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借名买房协议律师版本,借名买房合同属于什么合同?

发布于 2022-07-22 10:00:45
标签: 借名买房协议律师版本,借名买房合同属于什么合同? 借名 买房 合同 协议
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借名买房合同效力的认定,应当根据我国《民法典》总则编及合同编中合同效力的一般性规定进行判断,即行为人是否具有相应的民事行为能力,行为人的意思表示是否真实,合同是否违反法律、行政法规的强制性规定,是否违背公序良俗等。

(一)有效的借名买房合同

1、为享受购房优惠的借名买房合同有效

首套房屋购买者一般享有首付比例及贷款利率优惠,当事人为降低首付款比例或贷款利率优惠而借名买房,虽违反了银行的信贷监管政策,但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策,且房屋贷款属于实物抵押贷款,金融风险通常相对较低,不能据此认定该行为侵犯了公共利益,此类借名买房合同有效。

2、为购买单位福利性住房的借名买房合同有效

单位职工以低于市场价的价格购得单位福利住房,没有优惠条件的购房者与具备条件的人达成合意,以单位职工名义购得房屋,不违反法律、行政法规的强制性规定,此类借名买房合同有效。

(二)无效的借名买房合同

1、为规避限购令的借名买房合同无效

大多数一、二线城市对购房者可持有的房屋数量有硬性要求,因此许多不满足条件的购房者会借用他人名义买房。

最高人民法院作出的(2020)最高法民再328号判决书认定规避限购令的借名买房合同无效,且该判决被诸多法院引用并参考。最高人民法院认为:借名方在已有两套住房的情况下为规避限购政策仍以出名方之名另行买房,即通过投机性购房获取额外不当利益。若对该种行为不加以限制,势必导致国家房地产宏观调控政策落空,损害社会公共利益和社会秩序。故双方签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

2、为规避保障住房政策限制的借名买房合同无效

政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有社会保障性质的政策性住房,对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序,且对房屋转让条件亦有严格限制。

不符合购房资格的借名方购买经济适用房等政策性保障住房,不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序,也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益,客观上损害了社会公共利益,该类借名协议应属无效。

3、为实现非法目的而转移财产的借名买房合同无效

借名人通过借名买房实现财产转移,达到逃避债务、侵占不合法财产等非法目的,均不为法律允许,例如:

夫妻一方为了隐藏或转移夫妻共同财产,用夫妻共同财产出资并以他人名义购买房屋,使得离婚时该房屋不作为共同财产分割;少数公职人员为隐藏灰色收入,用违法所得出资以他人名义购买房产,甚至通过借名买房达到洗钱等目的;另有部分失信被执行人为逃避债务、防止财产被强制执行,也会以借名买房的方式购得房屋。

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