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执行财产能否顺利拍卖、变卖直接决定财产变价问题，是债权顺利实现的决定因素。如果被执行人及其亲属恶意占有被执行房屋拒不腾退，会让竞拍人心生顾虑，降低竞拍人的积极性。如果执行法院拍卖公告中声明“不负责腾退交付”，估计无人参与竞拍。执行财产变价将无法完成。法院有无职责强制腾退房屋？对于拒不腾退房屋的行为有何应对措施？
一、法院应履行强制腾房的职责
《民事诉讼法》等法律及司法解释赋予了人民法院强制执行的权力，在被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务时，申请执行人有权申请人民法院强制执行。强制执行的措施的目的是通过制裁、惩罚被执行人或强制处置被执行人名下财产等方式达到实现申请执行人债权。强制措施最主要的表现方式就是强制拍卖被执行人名下财产，将变价款支付申请执行人。
竞拍人最关心的问题是我支付了房款，能否能完整地占有房屋并办理过户手续。如果所拍房屋因被执行人及其亲属恶意占有拒不腾退，执行法院却不负责强制腾房，势必造成以下司法乱象：一是变相鼓励被执行人都拒不腾房；二是法拍房从此再无人问津；三是人民法院司法权威荡然无存。
有些地方法院会在拍卖公告中声明“不负责腾退交付”，这种做法是违背法律精神的。最高法院于2019年12月16日明确了法院履行强制腾房职责的意见，依照《高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）第10条的规定，拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。
二、拒不腾退房屋的应对措施
1.关于强制腾房的法律依据：依照《民事诉讼法》第二百五十七条的规定，强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。
2.关于强制腾房的实践障碍：实践中，执行法院通知被执行人限期腾房后，期限届满后被执行人或其亲属仍占有被执行房屋拒不腾退。执行法院执行法官组织法警、辖区居委会工作人员、派出所民警、公证人员等实施强制腾房措施。有些被执行人或其亲属采取肢体阻拦或躺倒等极端对抗的方式阻挠工作人员腾房，导致强制腾房工作无法实施。有些执行法官担心对抗中出现风险，尤其是上年纪的被执行人或其亲属，对于恶意阻挠行为未采取任何措施，一味的压制申请执行人，导致执行案件长时间拖延。
3.关于恶意阻碍腾房的应对措施：依照《民事诉讼法》第一百一十四条第一款第五项的规定，以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，可以采取罚款、拘留，甚至追究刑事责任。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百八十七条的规定，存在以下强行的，可采取司法拘留措施：哄闹、冲击执行公务现场，围困、扣押执行或者协助执行公务人员的；毁损、抢夺、扣留案件材料、执行公务车辆、其他执行公务器械、执行公务人员服装和执行公务证件的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员查询、查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖财产的。
依照《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2015〕16号）第二条的规定，有下列情形的构成拒不履行判决裁定罪：拒不交付法律文书指定交付的财物、票证或者拒不迁出房屋、退出土地，致使判决、裁定无法执行的；对执行人员进行侮辱、围攻、扣押、殴打，致使执行工作无法进行的；毁损、抢夺执行案件材料、执行公务车辆和其他执行器械、执行人员服装以及执行公务证件，致使执行工作无法进行。
根据以上规定，被执行人及其亲属拒不腾房的行为，执行法院有权根据阻挠程度采取罚款、司法拘留强制措施，恶意阻挠严重的，可以追求拒不履行判决裁定罪。笔者认为，恶意阻挠腾房行为在法律上已明确规定了惩罚措施，只是实践中对老赖打击力度远远不够。这就需要执行法官面对老赖敢于动用法律赋予的惩治措施，让老赖考虑到违法成本不敢对抗执行。这就需要在制度上保障执行法官依法行使权力，打消其动用强制措施的各种顾虑，扭转风清气正的司法风气。
4.最高人民法院关于审理拒执刑事案件典型案例（发布时间：2016-12-01）
张文苗拒不执行判决、裁定公诉案——被执行人拒不迁出房屋，谩骂、殴打执行人员，鉴于有从轻情节，依法被判处拘役五个月零十日。
2012年6月28日，安徽省安庆市大观区人民法院判决张文苗与查俊英离婚，并将该市大观区市府路南一巷7栋103室房产的所有权判决给查俊英。民事判决生效后，查俊英于2013年1月30日申请对该房屋强制执行。2013年5月6日，大观区人民法院向被执行人张文苗发出执行通知书，告知其要按照民事判决书确定的义务交付房屋，被执行人张文苗拒不签收通知书，并对送达人员进行谩骂。2013年10月25日，法院在张文苗居住房屋处张贴公告，责令张文苗在指定期间迁出该房屋，到期仍不履行的，将依法强制执行。当天，张文苗对法院工作人员谩骂，并在屋内手持木棍挥舞，不让法院工作人员张贴公告。2014年1月14日，大观区人民法院执行人员对张文苗采取强制搬迁措施，张文苗情绪激动并殴打办案人员，致使一名办案人员嘴部受伤流血。2015年7月27日，被执行人张文苗被公安机关抓获归案，后检察机关提起公诉。大观区人民法院经审理认为，被告人张文苗对人民法院生效判决有能力执行而拒不执行，情节严重，其行为已构成拒不执行判决、裁定罪。鉴于本案系婚姻、家庭纠纷引起且已履行完毕，酌情对被告人予以从轻处罚。依法判处被告人张文苗拘役五个月零十日。
三、关于强制腾房的时间节点
实践中，各地法院关于强制腾房的时间节点主要有两种做法：一是先完成强制腾房，后评估拍卖；二是先评估拍卖，待拍卖成交或同意以物抵债再强制腾房。时间节点的不同会影响执行效率。
笔者通过对部分法院的实地调研，倾向于第二种做法。理由如下：1.强制腾房的成本非常高，需要人力、物力的投入。废了九牛二虎之力先腾清了房屋，事后却流拍了，且申请执行人也不愿意接受抵债，前面的腾房措施失去意义。2.先腾房后拍卖的做法，申请执行人积极性不高，且此时还未有竞拍人出现，缺少了竞买人的积极参与。因为担心流拍，所以申请执行人仅是抱着参与的态度，并非全力配合。3.唯一住房先腾房需要垫付5-8的租金，若事后流拍且申请执行人不接受抵债，涉及租金的损失和腾退的房屋返还问题。4.若执行房屋均需先腾退才能拍卖的话，执行效率非常低。最占用司法资源的强制腾房环节前置，对于有些易处置的房产因未来的及腾房而不能挂网拍卖，对于有些执行财产可以预见到拍卖成交率很低，却必须占用司法资源腾房。无论从法院的执行质效考量，还是从保障申请执行人债权的角度，对于执行财产先进行评估、拍卖后强制腾房更有社会效果。
四、实务提示
银行等金融机构作为申请执行人，在执行阶段面对老赖拒不腾房的情况时，需要采取以下措施：
提示一：了解当地执行政策，主动沟通执行法官。各地法院对于强制腾房的政策有所差异，申请执行人一定要熟悉所在地的执行政策，以有利于债权实现目的积极沟通执行法官，高效推动执行程序。
提示二：先评估拍卖后强制腾房更有利于债权的实现。有的法院采取的是先强制腾房后挂网拍卖的做法，如此做法弊大于利。申请执行人应积极沟通执行法官先评估拍卖，避免费了九牛二虎之力腾房后却遭遇流拍的尴尬。
提示三：面对老赖拒不腾房应严厉采取惩治措施。打击老赖诸如拒绝腾房等拒执行为，更多的表现为法院是否作为。申请执行人不能坐以待毙做个吃瓜群众，应积极依据相关法律依据请求执行法院采取司法拘留、拒执罪等惩治措施，主动维护自身权利。
