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烂尾楼可以申请停贷吗,烂尾楼可以抵押吗?

发布于 2022-09-02 10:00:22
标签: 烂尾楼可以申请停贷吗,烂尾楼可以抵押吗? 烂尾楼 可以 申请 停贷
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以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!

烂尾楼可以申请停贷吗?烂尾楼可以抵押吗?

大表哥提醒:人生不易,赚钱不易,买房不可大意!!

2022年7月的断供潮之后,7月下旬8月初是断供业主第一次还款的时候,很多项目都要在这个关头接受实践的检验。

断供本身不能从根本上解决问题,购房人的目标最终还是希望通过逼迫银行,间接逼迫到政府,给烂尾楼复工创造机会和条件。

面对业主的这种呼声,作为具体负责处置烂尾楼的地方政府,现在正在面临要给各个烂尾楼项目设计方案的问题。

本文,就从就从“银行兜底”这个角度,讲一个“银行兜底”的思路和方案,给断供项目提供一条具体的解决途径。这是一条已经经过部分项目实践检验的思路,我们可以简单地说,是“银行兜底”,但是这个并不是对这个思路的精确描述,更准确地说,应该是“大抵押权人”通过释放一部分抵押物,来换取宝贵的复工资金,即实现了保交房,又能够通过竣工盘活项目。

这个方案实现的前提,是开发商资金链断裂后,最大的持有抵押权的债权人,是银行系统的国有企业,包括国有银行、AMC、信托公司等等金融机构。

烂尾楼可以申请停贷吗?烂尾楼可以抵押吗?

如上图,开发商烂尾时,一般有四类债权人:购房人、施工方、银行、高利贷,我们用“银行”其实是指“有抵押权的债权人”,高利贷是代指“没有抵押的一般债权人”,也叫普通债权人。这样讲法律上并不精确,但是便于读者理解。

按照法律规定,购房人>施工方>银行(有抵押的债权人)>高利贷(没有抵押权的债权人)

要注意的是,小业主断供的银行,监管资金的银行,不一定是开发商最大的抵押权的债权人,金融系统有很多企业,一般都是不同的公司。所以其实断供本身并不会直接影响到大抵押权人的利益。

只不过,从“保交房”的角度,大抵押权人的债权最大,同时,对于“复工资金”从哪里来,大债权人往往是可以很容易解决的:从他的债权里让渡一部分空间,就可以覆盖掉复工的费用。

烂尾楼可以申请停贷吗?烂尾楼可以抵押吗?

比如,我们假设一个烂尾楼盘,有抵押债权的债权人是国有企业徐斌信托。

徐斌信托有这个项目国有土地价值10亿本金的抵押权,同时,开发商的董事长秦兵老总给这10个亿的债务提供了担保。

债务到期不能偿还时,徐斌信托就扣住了项目的这部分土地,期待通过诉讼等手段让归还到期债务。

这个时候,政府介入了,政府怎么解决这个烂尾楼呢?

就是政府找到徐斌信托,和徐斌信托协商,把价值3个亿的货值解除抵押。

解除抵押之后有两种途径换取到资金,一种是放开预售,直接在售楼处卖房子,换取续建经费(3个亿)。

一种是直接把这3个亿,再抵押给区里国有四大行的支行,换取贷款给开发商续建。

我们说的简单一点,大债主亏一点,拿出一部分扣住的房子给政府(也可以是法院)去变现,换成钱把项目从烂尾状态建成竣工状态,这样小业主可以交房入住,施工方可以拿到拖欠的农民工工资,而徐斌信托也可以早点解套,同时,剩余的抵押物由于是现房而不是烂尾期房,可以按照市场价格销售出去。

烂尾楼可以申请停贷吗?烂尾楼可以抵押吗?

这个方案有哪些优点呢:

A、思路简单清晰

B、看上去很快就能复工

C、保障了各方的利益


这个方案有哪些缺点呢?

A、大抵押权人必须是国企央企,如果是民企,协调民企亏损是不现实的。

B、大抵押权人如果是国企,涉及到“国有资产流失”,国企领导不愿意承担这个责任,难以拍板。

C、大抵押权人有各种风险,比如主动解除抵押,就会解除担保人的还款义务,徐斌信托解抵押,那么秦兵老总个人就不用替他的项目公司还款了,因为是你自己放弃担保物的。

D、签订协议的周期比较长,实务中,平均需要一年以上。

E、抵押权人通常会提出多项条件,比如要优先保证回款、抵押权人负责监管资金、规划变更、减免税费等等。

F、变数多不稳定,经常在执行过程中抵押权人反悔,不解除抵押。

G、一旦协议签订、执行出现变化,那么这个时间(最少一年时间)完全浪费掉了,还要从零开始。

H、因为不经过司法程序,如果工程尾款解决了,工程欠款没处理干净,可能会导致二次烂尾或者入住后不能办房产证,导致没有达到治理目标。

如何克服上述缺点呢?

如果允许破产的情况下,在方案各方基本协商一致的情况下,可以把项目公司送到法院破掉,在外面套一个法律程序的壳子。

在不允许破产的情况下,可以碰碰运气。

以上内容选自“深房大表哥”公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

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