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以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！
大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！
2022年7月的断供潮之后，7月下旬8月初是断供业主第一次还款的时候，很多项目都要在这个关头接受实践的检验。
断供本身不能从根本上解决问题，购房人的目标最终还是希望通过逼迫银行，间接逼迫到政府，给烂尾楼复工创造机会和条件。
面对业主的这种呼声，作为具体负责处置烂尾楼的地方政府，现在正在面临要给各个烂尾楼项目设计方案的问题。
本文，就从就从“银行兜底”这个角度，讲一个“银行兜底”的思路和方案，给断供项目提供一条具体的解决途径。这是一条已经经过部分项目实践检验的思路，我们可以简单地说，是“银行兜底”，但是这个并不是对这个思路的精确描述，更准确地说，应该是“大抵押权人”通过释放一部分抵押物，来换取宝贵的复工资金，即实现了保交房，又能够通过竣工盘活项目。
这个方案实现的前提，是开发商资金链断裂后，最大的持有抵押权的债权人，是银行系统的国有企业，包括国有银行、AMC、信托公司等等金融机构。
如上图，开发商烂尾时，一般有四类债权人：购房人、施工方、银行、高利贷，我们用“银行”其实是指“有抵押权的债权人”，高利贷是代指“没有抵押的一般债权人”，也叫普通债权人。这样讲法律上并不精确，但是便于读者理解。
按照法律规定，购房人>施工方>银行（有抵押的债权人）>高利贷（没有抵押权的债权人）
要注意的是，小业主断供的银行，监管资金的银行，不一定是开发商最大的抵押权的债权人，金融系统有很多企业，一般都是不同的公司。所以其实断供本身并不会直接影响到大抵押权人的利益。
只不过，从“保交房”的角度，大抵押权人的债权最大，同时，对于“复工资金”从哪里来，大债权人往往是可以很容易解决的：从他的债权里让渡一部分空间，就可以覆盖掉复工的费用。
比如，我们假设一个烂尾楼盘，有抵押债权的债权人是国有企业徐斌信托。
徐斌信托有这个项目国有土地价值10亿本金的抵押权，同时，开发商的董事长秦兵老总给这10个亿的债务提供了担保。
债务到期不能偿还时，徐斌信托就扣住了项目的这部分土地，期待通过诉讼等手段让归还到期债务。
这个时候，政府介入了，政府怎么解决这个烂尾楼呢？
就是政府找到徐斌信托，和徐斌信托协商，把价值3个亿的货值解除抵押。
解除抵押之后有两种途径换取到资金，一种是放开预售，直接在售楼处卖房子，换取续建经费（3个亿）。
一种是直接把这3个亿，再抵押给区里国有四大行的支行，换取贷款给开发商续建。
我们说的简单一点，大债主亏一点，拿出一部分扣住的房子给政府（也可以是法院）去变现，换成钱把项目从烂尾状态建成竣工状态，这样小业主可以交房入住，施工方可以拿到拖欠的农民工工资，而徐斌信托也可以早点解套，同时，剩余的抵押物由于是现房而不是烂尾期房，可以按照市场价格销售出去。
这个方案有哪些优点呢：
A、思路简单清晰
B、看上去很快就能复工
C、保障了各方的利益
这个方案有哪些缺点呢？
A、大抵押权人必须是国企央企，如果是民企，协调民企亏损是不现实的。
B、大抵押权人如果是国企，涉及到“国有资产流失”，国企领导不愿意承担这个责任，难以拍板。
C、大抵押权人有各种风险，比如主动解除抵押，就会解除担保人的还款义务，徐斌信托解抵押，那么秦兵老总个人就不用替他的项目公司还款了，因为是你自己放弃担保物的。
D、签订协议的周期比较长，实务中，平均需要一年以上。
E、抵押权人通常会提出多项条件，比如要优先保证回款、抵押权人负责监管资金、规划变更、减免税费等等。
F、变数多不稳定，经常在执行过程中抵押权人反悔，不解除抵押。
G、一旦协议签订、执行出现变化，那么这个时间（最少一年时间）完全浪费掉了，还要从零开始。
H、因为不经过司法程序，如果工程尾款解决了，工程欠款没处理干净，可能会导致二次烂尾或者入住后不能办房产证，导致没有达到治理目标。
如何克服上述缺点呢？
如果允许破产的情况下，在方案各方基本协商一致的情况下，可以把项目公司送到法院破掉，在外面套一个法律程序的壳子。
在不允许破产的情况下，可以碰碰运气。
