重庆楼市暴涨,重庆楼市:大水漫灌不断,房价跌涨不止

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为雕叔谈楼市公众号粉丝问答精选提问,请关注公众号提问提问:雕叔您好 能不能对比下...
重庆楼市暴涨,重庆楼市:大水漫灌不断,房价跌涨不止

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问,请关注公众号提问

提问:雕叔您好 能不能对比下大石坝和融侨半岛这两个片区 另外想问下 大石坝华润和首创同样110左右的三房双卫户型 单价差距应该多少 首创这种户型正常装修正常楼层单价多少入手合适 谢谢雕叔

回答:这两个板块,单纯比较,融侨半岛会好一些。但是要比较精细的楼盘,就可能不能一概而论了。大石坝是重庆有名的堵点,前后左右不通,相当于一个次核心的布袋社区,板块存在一定的缺陷,但是实际上,融侨半岛也就占了一个“核心”位置优势,实际上也比较闭塞,但是融侨半岛更核心,这是优势。大石坝高度依赖五号线全线贯通,届时华润中央公园这个楼盘,很可能会拉近与重庆天地的价格距离。首创和华润,华润单价贵3000,首创这样的小区,已经不具备长期发展的潜力,自住随意,投资要慎重,房龄老化的高层,在重庆价值会越来越低。1.4可以入。

提问:雕叔,本人已婚工作上海,手头只有100万出头,怀孕中,二套房300万出头,应该选择哪个区域?不考虑出售首套房,可支配月现金流15000。目前购房压力较大,可否晩两年再买或去二线城市投资套200万左右房子,3-5年后置换上海?谢谢!

回答:上海总价300的话,只能到比较远的地方选了,建议适当gpgd,降低首付款,拉高总价。投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子,比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方,或者其他区域的潜力板块,比如浦江镇、顾村这种。考虑新一点的二房比较合适。和强二线城市相比,我还是建议优先买一线。一是因为二线价格波动大,对买入时机要求高,更适合高手淘金,一线城市收益稳定向上,对能力要求低一些。从安全系数的角度来说,投资者可以加足杠杆,用负债率提升,提高净投入的回报率。二是,二线的总价低,需要买多套才能获得大幅绝对收益,一线一套就够了。所以对于投资而言,应在先在一线用足房票,屯够足够货值后作为底仓,再考虑其强二线和搏杀。

提问:雕叔,我是外地三无,纯投资,计划持有5至8年后卖掉,解放碑恒大云邸B户型套内40平这种一居室的房子,从你们房产专业角度分析,是否值得出手?这种一居室的房子后期流通性如何,是否好出手呀?

回答:持有时间长,可以考虑恒大云邸,这个地段没话说,未来升值空间也大。以后解放碑流动性较好的就是这种一居室,很容易转手,很好打造民宿。

提问:雕叔,请问如果原价(对方卖价和买价相同)买二手公寓,涉及哪些税费?税费分别是多少比例?

回答:商业交易税费接近15.6%,具体以市场指导价为准。如果地税给出的市场指导价恰好是100万,过户费就是156000元,如果是120万,那么就按120万过户。商铺是非居住性质房产,要知道现在的总价及原发 票价才能算过户税费。要交的税种及过户税费计算方法如下:1、卖方税:(1)个人所得税:(评估价-原价)*20%或评估价*3%。(2)营业税:(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。(3)土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。2、买方税:契税:评估价*3%3.双方税:各一仟左右。

提问:雕叔好,想请教关于一二线城市选择的问题。您之前的城市间扁平化的理论,讲到因为白领的价格敏感、二线zc宽容、一线太高后的价格反噬,推导出如果同样仓位,二线比一线收益率更高。但现在优质资产时代,是不是一线更加值得投资了?为啥之前的回复是推荐去买广州而非重庆呢?是因为重庆这个二线太弱吗?现在这个时间节点,城市如何选择呢?哪里还有您之前说的重庆、沈阳那样的机会呢?

回答:总体上,城市之间扁平化是趋势,但是要选好标的,你的仓位都要好是好的产品才行。二线城市好的投资楼盘,2016年以来还有一年一倍的,2018年以后,还有价格涨幅超过50%的,但是除了深圳(逻辑不一样),北上广的房子从收益率而不是涨幅角度考虑,涨不赢杭州,涨不赢成都,甚至还涨不赢合肥,不信你自己可以去计算一下。涨幅吓人,但是算涨的百分比,二线城市优质标的领先很多。优质资产时代,要买刚需中的优质标的,而不是让你买豪盘,所有涨的好的,都是刚需中的优质产品,优质的地方在于,学区,品质,地段,区域标杆,但是不是别墅,也不是核心区洋房。每个城市都是这样的趋势,所以每个城市都有机会,而不仅仅是一线。同时也要兼顾周期性,以及自己的资金情况,房票情况去综合考虑。比如说,现在去买上海,周期上还不如买武汉。如果你资金多,只能放到一线城市,因为二线城市资金池太小,根本装不下,比如说500万,你投到重庆去,绝对的不理智,因为装不下,另外,重庆城市能级也差了一些,但是好在建仓容易。现在,大资金去北京,小资金武汉重庆。

提问:雕叔万福金安,请问汽博上班自住兼投资,雅素里这个新盘怎么样?离9号线石盘河700米,10号线上湾站900米,单价建面1.4万,但是周边好像有物流园,路上可能有大货车通行,周边住宅也不多,担心将来居住氛围不浓。请问这盘自住兼投资怎么样?如果和悦来的盘比呢?真诚地希望雕叔能给下建议,谢谢

回答:不用“万福金安”,把这里氛围搞得像宗教邪教一样。我一直对临空板块不是太喜欢,主要是飞机航道和三亚湾产业园,不是太适合人类居住。

提问:雕叔好,重庆首次要求“配建租赁住宅”,这个会不会变相减少了原有的纯住宅土地的供应数量,对房价反倒是利好呢?

回答:对于其他城市来说,可能有减少供应的影响。但重庆不缺地,如果市场反馈房源紧张,房价上涨时,zf自然会在下一次多放一些土地出来。从而达到调控的目的。

提问:雕叔,最近北区新盘大户型也涨了,打算提前考虑改善房。江北或渝中核心地段交通方便、180平米以上的四房户型、颜值高玻璃面外型的是不是就西派城性价比高些啊?兼顾自住和未来升值...求分析和指点,谢谢。

回答:西派城性价比也不算高,性价比不是只看价格,也要看性能。海尔路那边这么乱,也就只值这个价。核心区性价比高的区域,在九龙坡滩子口一带。

提问:雕叔,我目前有4套房,其中一套在我父亲名下。我想咨询一下我下一步怎么操作,房产的具体情况如下:1、麒麟公馆一套2房,建面83平,无房贷。目前准备出租用于换新房的贷款。租金在2700左右。房子在我父亲名下。2、金域学府一套3房,建面90平。目前自住,房贷每月1800(公积金)3、国会山一套一室一厅。建面44平。无贷款,目前出租,租金1400。4、弹子石融侨星域一套2室,建面60平,刚买,贷款每月4700(商贷)请问我一下步如何操作,能够保值增值。我目前的打算是1、麒麟公馆等远洋里建好后换房。2、金域学府自住,贷款用的公积金,换房感觉有点划不来。3、国会山考虑换房。4、融侨星域2年后考虑换房。换房的主要考虑核心区的新房或次新房,或者是大学城或者北区。现在我主要是没想通如何操作换房。以上是我自己的思考,请雕叔点拨一下,谢谢!

回答:现在看来,就康德国会山这个一室一厅,没有太大的价值。但是你也没有贷票了,所以你要先解决贷票的问题。找到能贷款的人,或者提前还掉金域学府的贷款。然后卖掉康德国会山,再买一套核心区的两室新房或者二手房。

提问:雕叔,土拍延期对二手房和新房影响如何,可以分析一下吗? 我现在有一套北区瑞骏景园07年左右的集资房想出手,出手后购买两江四岸,现在看房人数逐渐在增加,请问什么时候出手换会好一点。先谢谢雕叔。

回答:土拍延期的目的是,为了政策性的给楼市降温。现在重庆楼市过热,如果按照原计划7月份开拍第二轮土拍,极有可能又成为全国的焦点。延期可以降温,可以转移注意力,对于重庆楼市来说,是又稳又健康的涨。建议年底11月份左右卖,这样明年1月份有额度可以快点拿到钱,便于置换。

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