），2021年达到了2.0793万亿元。

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而2021年全国财政收入三个主要钱袋子，不考虑社保基金，合计入账28.9590万亿元。 土地与房地产直接相关的税收收入加上卖地收入，在2021年对全国财政收入贡献比例超过了30%。

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此外，土地出让收入是地方政府收入重要来源，2021年地方土地财政依赖度高达78.36%，不降反升。在GDP的贡献率中，房地产也一直占据着重要地位。国家统计局数据显示，2021年房地产对GDP的贡献率为6.78%，虽然同比回落了0.56个百分点，但依旧占比不小。

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2022年以来，面对楼市持续低迷、地方土地财政收入下降的现状，各地政府出台一系列稳地产政策。据统计，截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等方面。

有一部分人群会认为，地产市场与土地市场，跟我们个人关系并不大，那么试问：家门口地铁的工地还要不要继续修了？父母老房子附近本来想升级改造的医院还要不要继续翻新了？自己孩子的学校还要不要继续引入好的老师，提升教学质量了？....等等等等，诸如此类，其实大家都应该清楚一点，地产市场跟土地交易，早就跟我们的生活息息相关，成为了密不可分的关系。

说回南京，今年的南京楼市，“金三银四”完全没有出现，诸多买房人面对着YQ带来了各种不确定因素，同时还有之前长三角首屈一指的高利率（2021年下半年），想在南京买房的购房人，直接选择躺平，而躺平之后的连锁表现，也造成了现在各种政策的放松。

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而“金三银四”未能达到预期的南京，在今年即将到来的“金九银十”的市场，则显得任务很重！而我们的观点依旧鲜明：类似于降低利率这样的市场托底政策，只要楼市没能达到回暖就会不停的释放，而究其原因，在上文中我们已经说的很清楚了，“支柱”不会，也不能随便就换掉。

无论是降低贷款利率还是此前我们探讨过很多次的房票政策，都是在一步一步的在放开购房环境，直到目前为止，只能说政策正在慢慢探底，然而考察团在这里认为，可能后期还可以再期待看看有没有更为重磅的消息，毕竟想要房产市场全面回暖，需要更多政策合力作用！

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最后做一个小小的总结与展望，仅供大家参考：

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我们房地产市场的表现跟发展，毫无疑问都是跟政策的释放息息相关的，2014、2015年那一会，买房的人更加少，为什么？因为当时大A经历了“猪在A股都能起飞”的阶段，吸引了大量人群去炒股，买房则成了“落伍”的现象。

但随后的轰轰烈烈的货币安置，让全国楼市出现翻倍的行情，而如今如果相关政策持续放松，房产市场最终会回暖，但和前几次不同的是，随着城镇化的进入尾声和新增人口的减少，部分中小城市的房产依然会横盘甚至阴跌。

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房价暴涨的时代已经过去了，在坚持房住不炒的前提下，也要看到，房地产依旧毫无疑问是我们的支柱产业，一二线城市的核心房产，依旧值得长线看好。

主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。 1994年买入人生靠前套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。 是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。