棚改贷款是房地产贷款吗?棚改贷款来了,这次是助力“保交楼”

—— 对13日央行PSL首次净增的点评10月8日,央行发布了《2022年9月抵押补充贷款开展情况》,2022年9月,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元,这是自2...

—— 对13日央行PSL首次净增的点评


10月8日,央行发布了《2022年9月抵押补充贷款开展情况》,2022年9月,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元,这是自2020年2月以来,抵押补充贷款余额首次出现净增长。

点评如下:

1、抵押补充贷款,简称PSL,是上一轮棚改大规模开展货币化安置时期,创新的特色化货币政策工具,基本逻辑是国开行发放PSL贷款,定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金,地方政府拆迁完成后出让土地,偿还PSL,形成了资金“投入-应用-偿还”的闭环。此后,这种定向注入货币的模式,由于引起了推高棚改成本、加速棚改进度,凭空等创造住房购买力(拆迁户能拿到钱,然后冲进楼市),导致后期房价上涨,最后在2019年,央行开始大幅度缩减PSL。

2、近期,再度启动PSL,根源在于,当前保交楼推进过程中,由于市场资金不愿意参与,开发商资金链紧张,专项借款、纾困基金额度有限,准入条件比较严格(比如要求项目资金能平衡),导致保交楼推进效果不佳,或者较慢。这与2014年新一轮棚改时,资金匮乏导致棚改推进力度慢一样的逻辑。因此,就需要多方高信用资金注入,除了专项借款、地方纾困基金,政策性银行的PSL,能够起到资金带着国有信用进场的信号,除了增加启动资金额度的效果,还能注入国资信用。

3、这样,一方面能激活市场资金进入,另一方面也能提振上下游的信心,包括施工单位、供应商、购房者、已买房的小业主等信心。当然,PSL和专项借款一样,都是要偿还的,而且还有利息。不同的是,专项借款由国开行等代表财政部投放,列入地方政府债务,由国企或平台承接、使用和偿还,而PSL是国开行等政策性银行自主的投资行为,尽管由政策属性、公共属性,但还是要保本微利的。

4、因此,PSL尽管开闸,但其对项目的筛选,还是比较严格,不能报以太乐观的想法。只不过,其与专项借款叠加起来,能产生更大的信用增级、市场信心提振的效果。当然,国开行作为市场化企业,其比财政部推进的专项借款,在项目筛选、风险识别上,有自身的优势,能推进一些专项借款可能无法推进的项目。

5、总之,目前保交楼进入攻坚阶段,推进的力度不断加大,但既要保护小业主权益,稳定楼市,但更要贯彻市场化、法制化、商业可持续的投资原则,以避免出现道德风险,助推开发商躺平。所以,企业自救的主体责任还是第一位的,专项借款、纾困基金、PSL等,都只是在能顺利收回资金的前提下,助力项目盘活、资金循环。

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