如果你不是钱多没地方花，真不建议投资购买公寓产品吗？如果你不是钱多没地方花，真不建议投资购买公寓产品！

初冬的夜晚最适合做什么，火锅是不二选择，什么法式大餐都去见鬼，重庆火锅店才是硬道理。

老黄其人

“老黄，咱兄弟有啥事直接说就行，这么客气干啥，只要不是借钱，啥都好说”

空气中弥漫着火锅的味道，锅内汤底翻滚沸腾，一杯啤酒下肚，老黄开口了。

“没啥，就是那个现在不是有点闲钱吗？准备买套公寓当做投资了。”

我当时就震惊了。

“老黄，你疯了，除非钱多没地方投，否则不建议投资公寓产品！”

老黄看我情绪如此激动，赶紧把凳子朝我挪挪。

“兄弟，别激动，快给咱说说原委。”

一杯啤酒下肚，开始上课了。

公寓这个坑啊

想买公寓，是置业顾问的神仙级的销讲话术，让你心动不已对不对？诸如：

别担心公寓产品40年，50年的产权年限，我们是住宅式公寓，70年产权，到期后，可以和住宅一样，自动续期。

我们的公寓是典型的双层loft，什么意思明白吗？就是买一层得两层，花一套的钱，买两套房。这样的好事儿，市场上也就只有我们能做到。

想投资公寓，除了高收益率，我们还可以做到托管式，出租根本无需担心，您只要躺在家里收房租就可以。

我们是精装修交房，拎包入住，简直不能再方便了。

比起住宅，公寓低总价，低单价，人生天地之间，所需不过三尺宽。小小公寓，象征的可是年轻自由与时尚。

面对如此激情飞扬，唾沫横飞，说的天花乱坠的置业顾问，你是不是非常动心，花小钱，住大房子的梦想，很快就能实现。而且就那么几套公寓，晚几分钟，可能就错过了几个亿。

头脑一热，拿出银行卡就刷，后期板着指头算来算去，总感觉脑子进了点水。

但是你真的认为投资公寓是个很好的选择吗？

有几个问题，你来考虑一下。

产权到期怎么办

在我国，根本没有公寓这个产品一说，只有办公楼和住宅，公寓打的是个擦边球，毕竟，你可以在家办公，也可以睡在办公楼里，所以也就有了商住两用公寓这个说法。

至于产权年限到期自动续期的说法，公寓的说法可就有点偷换概念了，自动续期是针对住宅说的，郭家可不承认公寓也享此福利。

关于收益

好的投资项目，无论何时都有一定的认知门槛。它天然就要把人筛选出来，让更善于学习的人赚钱。

公寓的租金收益率，一直被外行人和销售人员宣传的很高很高。事实并非如此，否则，门槛不会如此之低。

现在我们来算笔账。

公寓的收益包括两方面，房价上涨和租金。

房价为什么会上涨，无非是市场上有推动其上涨的因素存在。关于品牌，关于学校，关于物业，关于地段、关于交通、关于居住的舒适度，这些都是住宅能够产生溢价空间的价值所在。

对于公寓来说，这些都不存在，反而因为一些鸡肋问题的存在，扯了它二次涨价的后腿。比如户型小，商业水电费等。

在租金收益方面，公寓和同等地段的住宅同时出租，住宅的价格可能要比公寓便宜的多。而且住宅有公寓没有的优点，在出租率方面，也要优于公寓。

拿出我的手机，给老黄看了我前一阵做的公寓租金图：

老黄禁不住骂娘，还指望以租抵贷呢，杀千刀的房产销售。

安抚下他的情绪，又一杯啤酒，涮了一篇羊肉，继续。

至于租售比，目前国内，无论是公寓还是住宅，租售比都不高，说句大实话，在北上广人口众多的城市，租售比尚且在55:1以上，远远低于国际上的标准16:1—25:1。

如果你能慧眼如炬的选择一个非常棒的公寓，也许你靠租金勉强能抵扣月供，但是如果不能带来额外稳定的收益，看走眼了，估计以租养房都困难。

对于刚需来说，并不存在接盘侠一说，但对于投资来说，接盘侠却是实实在在存在的。

关于居住体验

谈到居住体验，你可能会想到，我一个单身贵族，有自己的小天地，住起来潇洒自由不受拘束，或者和家里人闹别扭了，有自己的房子，不至于流落在外。

看到你的邻居，你可能会怀疑人生。

目前市场的公寓梯户比很低，一层通常有一二十户人家，上班乘电梯就可以逼疯你。下班回家，本想好好休息一下，楼上的已经开始了狂欢party，都是年轻人，就互相体谅一下吧。邻居是开发廊的，大晚上的顾客不止，谈话聊天，外加吹风机的呼呼声，穿透耳膜。

这样的环境，还是曾经幻想的时尚公寓吗？

同时，还有几个问题你要考虑。

一个二三十平的公寓，可以做到有房间，有客厅，有卫生间，你得想想是怎么实现的。

暗卫，没有阳台，如果不幸住到背阴处，采光通风不佳，准备好全天开灯，这都需要钱来伺候。

来一组对比数据吧：

某市居民用水3.5元/吨，公寓水费5.2元/吨；

居民用电每度0.5649元，公寓电费每度1.2元；

同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

关于升值潜力

购买公寓者，90%都为投资，因为手中没有住宅名额，或者住宅总价高，才转向公寓。从杠杆原理来看，用很少的钱撬动未来源源不断的租金收益，先是抵扣房贷，后是纯收入，想想就是一件很划算的买卖。

但是，购买公寓不占用购房名额，却占用购房资金啊，公寓是总价低，但首付50%，相比住宅30%的首付款，相差无几。住宅按揭贷款可以用30年来还贷，公寓的贷款周期只有10年，月供也不少。

除了杠杆，你还得考虑本金、利息与收益之间的关系。如果公寓上涨的幅度跟不上住宅价格上涨的幅度，你的资金不仅仅是被占用这么简单。如果公寓出租效果不好，出售困难，这其实就是在消耗你的本金。没有合理的预期收益，也没有稳定的上涨空间，你就是公寓产品下的炮灰。

对于住宅来说，只要价格合理，租户，买方，大有人在。

对于公寓来说，租金价格稍不合理，就意味着失去了收益来源。

关于二次交易

二次交易，最大的问题在：税费太高。

公寓交易税费非常复杂，包括房屋增值税，土地增值税，个人所得税等大头税费，以及登记费，印花税，交易费等等，简单的估算的话，所交易的税费支出大概为全额的30%。100万买的公寓，若干年后涨到200万，二次交易中，要上缴大概60万的税费。分摊到卖主和买主身上，能赚到手的，与你多年的经营与付出并不成正比。况且，也没有买主愿意承担如此高的税费吧。

而住宅交易费用包括：契税100万*1%+评估费100万*0.1%+绘测费300+登记费80+印花税5+交易手续费90*2.5=11610元， 赚到手的基本算是实打实的纯收益。

尾语

烟头在夜空中一闪。火灭，灰烬。

老黄骂道，去TM的公寓，我不买了！

老黄，你也别急，没有什么事，是在一顿火锅解决不了的。

如果你想尝试下也未尝不可，但是需要注意以下几点。

1、不要被高性价比所蒙蔽，主打性价比的公寓楼盘位置都不好，偏僻的地方不适合投资，能租不租的出去都是问题。

2、不要选择体量比较大的，一个社区都是公寓，那么你将面对更多的竞争，租金和空置率都会受到影响。

3、一定一定要选择市中心、办公区、商业区，至少空置率低，租金相对有一定的保障。

老黄再端一杯酒：推荐几个项目？

没有什么事，是一顿火锅上解决不了的。

如果解决不了，那就再来一顿。

下一顿再说吧。