深圳以房换房怎么运作好呢？以房换房，以旧换新！深圳这家开发商的骚操作，奇葩到家了……

以房换房，以旧换新！深圳这家开发商的骚操作，奇葩到家了……
普通住宅竟然可以换南山大平层公寓？！只要你在深圳就可以！

近，深圳一楼盘传出标有“房产置换、以旧换新”的宣传海报。交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。

以房换房！以旧换新！普通住宅换尊贵大平层总裁私域！难道天下竟有这等好事？前有河南“小麦换房”，后有南京“西瓜换房”，现如今深圳直接“以房换房”，一步到位。

推出“以房换房，以旧换新”活动的是深圳南山的一处公寓——弘基翰林九锡。如此新颖的营销手段，此次不在房产界赚足眼球实在是说不过去。

与河南、南京不同的是，以上项目的开发商最终并没有真的收小麦、大蒜、西瓜，只是为了绕开降价限制开出的“花式促销手段”，但深圳的“以房换房 以旧换新”却是真有其事。

项目开发商回应道：“海报内容真实有效，目前活动还没有时间的限制。”那么“以房换房”究竟是怎样一个流程呢？有什么条件呢？

上述“以旧换新”的项目名为弘基·翰林九锡，是一个公寓项目，位于南山区留仙大道与塘开路交汇处，距离地铁5号线塘朗地铁站C出口约50米，包括有私域、公寓、商业三种业态。

根据宣传海报上的价值认定标准简介：“新房价格按弘基翰林九锡项目价格以现场公布为准；

旧房价格以房产所在小区半年内成交的平均价为准（若半年无成交，以一年内成交均价为准）。”
接下来我们以“置换房产”和“项目房产”分别代指“旧房”和“新房”，以便区分。对这个活动大家肯定有很多疑问，接下来就问答几个问题。

靠前个问题：活动是否真实？对于置换房产是否有地段、区位的限制？
开发商回复：海报内容真实有效，我们对于置换房产的地段、区位没有限制，换房人只要在深圳有房产，并且愿意参加“以房换房”活动即可。

也就是说，全深圳范围的房产都可参与！龙岗、坪山换南山！

第二个问题：置换房产与项目房产价差较大，怎么补差额？流程和手续如何？
开发商回复：置换价格以置换房产小区半年内或一年内的成交均价为准，如果价格有差，按“多退少补”的原则进行置换。

在换房人接受我们的《交换原则》前提下，核算完价格之后，按照深圳的购房要求，5成首付、银行按揭的流程操作就行。

第三个问题：如果置换了项目公寓或商铺，是否会影响换房人后续的购房或贷款？
开发商回复：置换之后对于购房贷款不会有影响，因为我们项目是不限购、不限贷的产品，不会影响后续的购房置业需求，不过要注意的是，我们只接受深圳住宅置换。

第四个问题：有套数的限制吗？目前推出多少套公寓和商铺进行置换活动？
开发商回复：暂时没有设限，但不确保后续会不会有限制。
公寓总共可售的是217套，目前还有一半的房源待售；商铺总共只有50套左右，目前是有意向的客户，但没有完全锁定，基本上商铺50套都可以参与活动。

第五个问题：项目推出的置换公寓主要在什么面积段？

开发商回复：我们可售的产品都可以置换，35-98㎡小户型、343-555㎡大户型都有，双方谈判沟通同意后，认可哪个产品都是可以进行等价交换。

第六个问题：如果换让人用住宅置换了公寓，户口是否可以迁过来？
开发商回复：我们咨询过南山区户政科，给到的回复是可以迁户口。
拿到房产证后会有一系列的操作流程，具体以户政科要求为准，我们之前电话咨询是可以迁户口的。因为我们现在是期房，2023年才能交付，目前还没有实际的一个操作案例，所以还是要咨询户政科了解。

再让我们来了解一下这个项目的具体情况。

深圳住建局显示，弘基·翰林九锡于2021年10月9日获批预售、10月16日开盘，项目备案名弘基翰林大厦，土地性质为商业服务业用地，共推出514套办公、商务公寓、商业产品，目前仍有不少存货在售。房源都为均价7.3万/㎡带阳台公寓，去年年底才刚开盘。

据项目资料，弘基·翰林九锡共有A、B两栋楼。

其中，A栋是建面约343-555㎡的大平层总裁公寓，毛坯均价10万/㎡，只有68套。8梯4户，户型层高4.5米，净高3.7米，是深圳目前层高最高的大平层户型。

B栋为弘基·朗寓，即去年入市的弘基翰林大厦，主推35-98㎡小面积公寓，通燃气、带阳台，毛坯均价7.3万/㎡。

总体来看，弘基·翰林九锡还是非常有前景的。

但是，事出反常必有妖。毕竟天上没有白掉的馅饼。
“以房换房”活动有什么需要注意的呢？

一是换房是有限制的。只能以住宅换项目的公寓或者商铺，想用自己手上的破烂公寓、没人接盘的商铺来换是不行的。

二是必须是深圳的住宅。在深圳范围内，就是坪山、大鹏的住宅甚至差50米就到东莞惠州的住宅都可以拿来换，但是出了深圳就不行，拿北京的换深圳的也不行。仅仅只是深圳范围内，不限制任何地段，任何住宅。

看到这里，可能就有人会问了，深圳买住宅是要名额的，开发商哪里来名额承接住宅？深圳不管对个人还是公司买住宅都是有严格限购的啊？

如果业主“以旧房换新房”，不等于二手房转让了吗？中间的税费怎么计算？谁来承担呢？毕竟一套1000万的住宅，转让的增值税要5％，契税1％。

首先是开发商负责收房，但是按照市场价收过来，不是业主想卖多少钱就卖多少钱。

其次，住宅给开发商了以后，开发商负责帮忙卖，业主就不用管怎么卖，卖不卖得出去了。卖不出业主也可以直接换房，不用等住宅给开发商卖掉也可以换。

第三是不限制置换的套数，只要项目有的户型和面积，都可以换。

原来，表面“以房换房，以旧换新”，实则是“卖房买公寓”，劝大家卖房来买弘基翰林九锡。好一个狸猫换太子，还是城里人的套路深呐。

不过“以房换房”说到底也是一种营销手段，成功与否是两方的问题，一个愿打一个愿挨，主动权掌握在自己手上。到底值不值得置换还是自己说了算。以下再给出一些参考。

首先，从项目所在的区位来看，落位于西丽国际科教城，可快速到达留仙洞总部基地。

周边可以鸟瞰塘朗山公园、阳台山公园、长岭陂水库、西丽高尔夫球场景观，还聚集先进的科创机构深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心等，拥有的区域性资源似乎都还挺不错。

但是作为公寓项目，真的没有办法弥补住宅所拥有的学校教育短板。

其次。对比其他公寓项目，短板就体现出来了。

首先，产权方面。

就公寓而言，深圳主流的公寓产权年限是50年，好一点的项目产权还能做到70年，比如深业世纪山谷，而弘基翰林九锡只有40年。
再有就是价格，塘朗地铁站周边卖7万～10万/平左右的价格，还真不便宜。

白石洲的深业世纪山谷处于华侨城豪宅片区，备案价格也是7万～10万/平左右；

蛇口的无敌海景公寓，拥有太子湾优秀商业格局的太子湾泓玺，备案价格最低都做到了7.67万/平起。

并且真要置换，得卖掉坪山、光明多少套房才能换得起啊。

另外，弘基翰林九锡的管理费，也算是少见的了。

每月30元/平，对比深业世纪山谷的管理费是6.80元/平，太子湾的管理费是8.60元/平，贵了将近3-4倍。

虽说是“等价交换、以旧换新”。对于购房者来说，是一种变相的优惠方式。但毕竟置换的房产是商办类性质的公寓、商铺，不同的人会有不同的考虑。所以，还是请大家谨慎思考，理性换房。