棚改贷款是房地产贷款吗？棚改贷款来了，这次是助力“保交楼”

—— 对13日央行PSL首次净增的点评

10月8日，央行发布了《2022年9月抵押补充贷款开展情况》，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元，这是自2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现净增长。

点评如下：

1、抵押补充贷款，简称PSL，是上一轮棚改大规模开展货币化安置时期，创新的特色化货币政策工具，基本逻辑是国开行发放PSL贷款，定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金，地方政府拆迁完成后出让土地，偿还PSL，形成了资金“投入-应用-偿还”的闭环。此后，这种定向注入货币的模式，由于引起了推高棚改成本、加速棚改进度，凭空等创造住房购买力（拆迁户能拿到钱，然后冲进楼市），导致后期房价上涨，最后在2019年，央行开始大幅度缩减PSL。

2、近期，再度启动PSL，根源在于，当前保交楼推进过程中，由于市场资金不愿意参与，开发商资金链紧张，专项借款、纾困基金额度有限，准入条件比较严格（比如要求项目资金能平衡），导致保交楼推进效果不佳，或者较慢。这与2014年新一轮棚改时，资金匮乏导致棚改推进力度慢一样的逻辑。因此，就需要多方高信用资金注入，除了专项借款、地方纾困基金，政策性银行的PSL，能够起到资金带着国有信用进场的信号，除了增加启动资金额度的效果，还能注入国资信用。

3、这样，一方面能激活市场资金进入，另一方面也能提振上下游的信心，包括施工单位、供应商、购房者、已买房的小业主等信心。当然，PSL和专项借款一样，都是要偿还的，而且还有利息。不同的是，专项借款由国开行等代表财政部投放，列入地方政府债务，由国企或平台承接、使用和偿还，而PSL是国开行等政策性银行自主的投资行为，尽管由政策属性、公共属性，但还是要保本微利的。

4、因此，PSL尽管开闸，但其对项目的筛选，还是比较严格，不能报以太乐观的想法。只不过，其与专项借款叠加起来，能产生更大的信用增级、市场信心提振的效果。当然，国开行作为市场化企业，其比财政部推进的专项借款，在项目筛选、风险识别上，有自身的优势，能推进一些专项借款可能无法推进的项目。

5、总之，目前保交楼进入攻坚阶段，推进的力度不断加大，但既要保护小业主权益，稳定楼市，但更要贯彻市场化、法制化、商业可持续的投资原则，以避免出现道德风险，助推开发商躺平。所以，企业自救的主体责任还是靠前位的，专项借款、纾困基金、PSL等，都只是在能顺利收回资金的前提下，助力项目盘活、资金循环。