什么是平安信托?平安信托的地产选择题

观点指数 9月7日,融侨集团发布公告称,经公司与平安信托友好协商,双方就相关事项达成和解,深圳中院准许平安信托就合同纠纷一案的撤诉申请,并于8月30日将公司持有的武汉置业65%股权解除冻结。事情源于平安信托一款逾期未能偿付的信托产品,产品借...

观点指数 9月7日,融侨集团发布公告称,经公司与平安信托友好协商,双方就相关事项达成和解,深圳中院准许平安信托就合同纠纷一案的撤诉申请,并于8月30日将公司持有的武汉置业65%股权解除冻结。事情源于平安信托一款逾期未能偿付的信托产品,产品借款人正是融侨。

什么是平安信托?平安信托的地产选择题

目前,平安信托已经确定违约的产品有2只,其中包括对融侨集团的信托贷款。但鉴于融侨流动性紧张,该产品最终能否偿还本息还有待后续观察。来自用益信托网的数据显示,2021年房地产信托全年违约规模达917.11亿元,占总违约规模的61.34%。今年1-5月,房地产信托违约规模428.43亿元,占总违约规模的比例达到80.45%,房地产企业成为违约的重灾区。作为资本巨头中国平安旗下平台,平安信托也未能幸免,卷入了这场信托集中违约当中。

今年开始,平安信托密集地退出底层股权项目,这些项目的开发商,主要是目前出现流动性紧缺的房地产企业。地产企业频繁暴雷,信托也跟着集中违约,加上整体收益率下降,平安信托开始将目光转向新经济地产。融侨前情5月23日,平安信托发布公告,旗下安远9号集合资金信托计划(于2021年7月16日成立),未能兑付2022年5月18日到期的本金5.99亿元及对应利息。

该信托产品的借款人为武汉融侨置业,还款来源为该公司楼盘项目融侨美域的销售回款,并由融侨集团提供连带责任保证担保,武汉融侨置业则以其持有的土地使用权提供抵押担保。

武汉融侨置业旗下主要有两个住宅项目:融侨美域和融侨天域。前者住宅面积为12.57万平方米,达到预售条件的有9.89万平方米,后者达到预售条件的共7.95万平方米。上述两个项目符合预售的面积合计为17.84万平方米,按照3万元每平方米价格计算,达到预售条件的货值有53.52亿元,足以覆盖5.99亿的债权。

目前该项目的10栋楼中,在售仅有2栋,其余均售罄,预计剩余可售货值不足以覆盖近6亿元债务,作为连带担保责任人的融侨集团成为解决该违约事件的关键主体。8月11日,融侨集团所持有的武汉融侨置业65%股权被冻结,这为平安信托的强制执行上了道保险。显然,融侨集团情况不容乐观,2021年现金及现金等价物水平腰斩,同比下降49.87%。

虽然短期债务规模较2020年同比下降了39.1%,但现金水平的下降直接拉低了现金短债比,使其同比下降了17.68%。反观融侨的现金流水平,经营性现金流净额虽然有所提高,同比上升了78.88%,但这是压降支出规模带来的结果:经营性现金流流入规模较2020年下降了6.69%,而经营性现金流流出规模较2020年下降了35.52%。观点指数认为,这主要是因为减少了拿地规模,使得现金流流出有所下降。融资方面,融侨在公开发债上已经比较困难,2021年融资净额持续为负,而且由2020年的-31.19亿扩大至2021年的-144.12亿元。

另外,融侨的长期负债规模也受到压降,在楼市销售景气不佳的情况下,该企业现金流存在枯竭风险。但这并不是平安信托唯一一起涉及地产的违约事件。紧随着融侨的违约,6月份荣盛发展也违约了。平安信托旗下产品翔远92号集合资金信托计划无法在到期日偿还本息,该计划成立于2020年5月27日,存续期限24个月,存续规模10.38亿元。借款人正是荣盛发展旗下项目子公司,荣盛发展作为该信托计划的担保人。

同样,在行业风险集中暴露的情况下,平安信托其他房地产贷款产品的风险也不容小觑。平安信托有686.74亿的房地产信托资产,假设70%为信托贷款,则有480.2亿元的贷款规模。而平安信托自营总资产为322.9亿元,在极端情况下,不足以覆盖480.2亿的房地产信托贷款。若只针对上述16.37亿元实际违约金额而言,那么平安信托27.53亿左右货币现金足以覆盖。虽然在新的资管新规下,不允许信托公司刚性兑付,但信托公司因信托偿付违约而面临投资者起诉时,若无法举证自身无重大失误,那么可能面临着巨额赔偿。

所以,压降房地产信贷规模成为平安信托的重中之重。远离地产8月3日,平安信托转让佛山市时代冠恒房地产开发有限公司40%股份予广州市时代控股集团有限公司。交易过后,标的公司由时代中国100%控股,平安信托完全退出该项目。这并非第一起。

6月22日,平安信托退出时代控股旗下佛山市时代天峰房地产开发有限公司30%股权。而时代中国于佛山的另一个子公司佛山市顺德时代冠和房地产开发有限公司,平安信托2021年末对其贷款余额仍有5亿元,同时仍持有49%的股份。前段时间,时代中国虽然在30日宽限期内偿付了两笔总计8.5亿美元的债券利息,但目前流动性仍较为紧张,平安对持有的时代中国项目依旧存在退出可能。从信托产品层面来看,据用益信托网数据,平安信托目前有27个条信托产品记录,共计19个房地产项目,14个项目的投资方式为发放信托贷款,资金规模占比为77%左右,其余的投资方式为股权投资或权益投资。

对比2021年年初用益信托网的数据,平安信托共约有155项集合资金信托计划投资于房地产领域,在所有信托计划里占比超过九成。可以明显看到,目前平安信托在房地产领域的信托计划正在大幅减少。从信托公司层面来看,2020年平安信托自营资产中房地产占比17.22%,规模为59.3亿元;信托资产中,房地产占比25.86%,规模为1011.24亿元。

2021年,平安信托自营资产中房地产占比15.52%,同比下调1.7个百分点,规模为50.01亿元,同比下降15.68%;信托资产中房地产占比14.89%,同比下调了11个百分点,规模为686.74亿元,同比下降32.08%。可以看到,不论是占比还是总规模,平安信托在房地产行业的规模都在逐步缩减。但平安信托并不会放弃地产这块香饽饽,而是将目标转向了新的领域。

新经济地产平安信托的产品投资人中不乏平安系公司,因此总体来看,平安信托的资金仍有“保险资金”的风格,而风险较高的住宅投资领域,同时也是政策不鼓励的领域,确实不符合平安信托对风险收益的要求。无论是从净利率还是ROE来看,2021年平安信托均已腰斩。一方面是经营开支大大增加,另一方面是利息支出大大提高。收益下滑再叠加地产违约风险暴露,平安信托就有了压降住开业务投资规模,逐步转向新经济地产的举措。

在2021年财报中,平安信托提到:传统商业地产逐渐复苏,仓储物流与长租公寓等不动产新业态需求旺盛。信托公司应基于地产行业发展大势,主动从传统住宅融资向商业地产投资转型,大力布局仓储物流、长租公寓、IDC 等基本面长期向好的细分领域。事实也确如上所述,平安系包括平安信托,这几年在商业地产领域均有巨额投入。2020年年底,平安信托以40亿元价格收购上海歌斐中心;

2021年7月,平安人寿斥资330亿元收购凯德集团旗下6个来福士商办一体化不动产项目;2022年6月,平安人寿以50.2亿元价格收购远洋锐中心项目剩余34.5%的股权及对应债权。同样踩雷地产的中融信托,也不局限于商办领域投资,同时延伸到长租公寓领域。2021年以13.5亿总价收购了位于上海新天地的锦麟天地公寓;

同年,中融信托收购位于北京的天圆祥泰大厦剩余45.42%的股权。不过值得注意的是,如果说在商办领域平安信托的投资是顺利,那么在物流仓储领域的投资则多了一些波澜。8月初,宝能系公司钜盛华在上交所披露了“2021年债券年报报告”,其银行贷款、信托借款及其他金融机构借款债务逾期总计375.04亿元,涉及12家信托公司、11家银行、3家证券机构以及多家其他机构,其中就涉及到平安信托一笔53.12亿借款。

平安信托相关人士回复称:与钜盛华旗下深业物流公司的53.12亿信托借款项目为金融同业通道业务,已于去年12月底根据合同中规定的条款进行原状分配,完成该项目的清算退出。这意味着,若不是平安信托退出早,可能将踩雷宝能系物流地产板块。但总的来说,物流地产领域风险并不大,目前是各大资本争相抢夺的领域。至于IDC领域,目前并无太多消息。但据平安银行诸兴浩透露: “未来三年,平安计划在IDC、云计算领域安排超1000亿元级别的投融资,与产业客户共建IDC生态圈。”这也给平安信托带来了新的机遇。

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