华侨城房地产怎么样？

文/韬略哥

8月，房地产企业披露上半年业绩的“密集期”。

这时候，往往“几家欢喜几家愁”。不论你在乎不在乎，排名就在那里，数据就在那里，大家会拿着尺子“丈量你”、对你品头论足。

一家“老牌房企”引起了笔者的注意：虽然它的盈利数据、同比增长数据依然靓丽，但如果你拿它现在的“排名”跟10多年前做一个比较，就会发现这家企业已被竞争对手抛离得很远了。

这家企业，就是在深交所上市的华侨城（000069）。

说实话，华侨城并不是一家典型的房企，它实际上是一家“文化旅游+房地产”的“双拼公司”。

上图是“深圳华侨城股份有限公司”过去两年的业务收入构成，可以看出，房地产占比已经超过了55%，旅游综合业务占比接近44%，其他业务微不足道。

由于总部在深圳，华侨城得风气之先，也开风气之先。他们的系列主题公园“锦绣中华”、“民俗村”、“世界之窗”和后来走向全国的“欢乐谷”，曾代表着中国旅游文化产业一个时代的高度。

至于深圳的华侨城片区，也成为他们“造城实践”的起点、样板和重要的利润来源地。

华侨城股份是在1997年实现的上市，这在国内房企、文化旅游企业中，都是遥遥领先的。如果你查阅2003年到2006年前后的各种榜单，可以发现华侨城往往位居“中国房地产品牌价值TOP10”，其中2003年还荣登全国房地产企业纳税**冠军。

但2008年之后，华侨城在地产上的排名显著落后：2009年在全国房企排名中下滑到了第18位，2010年进一步下滑到27名。

到了2017年，根据“克尔瑞”公布的榜单，“华侨城股份”房地产销售的“流量金额”为215.3亿元，排名全国84位；“权益金额”181.4亿元，排名全国90位（公司财报公布的房地产营业收入为233.59亿元）。

至于刚刚公布的2018年上半年销售额，华侨城的排名略有反弹，其中“流量金额”排名全国71位，权益金额排名74位。

2017年，碧桂园、恒大、万科三大龙头企业的销售额都达到了5000亿的级别（流量金额），但华侨城只有200多亿元，差距竟然达到了20来倍！

至于土地储备，华侨城也谈不上宽裕。根据公司2017年财报，华侨城股份“旅游综合及房地产开发业务土地储备637.15万平方米，规划总建筑面积1197.26万平方米”。而碧桂园、恒大、融创中国土地储备都在2到3个亿平方米（建筑面积）的级别，是华侨城的20到30倍左右。

土地储备，就是未来3到5年的销售收入。可以想见，未来几年华侨城想在房地产上有较大突破，难度很大。

从当年的“全国10强”，到如今的“70名开外”，华侨城在房地产方面的规模优势可谓荡然无存。虽然可以拿“利润仍然很好”、“含金量高”、“走高端路线”来做一个“自我安慰”，但房地产毕竟是一个比拼规模的行业。达不到一定的规模，你的成本就降不下来，你的融资就会受到官方和市场的制约。

正因为如此，房企都在拼命做大。

融创老板孙宏斌曾说过：“有的企业战略定位是小而美，在我看，房地产行业未来没有小而美，只有小而没了。”

华侨城在房地产上的“越做越小”，的确应该引起警惕了。那么问题来了：为什么早早就实现了上市，而且一度排名非常靠前的华侨城，在房地产上落后了呢？

这个，恐怕跟不敢负债、在激励机制上做得不够等因素有关，当然也跟华侨城“文化旅游+地产”模式所带来的“路径依赖”有关。

本来，“文化旅游+地产”是个很好的模式，如果抓住当年的黄金期大力扩张，可以拿到很多地。正因为如此，华侨城的竞争对手们“有样学样”、普遍成立了“文旅集团”：通过“文化+旅游”拿到便宜的土地，然后通过主题公园、商业配套、住宅来“造城”，提升土地价值，最终获得丰厚利润。

物极必反。“文旅集团”的游戏很快就被玩滥了，引起了高层的关注和反思。

2018年4月9日，国家发改委发布了“关于规范主题公园建设发展的指导意见”，明确提出：

1、严格控制新建、扩建特大型主题公园，省级政府对本地区特大型主题公园项目建设进行科学论证，要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险。

2、各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。

3、主题公园用地要优先利用存量和低效建设用地，严格控制新增建设用地，禁止占用耕地、天然林地、*家级公益林地和城镇公园绿地，禁止违规填海建设主题公园。主题公园用地应按照国家土地管理有关规定通过招拍挂等方式取得，严禁采取划拨方式。

总之，这份文件的出台宣告了“文化旅游+房地产”模式的“式微”。开发商拿地早就进入了“讲故事的时代”，地方政府需要听到“好故事”才会给你大片的土地。“主题公园”、“文化旅游+房地产”的故事已经太陈旧，现在最时髦的是“产业+地产”、“科技+地产”的模式。

而这，恐怕不是华侨城的强项了。

至于华侨城股份两大主业的另外一翼——“主题公园+演艺”，竞争态势也发生了巨大变化。

当年，华侨城“打了个时间差”，从国外率先引入了“主题公园+演艺”的模式，在“文化旅游”行业里，俨然是“导师级”的企业，引发了众多的模仿者。在相当长的时间里，模仿者大多折戟沉沙。

但最近这些年，情况有了很大的不同。无论是华强方特、宋城演艺还是万达，都成为华侨城“文化旅游板块”强有力的竞争对手。

2017年年报里，华侨城宣布“主题公园全年游客接待量超过3500万人次，位列全球景区业四强，亚洲靠前”。但值得注意的是，在新三板挂牌的“华强方特”则宣布：“2017年，华强方特景区接待游客取得了超过3800万人次的突破。”

至于宋城演艺则宣布：“公司已经初步建成一个覆盖全国一线旅游休闲目的地的旅游演艺平台，平台年客流量超过3300万人次。”

注意，这仅仅是“宋城演艺”线下的客流量，它们线上的“六间房”则拥有29万名签约主播，其月活跃用户数已超过5600万。

也就是说，同样在文化旅游行业耕耘的“华强方特”，则以科技为突破口，实现了IP化。而宋城演艺，则打通了“线上”、“线下”，掌握了演艺的双重流量入口（互联网演艺，已经占其收入的41%，见上图）。

正因为如此，市场给予“宋城演艺”的市盈率（按照2017年业绩计算）接近32倍。

而在华侨城如果按照2017年业绩计算，目前的PE只有6倍。即便PE不到10倍，公司的高层仍然在减持（减持价格相当于8倍PE，见下图）。

下面我们不妨做一个总结：

在房企比拼规模的时代，华侨城的房地产业务“越做越小”（从排名上看）；曾经开创的“文化旅游+房地产”的造城模式，已经从“政策鼓励”变成了“政策限制”，当红的模式是“产业（科技）+房地产”模式。

在“文化旅游”方面，传统的“线下模式”正在被“线下+线上”结合的模式替代，原创内容的生产模式，从“企业自己研发”变成了“网络平台发动大家创造”的模式。相比之下，后起之秀宋城演艺的模式更符合时代的方向。而华侨城的传统模式，也有点过时了。

写这篇文章，无意于贬低华侨城，只是探讨企业发展的路径，感慨一下商业模式变化之迅速。事实上，无论从集团层面，还是A股上市公司层面，华侨城都曾经非常优秀，至今也不失为一家好企业。

几年前，曾有深圳主流媒体写过一篇深度报道——深圳“五华”现象启示录。所谓“五华”，就是5个名称带“华”字的优秀企业——华为、华强、华侨城、华南城、华大。几年之后，重新审视这个名单，深圳人一定感慨良多。

时间是把杀猪刀，时间是块试金石，每个人、每个企业都逃不掉时间的消磨。

深圳五大豪宅板块之一：华侨城

很多人只知道深圳的房价贵，但是很多人不知道，深圳最贵的房子在华侨城。

华侨城这个板块很特殊，作为五大豪宅板块之一，它的曝光量很少、关注度很低，这某种程度属于好事，起码你不会踩到华侨城的一些坑。

机会？华侨城的机会太难抓了。我一向鼓励同学们自己懂、自己学习， 可是只有华侨城这个板块，我会要求同学直接报方案。因为想买华侨城，你只靠上课自学、学不出来。

华侨城板块内，最著名的是波托菲诺系列。系列又包括纯水岸系列、天鹅堡系列、香山里系列， 里面不同系列的不同期数、不同楼层、不同户型，价值都不同。

比如 香山里系列 ，有的同学只知道一个香山里花园，但其实旁边的香山美墅也属于该系列。当年，香山里先被推出来，市场反响不太好，开发商于是采取改名策略——香山美墅的房产证，很多写的其实还是“香山里”。

同时，系列内的不同期数，香山里全是双拼房，香山美墅一期、二期的别墅洋房占比多，三期、四期、五期则属于超高层。

再比如 天鹅堡系列 ，包括天鹅堡、天鹅湖。

天鹅堡分一期、二期、三期，天鹅湖则是天鹅堡之后开发的，也分一期、二期和三期。但天鹅湖的一期、二期能看到旁边的湖景，三期只有高层可以看到一点。

再比如 纯水岸系列 ，一共有十六期，大家可以想象里面的差距有多大。系列内，有房价10多万/平的，有20多万/平，*高还有70多万/平的。

华侨城的豪宅，一言以蔽之： 选对了，房价以后20多万/平、30多万/平。选错了，现在10多万/平，以后还是10多万/平。

深圳现在已经施行双拼房“双证合一”，该政策对很多板块的影响不大，因为合证后的面积数太大。

但是对于华侨城，影响很大。

所谓双拼房，比如70平+80平拼成150平，80平+80平拼成160平，90平+90平拼成180平。

华侨城最不缺的面积档，就是140-200平的房子， 双拼房合证以后，量小还好，一旦量大，相当于这个面积区位的供求关系，突然变得不紧张。

这样也会导致原单本证的房子、合证成单本的房子互相影响。

华侨城的曝光量很低，这跟白石洲旧改有关。同时，在很多平均房价的榜单里面，华侨城的表现往往不佳，但这不等于华侨城没有好机会，只是一些好房子被“平均”了。

华侨城里面，八成甚至九成的房子是巨坑的，所有的房价一起平均，不涨甚至下跌才是正常现象。

大家学房产知识，一定要搞清楚分化市场的底层逻辑，有的房子，受板块的限制，价值发挥不出来。

华侨城一手好牌，打得稀烂

作者 | 骑猪英雄

有过高光，如今却盛誉难再。

在深圳，几乎叫得上名号的游玩打卡地，都有华侨城的身影。

锦绣中华、世界之窗、深圳欢乐谷、东部华侨城、深圳欢乐海岸、深圳欢乐港湾、华侨城创意文化园、甘坑客家小镇、华侨城当代艺术中心、深圳华侨城国家湿地公园……这都是华侨城过去在深圳深耕数十年的成绩。

但就是这样递出过一张张深圳名片的巨子， 如今却不停甩卖，业绩滑坡，难以为继。

在深圳，华侨城就等于“华侨城豪宅”“深圳吃喝游玩名片”。

所打造的住宅项目，无论是当年风靡一时的东部华侨城，还是如今跻身豪宅区前三的华侨城片区， 都是华侨城扎根深圳，传递深圳精神的见证。

但自从走出深圳后，这几年却屡屡爆出质量问题。

2022年2月重庆华侨城被云麓台业主控诉交付产品与宣传期间内容不符，质量差，装修材料被减配。

同年6月东莞虎门的华侨城云麓台业主曝光小区收楼质量问题，房子墙面开裂、渗水严重，近半年仍未改善。

7月又有湖北襄阳华侨城业主曝光房子质量差， 大面积空鼓，整改修补后反而更烂。

今年1月佛山金沙洲华侨城天鹅堡被业主爆出，质量不如临时建筑，漏水渗水反臭问题严重，虚假宣传，绿砖当绿化，虚假铺设草坪混验收等问题。

2月武汉欢乐天际被业主质疑诱导消费、虚假宣传，交付结果货不对板，多项配套承诺没兑现等。

就连深圳本地沙井的项目也因墙薄地薄，隔音差，而引发业主吐槽。

所以面对日趋下降的品质，祈求华侨城再复刻从前的品质水平，似乎已经不太可行。

而除了品质备受质疑之外，华侨城各地项目受市场外部影响，为了快速回笼资金，这些年也不得不对部分项目进行了调价。

比如武汉的华侨城欢乐天际，定位是纯改善项目，却面临价格崩盘的风险。

开盘之初备案单价*高达到2.7万/平，但今年3月价格掉到了1.8万/平。

比如去年龙华的旧改项目四海华亭，原本可以卖7万+/平，结果开盘却开出了当年同地段最低价。

以折后价约5.1万-5.8万/平入市，几乎击穿了龙华新房底盘， 一时间震惊了整个深圳楼市， 而同地段的壹城中心十区都需要7.18万/平。

足以见，随着各地项目不断冒出问题，华侨城多年来锻造的“豪宅”名片、深圳网红地标的光环及口碑，正逐渐瓦解。

有着超强文旅体系运营能力，所到之处“占据超级稀缺资源+核心地段加持”，亦于事无补。

肉眼可见地，华侨城依靠深圳出圈， 拿着一手本可以驰骋全国的好牌，却打得稀烂。

一个数十年的央企，已经打造过非常多经典项目的房企能，之所以出现这样的连锁反应，最大的原因——缺钱。

华侨城缺钱，已经缺到什么地步？

从2018年开始，就不停地卖卖卖，手中能卖的资产都卖了不少。

2018年10月转让深圳市万霖投资有限公司100%股权及4亿元债权；同年11月又转让深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.63亿元债权。

2021年11月，短时间内转让了两家公司部分股权，一家是上海天祥华侨城公司，转让50%股权，另一家是广州华侨城公司，转让42.4%股权， 总共套现20.28亿。

今年4月华侨城又将国内推荐宝格丽公寓项目公司（ 上海首驰企业管理有限公司 ）的51%股权卖掉。

这家公司拥有的物业包括位于中国上海山西北路108弄的133套公寓及相应土地使用权，建筑面积约24937.36平方米。

而华侨城不仅缺钱，去年还开始亏钱。

去年华侨城主营业务出现有史以来的靠前次亏损 ，营收767.67亿元，同比减少25.17%；净利润和归属母公司股部分净利润，分别-128亿元及-109亿元。

要知道2021年房企业绩集体滑坡的情况下，华侨城依然能够实现净利润38亿元，成为行业在口罩影响下为数不多的盈利房企。

但到了2022年，利润却突然出现大窟窿，最根本原因是 资产出现很大的减值损失。

按照华侨城年报公布的数据，2022年存货跌价准备+固定资产+他资产减值准备， 合计资产减值损失127亿元。

而华侨城去年末现金流量净额为-116.44亿元；公司总负债2932亿元，其中有息负债余额1281亿；公司总资产为3929亿元。

按照华侨城的解释是去年多个城市新房价格下降，加上打折促销，部分区域的存货， 根据可去化的市场价计算的可变现净值已低于成本。

这是什么意思？

简单来说，就是存货楼盘卖掉变现的钱已经低于楼盘开发投资的成本。

举个例子，就是项目已经投了100亿，预计开盘能全部卖掉，扣掉预计的销售费用和税费，只剩余80亿。

而一旦出现可变现净值已低于成本，无论卖不卖房，都很难扭转亏损的局面。

卖了总现金流亏，不卖利润亏。

有人可能会说，这只是预计的，那先不卖房，等楼市好转了再卖不就好了？

那么，这里就存在一个问题——本身就现金流紧张，也总不能不卖房， 这会对房企来说，时间就是生命。

所以无论是客观原因，还是华侨城自身战略原因， 都很难弥补这个大窟窿。

存货、土地储备就是一个房企活下去的最后砝码， 但自从资金吃紧后，华侨城近三年在深圳大本营，几乎没拿什么地 ，尤其是居住类用地。

2020年—2022年期间，华侨城只拿了两宗用地。

一宗商业用地，在2020年5月拍下，宗地号A002-0077，位于宝安中心，成交价35.39亿元。

另一宗居住用地，在2022年11月拍下，宗地号G01019-0042，位于龙岗龙城片区16号线回龙铺地铁站附近，成交价2.35亿元，只能用于建设限价不超过23300元/㎡的安居型商品房。

对比2019年之前的拿地势头，可谓天差地别。

2016年华侨城提出“深耕深圳”战略，在深圳土拍中便屡屡大显身手。

2017年经历336次举牌，以59.8亿元抢下龙华区一宗商业地块，成交价几乎相当于华侨城2016年90%利润。

2019年华侨城通过股权收购、招拍挂等方式在深圳（含深汕合作区）拿下4个项目，耗资51.2亿元。

实际上，不只深圳，当年全国楼市行情开启，在深圳之外， 华侨城也奉行激进的扩张策略。

比如在武汉，2016—2018年同样也经历了疯狂拿地的阶段。

但市场的转向，永远比想象的要快。

2020年之后，全国融资环境收紧，市场需求不足，各地不断收紧楼市及土地政策，一下子把华侨城项目建设与资金轮动的节奏卡死。

所以有人说，如果当初留守深圳继续，不把步子一下走得那么激进，是不是就会好一点？

但是没有如果。

如今时过境迁，亏钱、缺钱又成为另一道枷锁。

在经营重压之下， 华侨城能否再复刻出下一个“深圳华侨城豪宅区”，需要重重地打上问号。

以上就是华侨城房地产怎么样？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！