期房没解押可以网签吗？“带押过户”能否破解这家楼盘网签难题？丨楼市快评

付完全款才知新房被抵押，花都某楼盘拖满一年未网签。年初，南方+房产频道“楼市热线”栏目曾报道，部分业主以约250万元全款购买的商品房，被欠贷不还的开发商之前抵押给了银行，导致一直无法按照购房合同约定的时间网签，更无法办理产权过户。

由于该开发商筹不到新钱来还清银行的旧债，带押的新房自然也就无法过户给这些实际已经全额付款的业主。

类似的巨额合同纠纷，听起来都让人头疼。只要开发商翻不了身，这个困难就相当于无解了。

涉事楼盘。周中雨 摄

不过，最近的一则消息却似乎让有些业主看到了希望。9月22日，广州不动产登记中心对外正式发布二手房“带押过户”登记流程。根据新政，以前要分开受理的预告登记、转移登记、变更登记、抵押登记等不同类别的登记申请，今后可以在广州不动产登记中心合并办理。通俗来理解就是，以前卖房者在没有还清房贷的情况下出售房屋，必须先借钱还清贷款，并涂销原来的抵押登记，才能申请过户给接盘的买家。而今，“带押过户”的新政可以为买卖双方省去了了中间的许多各种环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记几项业务同步办理。没错，这就是我们以前常说的转按揭的套路。

见多识广的中介都知道，就算允许带押过户，但是，这笔交易还是有风险存在的。譬如，首付款还尾款后业主临时变卦，提前还贷的时间太长，银行放款延期或不放贷款等情况，都会导致最终无法顺利完成交易。

言归正传！让我们回到开头的主题，近期各大城市纷纷试水、引发舆论高度关注的“带押过户”新政，能不能绿色上述花都某楼盘带押新房无法网签的难题呢？答案显然是:不能。

为什么不能？原因很简单，“带押过户”的本质是债务转移。前述不能网签的新房，买房的业主实际已经全额付清了房款，开发商收到全款后，本该无条件配合将房屋产权过户给买方。但是，由于开发商自身的债务问题，导致其无法还贷解押，并按照合同约定的时间与业主办理网签手续。换句话来说，买方已经履行了所有合同约定的付款义务，作为卖方的开发商要想将债务转移到买方头上毫无法律依据，开发商只能自己想办法筹钱还清银行的贷款并涂销抵押登记，否则就等同于耍赖。

这里插点题外话，“带押过户”是有关部门以物权法为基础推出的一套灵活高效的业务合并办理服务流程，目的是为二手房买卖降低交易成本、提高交易效率。虽然受各种外部因素影响，当前市场交易并不算活跃，但新政的出台，仍然可以有效促进房地产行业的良性循环。毕竟在一、二线城市房价高企的背景下，很多人都需要将原来持有的旧房卖掉，才能筹够资金去买一套更好、更大的新房。

当前的问题在于，有些开发商近期在行业和市场上有点玩不转了，并不是市场的客观原因造成的，而是企业自身的诚信出现了问题。诚实信用原则，一直被认为是民法的帝王条款。如果企业遇到了信用危机，就无法以正常的方式与其他商业主体缔结民事法律关系，自然也就彻底丧失了民事行为能力。像这样的企业，别说“带押过户”救不了它，就算有其他更好的制度，也无法帮助它们脱离泥潭，只会被市场最终淘汰出局。

【出品】南方产业智库

【记者】冯善书

【作者】 冯善书；周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端