房主欠债卖房有什么风险？想要卖房还债，买家担心有风险，应该怎么办？

一天，房产经纪张经理给公证员小郭来电话，说他这里一个客户刘先生要把房子卖给她的前妻冯女士，比较急，因为刘先生需要将售房款用于偿还其所欠银行欠款，冯女士有些顾虑，但看得出来，她想帮一帮他。张经理请我帮忙出出主意。

原来，刘先生的生意不太顺利，该还的银行贷款已经拖了很久了，他收到了银行委托律师发来的催收《律师函》。刘先生想着把自己个人所有的房产出售，用来解燃眉之急。但银行不可能等着刘先生慢慢找买家，况且，刘先生的房产是抵押给银行的，意味着房产出售更加困难。思来想去，刘先生想着找前妻冯女士求助。冯女士本来就喜欢这套房产、位置朝向都不错，而且冯女士也有全款购房的经济实力，刘先生愿意以一个比较低廉的价格将房产出售给冯女士。但是问题是，冯女士担心自己买来的房产上涉及的债权债务关系不清不楚，给自己找不必要的麻烦，另外，她需要先付款给刘先生，还债之后，刘先生才能解抵押并过户给她，她还是有些顾虑。这时候，刘先生委托的房产经纪张经理想起公证处好像可以监管，于是，就给公证员小郭来了电话。

一个愿意卖，一个愿意买，中间需要支付给第三方款项，还需要解抵押过户。这个就是典型的交易监管案例，公证机构充当交易监管方，对购房者支付的购房款进行监管，同时监督或者直接代理售房者将有关款项支付第三方、将房产解抵押、过户给购房者。

——你们俩过来，在我们这儿签一份《交易监管协议》，冯女士打款到公证处监管账户内，公证机构根据《协议》约定，受托将其中部分款项划款用于偿还刘先生所欠银行欠款，并根据刘先生签署的《委托书》，公证机构*办团队协助办理结清贷款手续、办理房屋解抵押事宜、最后将房产过户至冯女士名下，剩余款项由公证机构划款支付给刘先生。

如果购房款中一大部分先还给了银行，会不会有什么其他问题导致不能按照我们的设想解抵押和过户啊？

我们划款之前会跟相关银行做好工作对接，且我们的划款的前提是已经确定还款的具体金额（本金、利息、罚息等等），且行方保证配合解除房屋抵押登记。如果我们认为有风险，会先行办理“带抵押过户”，即在不解除抵押登记的情况下，将房屋过户给您（您就成为抵押人）。然后我们再还款，并解除抵押，这种方式更加安全。

《民法典》第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

需要注意的是，银行方的具体操作会有所差异，应当以当时债务人与银行之间订立的借款合同作为依据。另外，如果是找到一个陌生人作为买家，买方这边也可能因考虑有更好的房源或者担心债务问题而毁约的情况，一旦毁约，如果没有中间的监管方强有力的调解、追究违约责任等手段和措施，可能会让事情更加复杂，甚至有产生法律纠纷的风险。

而且，不动产登记中心的实际操作会涉及排队、资料提供等具体细节问题，交由公证机构办理，是一个聪明的选择，可以避免因为流程不熟悉而导致的交易失败问题。

另外，目前公证机构纷纷借助常年服务不动产交易领域所积累的优质服务资源、客户资源，开始提供交易匹配服务。即可以为想要出售房屋的房主推荐买家，也可以为想要购房的人推荐房源。公证机构从事该项业务，均挑选具备声誉的优质房产经纪公司合作，费用透明，程序简便，欢迎前来咨询了解！

（注：配图为国际公证联盟组织的徽标——拉丁鹰）

公证思维总结

1、公证机构出具公证文书受到《民事诉讼法》法定的高证据效力保护，公证机构行业规范高标准，对于任何公证事项的档案资料都要求长期保管，有些甚至需要永久保管，目的就是为了确保公证文书的证据效力。

2、公证机构作为法定提存机构，对于资金、财物的保管、监管具备优势，公证机构的提存账户、资金监管账户均为单独设立，专门管理，业务流程与财务审批流程双重保护，确保资金安全。

3、公证机构与各大银行、不动产登记等政府部门保持有良好工作联系，近年开始设立专门队伍负责对公证机构监管事项的执行进行*办，确保“一手交房（过户），一手交钱”。

来源：立诚公证处 郭磊

审核：黄影

编辑：陈俏丽