如果没有买过二手房,千万别说自己懂房地产。
每一次二手房交易,都是市场对房产价值的再确认、再认可,因而,二手房的含金量,往往纯度较高,价格方面,也是经过了多房源供应方的充分竞争,不像新房、期房那样,定价主动权掌握在开发商手中。
但是,买二手房需要注意的点是很多的,尤其是以下几个关键环节:
买二手房,最怕买到产权有瑕疵纠缠不清的房子,这种瑕疵,不是说房产上有银行抵押、贷款未还完这样的常规操作,因为多数人买房都是按揭贷款的。
贷款未还清,房屋上有银行的抵押,反而更安全,因为银行不会轻易允许原房东把房子转让给其他人,有银行替买家监管着,也总比房东私下一房多卖的好,至于银行抵押,等房东还清尾款(一般是用买方的首付款、定金),就能自然解除。
这里的产权瑕疵,主要是指房东有多个、共同所有人等状况,比如夫妻双方一方容易卖,一方不同意;比如因老人去世继承的房屋,有多个子女继承人的,兄弟姐妹对卖房达不成统一意见等。
还有的产权瑕疵,是房产的产权交易受限,比如小产权房、农村宅基地自建房等,这样的房产要敬而远之。
不利因素和潜在硬伤,既包括房子自身的,也包括周边环境的,由于“所见即所得”的二手房交易模式,这些问题相对更容易发现。
比如房子是否漏水潮湿、采光朝向、通风、楼间距等,或者周边有无垃圾处理站、化工厂、物流园等不利因素,开车或者在小区周边走一圈就能发现问题。
还有些可能需要经过一番邻里走访调查才能发现的,比如是否属于凶宅等。
当然,这些问题要比产权瑕疵更容易甄别,每一套房产都不是完美的100分的,只不过看每个人对于购房的侧重点不同。
有的只是看重房子的一个资格,比如学区房,那么面积小点小户型无所谓,有的更看重改善居住功能,那么周边配套就是加分点,总之就是因人而异的。
比起新房、期房市场买到烂尾楼、停工项目而言,二手房交易环节中,容易出现资金风险的,其实也就是付款、过户等交易流程了,当然,交易流程风险管控相对容易、规范。
但是,一般而言,各个大中城市的二手房交易流程目前来讲都比较规范,而且如果有中介参与其中把控风险,分担买卖双方的权利义务,也是相对有保障的。
实在不放心,可以委托第三方做资金监管,可以是银行,可以是房管机构的国有公司,也可以是中介第三方公司,有了资金监管的二手房交易流程,一般都很安全。
当然,最重要的是买房人要有这个风险管控意识,能够接纳各方专业的服务介入,而不是排斥,那么流程就会相对比较顺畅。
毕竟,对于不经常买卖房屋的非专业人士而言,有些信息是不对称的,虽然过程中会有疑惑,但这并不妨碍购房交易的安全性,流程基本上都是模式化的,而且相关机构对于二手房交易的监管也很负责到位。
基本上,二手房交易的流程,简化而言就是:
①和房东议价、签合同
→②向房东支付定金和首付(可做资金监管)
→③向银行贷款、面签贷款合同
→④贷款审批下来,约房东过户、银行出新证、办抵押
→⑤银行支付尾款(一般是直接向房东支付尾款)
→⑥交钥匙、水电物业交割等
基本上就是这么个流程,很多都已经规范化、流程化了,不管是银行金融行业,还是房地产经纪行业,监管都很规范严格,需要本人当面到场的时候,中介和相关机构会通知,所以,流程会有专业人士来把控,房东和买房人,需要重点关注的,其实就只有房子本身的品质。以及房价是否合适而已。