你会选择提前还房贷吗?都在提前还房贷,但不一定适合你,原因有7个

你真的适合提前还房贷吗?前几天,申请提前还房贷的人在银行网点外排长队上了热搜。不知道这些排队的人,有没有考虑清楚自己是否适合还房贷,这件事因人而异,有5种人适合提前还,但有7种人不太适合。先来看看不适合提前还房贷的8种情况:1.选择等额本息...

你真的适合提前还房贷吗?

前几天,申请提前还房贷的人在银行网点外排长队上了热搜。不知道这些排队的人,有没有考虑清楚自己是否适合还房贷,这件事因人而异,有5种人适合提前还,但有7种人不太适合。

你会选择提前还房贷吗?都在提前还房贷,但不一定适合你,原因有7个

先来看看不适合提前还房贷的8种情况:

1.选择等额本息且已还款到中期的用户。

对于选择等额本息还款的朋友,每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减。如果你已还款到中期,即已偿还了大部分的利息,此时提前还款则还的主要是本金,因此意义有限。

2.选择等额本金且还款期已超过1/3的用户。

等额本金是将贷款总额平分,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,你已还了一半的利息,如果此时提前偿还,节省的利息也并不多。

你会选择提前还房贷吗?都在提前还房贷,但不一定适合你,原因有7个

3.原房贷利息低于4.5%的用户或享受折扣房贷利率的用户。

缩短贷款年限需要重新签订贷款合同,提前还款后剩余那部分贷款需要购房者重新签订贷款合同。新合同按照最新房贷利率执行剩余贷款。对于原先享受低利率或7折等折扣房贷利率的朋友,如果你还掉就再也借不到低利率或折扣贷款了。

所以,提前还款时一定要了解清楚当前的贷款利率政策,千万别提前还款后利息反而提高了,得不偿失。只有在当下利率政策比最初贷款的利率政策更优惠的前提下,再去选择提前还款。

4.有逾期不还的情况。

借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况,如果有逾期不还,应先还完欠款再申请提前还贷。

5.有稳健投资或理财收入且收益率高于房贷利率的用户。

如果你的理财或投资能力较强,理财收益高于房贷利息,就没必要提前还款。

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6.有充足公积金的用户。

对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言,可以考虑适当提前偿还一部分房贷,但不必全部偿还,因为一旦房贷全部偿还后,每月的公积金就没有利用的空间了。

按照现有的公积金政策,在职人员除购房等情况外,是无法提前支取的,考虑到现在的房屋限购政策,大部分人不太可能多次购房,因此大家提前支取公积金的可能性不大,还不如每月可以冲还房贷,使其发挥更大的效率,也使得自己的现金流更为充裕。

7.公积金贷款最初一年内不要提前还款。

按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。

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真正适合提前还房贷的情形有5种:

1.没有投资理财渠道的上班族。

既没有投资理财渠道跑赢房贷利率,也不创业需要周转资金,又没有充足公积金冲还房贷,对于上班族朋友来说,手里拿着现金只能坐等通胀把钱变毛,不如提前还房贷节省利息成本,何乐而不为?

2.选择等额本金且还款期不超过1/2的用户。

此时你的剩余房贷总利息超过一半,适合提前还款。在这里要特别提醒一下,只要觉得自己在十年内可以提前还款的朋友,买房时最好可以选择等额本金,因为等额本息法在前期支付的利息太大,相对不划算。

3.选择等额本息且还款期未到1/3的用户。

由于等额本息每月的还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减。那么选择等额本息的朋友,在前面几年归还的房贷大部分都是在还利息,本金归还得特别少。所以,在还款前期,尽量早点提前还款能节约不少利息成本。如果借款人已还款到中期,即已偿还了大部分的利息,房贷提前还款则还的主要是本金,因此意义有限。

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4.房贷利率偏高的用户。

这两年有很多朋友在5.5%甚至6%等房贷利率高点买了房,建议大家赶紧提前还房贷,免得沦为帮银行赚钱的免费打工仔。对于做生意等经常需要资金周转的朋友,也建议你提前还掉所有房贷,再向银行申请低利率的经营性抵押贷款。

若你没有那么多钱一下子还清房贷,可以考虑垫资过桥,即使考虑到垫资费用等,你的整体成本依然低于整个房贷周期的利息成本。切记,一定要找专业的融资顾问帮你操作房贷置换经营贷,否则置换风险巨大。

5.退休后应尽量提前还贷。

退休后依然得勒紧裤腰带还贷是一件很痛苦的事,也不利于提高家庭理财的收益。

最后再和朋友们讲讲提前还房贷的6个注意要点:

1.看清楚是否要缴违约金。

一般以等额本息或等额本金方式还款的提前还款是无须缴纳任何违约金的,只有以固定利率还款的提前还款才需要缴纳违约金(若房贷合同注明违约金,看清楚收多少,并准备好这笔违约金)。

2.向银行咨询清楚提前还贷的申请时间及最低还款额度等信息按银行要求提交提前还款申请,填写申请单。

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3.选择最合适自己的提前还贷方式

A.如果既有商业贷款又有公积金贷款,应先提前偿还利率高的商业住房贷款。

B.全部提前还请,将所有的贷款一次还清,无疑是最好的,这样可以少交很多利息,但是对于已交的利息则不退还。

C.部分提前还款,月供不变,贷款年限缩短,这样可节省最多的利息(卡哥推荐该提还方式)。

D.部分提前还款,月供减小,贷款年限不变。这样可以减小月供,缓解压力。

E.部分提前还款,剩余的贷款不仅每月还款额减少,而且将还款期限缩短,这种也可以节省很多的利息。

4.别忘退保。

如果当初申请住房贷款时办理了保险,如果全部提前还贷或缩短了贷款期限,可以向保险公司申请退回部分保费。在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。

所以提前偿还全部贷款后,别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。提前还清贷款所退还的保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

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5.别忘退税。

当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同,并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请,取得本人的“税收通用缴款书”。

提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证,应在办妥房地产权利证明后的6个月内,前往税务部门办理退税手续。

6.别忘注销抵押。

贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书,去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理),最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

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