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借名买房协议法律上是否有效,借名买房协议有效吗过户费?

发布于 2022-07-22 10:00:56
标签: 借名买房协议法律上是否有效,借名买房协议有效吗过户费? 借名 买房 协议 有效
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案件基本情况:张三和李四是夫妻关系,二人婚后有一子名为张小三。因为张三与李四从小就望子成龙,希望儿子以后有出息于是决定花大价钱给儿子最好的教育环境。张三和李四名下有住房,但不是本市最好的学校实验小学A的学区房。张三和李四商议购买实验小学A附近的学区房,为张小三上学用。双方前去咨询开发商购买房产时被告知,只有名下无房的人购房才能享受首付30%的优惠,否则要支付高昂的首付款,双方经济捉襟见肘,于是二人合计“假离婚”,离婚后依然生活在一起,让名下无房的人去购买房子,这样就可以给张小三接受更好的教育。于是,张三与李四进行离婚,原房产归张三所有,张小三抚养权归李四。

双方在民政局离婚后,虽然生活在一起,但是同床异梦的李四觉得不如乘着这次假离婚索性变成真离婚。小孩抚养权也在自己手上,自己又有一套学区房,一个人自由自在何乐而不为。于是李四否认与张三假离婚,并且认为该学区房为自己所有,张三为此与李四产生争执。

借名买房协议法律上是否有效,借名买房协议有效吗过户费?

上述案件争议焦点在于,借名买房在法律中的效力是什么,如果发生纠纷,法律是基于公示原则保护产权登记人还是基于实际出资原则保护出资人利益。

首先《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。表明我国对于不动产物权采用的是公示原则。但物权编的解释也补充到当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持

在上述案件中,张三与李四的购买行为并不是传统意义的炒房,而是为了哄抬房价进入公序良俗所不能接受的范围,也不会进一步加大泡沫经济。张三和李四采用假离婚,借名买房的形式购买学区房,张三与李四基于信任也为了避免风险,应当订立书面协议,确定房屋的实际出资人与权利人

否则,如果房屋登记人反悔,出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,那么出资人的利益保障将受到影响。其次,因为我国不动产采用的是公示原则,任何第三人基于公示原则,看到房产登记在李四名下,都会认为李四的房屋产权人,因此如果李四将房屋进行处分,张三的利益没有办法得到保障。

在司法实践中,往往借名买房,房屋登记在他人名下,而借名人负责向银行进行贷款,如果银行发现房屋的登记人和贷款人不是同一个人,也会依据贷款合同,停止贷款,并且追求相关责任。

那么如何保障借名买房的出资人利益呢?或者说,我国是不是对于借名买房就是严重禁止,不保护出资人利益呢?

首先,我国不鼓励借名买房这一行为,但是如果出现借名买房现象,还是按照公平原则以及当事人真实意思表现来进行相关处理,这个具体案件具体分析。以上述张三李四案件为例:张三约定一方以李四名义购买房屋,并将房屋登记在李四名下,李四实际享有房屋权益,张三依据合同约定要求,按照出资额享有房产份额的,应该予以支持。

要想最大化保护出资人权利,需要提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,并且需要证明双方之间存在借名登记的约定。并且借名人通过借名买房,将真实物权登记于出名人名下,并非为规避法律、行政法规的强制性规定,亦不违背公序良俗,当物权登记与实际权利状况不符时,应以实际权利状况为依据认定事实的情形


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