绿景地产白石洲能成功吗？

绿景地产白石洲能成功吗

接下来具体说说

绿景中国地产（0095.HK）：千亿白石洲确认注入，迎来价值释放新阶段

8月25日晚间，绿景中国发布认购公告，市场瞩目的白石洲注入计划最终落地。

公告称，公司 拟407万收购白石洲城市更新项目55%权益 。认购完成后， 公司及控股股东将分别间接持有白石洲城市更新项目约80%及20%的权益。

因358万平方米超大体量和预计2000亿元可售货值，白石洲旧改一直是绿景中国最受市场关注的标杆项目。凭借30多年的旧改经验和滚动开发模式，白石洲项目靠前期基本能实现2020年年底完成签约，2021年开始建设的计划进度。 2020年中期业绩会上，绿景中国明确表示暂时没有引进合作计划 ，向外界传达*开发千亿白石洲项目的底气和决心。

随着此次大股东成功落实资产注入，白石洲项目不确定性消除，绿景中国也有望成为低迷市场中的一抹亮色。

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白石洲货值几何？

为了准确理解该注资方案的实际影响，我们需要先审视白石洲项目的真实价值。

资料显示，白石洲城市更新项目位于深圳市南山区沙河街道沙河五村片区，周边豪宅区二手房均价近15万每平方米。项目按照规划将建造为358万平方米计容面积的城市综合体。

因其特有的“高价值”和“大体量”，白石洲项目被业界称为“深圳旧改航母”。

从地理位置上看，该项目位于深圳南山区的核心地段，与高新园一河之隔，属于大沙河创新走廊的重要配套，串联起深圳三大总部基地（留仙洞超级总部基地、深圳湾超级基地和后海总部基地），形成深圳科创产业高地。片区处于深圳三大城市主干道的北环大道和深南大道中间，可通过成熟路网快速到达福田CBD，前海新中心等，片区成熟，区位优越。

从周边情况来看，该项目周边为深圳传统豪宅区华侨城片区和红树湾片区，二手房均价超过12万元/平方米，一河对岸的华润大冲城市更新项目，次新房均价超过14万元/平方米。

公开信息显示，白石洲项目可售面积达到180万平方米，分为住宅、公寓和商业三部分业态，三者占比相若，初步推算可售面积各60万平方米。

参考目前周边项目的价格，我们保守估计住宅均价可以达到12万元/平方米，公寓均价10万元/平方米，考虑到旧改项目的不确定性和产品定位的差异， 推算可售货值将达到2000亿元。

因此，一旦白石洲项目正式注入，对绿景中国的估值和业绩都将产生相当大的影响。

根据尚乘研究的报告，白石洲项目注入后，按照12%的WACC和3-5%的cap rate，NAV63%估值的假设，预估绿景中国2020年的市盈率达到15倍，远高于其他房企。这意味着，相比同行，绿景有望获得更长期稳定的收益和更高的收益率，并由此 推算绿景中国的目标价达到5.0港元/股，对比现价有66%左右的涨幅。

（资料来源：尚乘研究）

白石洲项目注入的利好显而易见，但具体注资细节仍然是投资者最关心的话题。绿景中国本次发布注资方案，正是为了消除白石洲项目的不确定性。

累计注资比重是否达到市场推测的100%，在我们看来，对投资者而言其实意义不大。

实际上，80%几乎零对价的注入，对绿景中国，尤其是其现有股东来说绝对是惊天大礼。上市公司不会因为要支付巨额注资对价款而产生现金流压力，也不会因此挂上对大股东巨额的应付款而推高负债率，还不会导致对大股东增发股票而对现有股东产生摊薄效应。

此外，绿景中国选择上述注资结构，与其独特的控股股东联合开发模式也有密切联系。 据悉，绿景中国的拿地模式在房企中比较特殊——在拿到旧改项目后，先由控股股东完成前期的签约、资源整合等工作，等到项目比较成熟、不确定性消除后，才会被注入到上市公司。上市公司主要负责二级开发，可实现拿地即开发，周期流程与招拍挂市场拿地类似，但盈利性远高于后者。

十年间，控股股东一直与白石洲村民沟通城市更新改造规划，获得了充足的信任。由控股股东直接保留约20%权益，不仅能持续提高拿地能力，也有助于白石洲项目安置及改造继续顺利推行。

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现场实拍：实地调研拆迁进度

如此大体量的旧改项目，能否按照计划节点推进，是市场关注的另一大重点。按照规划，白石洲项目共分为3期，总开发周期8-10年，其中一期预计可于2020年年底完成签约，2021年上半年启动建设。

为了确认白石洲旧改的真实进度，2020年8月19日，我们前往项目进行实地实调，并做纪录如下。

从深南大道进入白石洲项目区域，由南向北依次为项目的一、二、三期。虽然最早开发建设的是最北端的三期，但从一期开始，主干路两侧均已被旧改宣传围栏遮挡，除了个别临街商铺有少量门店仍在营业，围栏后的房屋基本已人去楼空。

（主干路两侧均被旧改宣传围栏遮挡，摄于白石洲）

（宣传板上标注着“新春顺意”字样，摄于白石洲）

从签约完成到封楼建围栏一般需要3个月，宣传板上标注的“新春顺意”字样，意味着这些房屋在去年10月便已完成签约，项目进度远超市场预期。

（多数街道都已经被围栏封闭，摄于白石洲）

（多数街道都已经被围栏封闭，摄于白石洲）

放眼望去，整个白石洲项目区域内大多数街道都已经被围栏封闭，楼栋入口处和临街商铺都贴满了封楼提示。而且，大多数被贴上封楼提示的楼栋，外墙的玻璃及防盗网等已被拆除，为即将开始的集中拆建做准备。

（外墙的玻璃及防盗网等已被拆除，摄于白石洲）

（沿街商铺大门紧闭，摄于白石洲）

（楼栋入口处贴满了封楼提示，摄于白石洲）

正在为签约楼栋拆除防盗网的工作人员透露，目前村内大多数房屋都是空置待拆状态， 估计已签约率至少在80%-90%，年底将大概率会被清空。

（数名工人正在拆除空置房屋的防盗网，摄于白石洲）

通过调研走访基本印证了白石洲项目目前进展顺利，基本按照规划节点推进。预计今年年底完成首期签约，年底或明年年初开工建设。 按照绿景以往旧改项目的建设速度，我们认为2022年底项目进入预售阶段具备可能性。

保守估计，白石洲项目总可售货值高达2000亿元， 首期以住宅和公寓为主，可售货值近400亿元， 如果2022年进入预售，绿景中国业绩将迎来爆发式增长。

资金压力下的利润担当——绿景中国

项目的高毛利率也是市场关注重点。2015-2019年，绿景中国的毛利率分别为52.50%、50.02%、65.30%、59.49%和64.19%，历年均处于行业较高水平。2020年上半年，绿景中国综合毛利率为65%，稳住高位。白石洲项目的优质属性，有望进一步提升公司的毛利率。

以近年入市的深圳福田旧改项目——绿景红树湾壹号为例，福田稀缺宅地+大金沙旧改利好，该项目结转毛利率高达76%。 考虑到白石洲项目明确的区位优势和体量，保守估计毛利率可达到60-70%。 这也意味着，最早在2022年底，白石洲项目就能够出现可观的资金回流，实现整个项目的滚动式开发。

据了解，白石洲的总开发成本高达1000亿元，但如果账算得够细，分摊下来的成本并非不可承受。比如，按照绿景中国公布的规划，整个项目分为3期开发，每期需要投入300亿元左右。而采用滚动开发的模式，1期的300亿元投入准备好，之后的两期就可以有足够的销售回款启动建设。

如果采用滚动开发模式，资金压力最大的只有一期建设阶段 ，开发周期约3-5年。因为项目成本主要为建安成本和租金补偿，可均摊至建设周期，加上白石洲项目价值的市场认可度很高，境内银行非常支持，融资渠道也相当通畅。

2020年5月，绿景中国发布关联交易公告，称已通过抵押自持物业向光大银行贷款207亿元，自2018年7月26日至2023年7月25日，为期5年。正好覆盖一期的建设周期。这意味着， 公司前期现金投入仅需100亿元左右，均摊到每年仅需20-30亿。

惠誉预计，受到白石洲项目预售启动前的现金流需求，2020-2021年，绿景中国地产的杠杆率将升至53%-61%。如果使用该项目的公允价值，未来几年内，该公司的杠杆率将保持在50%以下。

作为粤港澳大湾区城市更新的标杆房企，绿景拥有近30年的城市更新业务经验，连同控股股东，既有大规模优质土储和自持物业的资金实力，又具备较强的资源整合能力和开发管控能力，这些优势都将在白石洲项目中一一体现。

此外，绿景中国也在不断寻求跨界合作，拓展白石洲项目的可能性。目前已经确认与华为、联通等行业龙头合作，将白石洲项目打造为智慧新城标杆，并进一步探索将科技融入地产的创新发展模式。

作为深圳目前最受关注的“旧改航母”，白石洲项目对绿景的意义，也不仅体现在财务数据上，还会成为城市更新的重要范本进一步宣传推广，进而持续提升公司的行业影响力。

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销售、土储、资信三增长

目前来看，绿景中国长期发展战略已经相当清晰。在2020年中期业绩会上，绿景中国以白石洲项目的重要阶段为节点，将公司发展分为平稳、爆发和稳固期三个阶段。

白石洲一期进入预售前，绿景有深圳美景广场、深圳黎光、珠海东桥、喜悦荟以及化州国际花城可带动收入的增长。 2020年下半年至2022年上半年推盘货值约160亿元 ，足以支持两年以上的开发需求。

除了与深圳红树湾壹号同等级别的 珠海东桥智慧城区将于明年下半年入市 ，进入2022年， 深圳黎光项目和白石洲项目也计划相继进入预售 ，绿景中国的销售规模将踏进一个新发展阶段。

截至2020年6月30日，绿景土地储备总建面达到1450万平方米，且80%位于粤港澳大湾区，可售货值超过4000亿元。其中，近1000万优质土储，按照上市时与大股东的“同业竞争”协议，都将在未来陆续注入到上市公司，逐步实现价值释放。

丰富的土储保证了未来绿景中国合同销售额的增长，而大量优质投资物业的稳定租金收入，带来的良好利息覆盖率，也为公司提供了另一种保障。绿景中国两大商业品牌“佐阾”和“NEO”，在深圳的出租率接近100%，受疫情冲击也能维持在94%和83%，具备相当的防守性。

今年2月，惠誉将绿景中国的投资物业组合的业务状况评估为“BB”，预计2020-2021年，绿景中国地产的非开发性房地产EBITDA利息覆盖率将稳定在0.3倍以上。

结语

白石洲项目何时落地以及如何落地，是绿景中国近几年避不开的话题。几乎在每一次业绩会上，都会有投资人问到相关问题。

绿景中国地产：白石洲项目持续发力 投资价值显现

随着绿景中国地产最新注资方案曝光，白石洲旧改项目再次成为市场焦点。

作为“深圳旧改航母”，白石洲项目拥有南山区核心区域的优势地位和358万平的超大体量，是 未来深圳三大超级总部基地的重要配套，被视为深圳下一个中心豪宅区 。在基本明确的利好刺激下，白石洲周边片区市场活跃，5年内次新房均价达到14-18万元/平方米，新房市场关注度不断攀升。

以此市场价格为参考，初步保守推算白石洲可售货值将超过2000亿元。首期以住宅和公寓为主，可售货值近400亿元， 如果2022年进入预售，绿景中国业绩将迎来爆发式增长。

据格隆汇团队日前的实地调研， 目前白石洲旧改项目进展比较顺利，区域内三分之二以上楼栋已签约交付，拆迁建设在即。

一、多方目标一致，进度超过预期

8月25日，绿景中国发布白石洲城市更新项目的认购公告。按规划，白石洲项目共分为3期，总开发周期8-10年， 目前正在首期即将完成百分百签约、进入拆建阶段的冲刺期。

作为城市更新专家，绿景一直采用控股股东联合开发模式——在拿到旧改项目后，先由控股股东完成前期的签约、资源整合等工作，等到项目比较成熟、不确定性消除后，才会被注入到上市公司。 鉴于其特殊的开发模式，发布认购公告基本意味着白石洲项目平稳落地。

近日，格隆汇团队通过调研走访基本印证白石洲项目目前进展顺利，区域内三分之二以上楼栋已签约交付，年底完成一期百分百签约确定性较高。

复盘白石洲旧改历史，绿景介入后，项目进度基本按照规划节点推进。按照绿景以往旧改项目的建设速度，我们认为2022年底项目进入预售阶段具备可能性。

一方面是因为绿景作为拥有三十多年城市更新经验的旧改专家，尤其是在深圳有大量成熟项目树立良好口碑，成功获得股份公司的认可与支持，前期沟通比较顺利，另一方面，相关部门的高度重视是背后的助推力。

早在2005年，深圳市和南山区两级政府就开启了白石洲旧村改造的研究工作；2012年成立由南山区委区政府领导带队的沙河五村城市更新领导小组，进一步推动这个拥有深圳最大、最集中城中村片区的加速蜕变；2015年，白石洲项目被纳入深圳市政府年度工作报告，被列入市重大项目。 当白石洲进入签约建设的关键时期，无论是为了提升片区整体面貌形象、改善南山区住房市场供需矛盾，还是出于政绩、税收等综合考虑，政府部门也会持续助推项目尽快落地。

二、白石洲项目价值逐步释放，前景可期

白石洲城市更新项目位于深圳市南山区沙河街道沙河五村片区，地处南山区的核心地段，定位为大沙河创新走廊的重要配套，对应高新科技园和深圳三大超级总部基地的巨大市场需求，项目总体量高达358万平方米，包括住宅、公寓、办公和商业等多种业态。

综合来看， 白石洲项目的稀缺性，主要体现在三个方面：核心地段、巨大体量和产业支撑。 尤其是在长期处于“供不应求”状态的南山区，体量优势进一步放大。数据显示，2020年上半年，南山区无新增供应，但去化速度仍在不断加快，新房存量进一步降低。

在供求关系和白石洲旧改的利好刺激下，白石洲周边片区市场活跃，5年内次新房均价达到14-18万元/平方米，新房市场关注度不断攀升，在限价影响下，吹风价达到12万元/平方米。以此市场价格为参考，初步保守推算白石洲可售货值将超过2000亿元。

值得关注的是，除了住宅和公寓，白石洲项目还有一定比重的商业产品。 因为商业办公为第三期产品，预计8年后才会进入市场，其价值分析与其他产品略有不同。

短期来看，深圳甲级写字楼市场情况并不乐观。尤其是今年，受到疫情影响和经济原因，深圳甲级写字楼空置率上升至于19.5%。随着写字楼市场持续新增供应，预计高位的空置率将贯穿全年度。

但是长远来看， 商业办公的长期发展趋势取决于深圳城市发展水平、产业结构和人口结构等，深圳正在大力发展的高新技术产业对写字楼的需求仍在不断增加，不同区域的写字楼市场预计将迎来不同的走势。 莱坊报告显示，2020年南山区计划通达7条地铁线路，到2030年贯通南山区的地铁线路将达到9条，未来南山前海片区、深圳湾超级总部基地等新兴商务区，将与后海、福田中心区等成熟商务区形成联动，进一步提高南山区甲级写字楼资本值的上升空间。除了区域间发展的高低，不同产品之间的差距也将进一步拉大，市场分化加剧。

基于上述观点， 白石洲项目的商业产品呈现出两个方面的优势。一是选址优势， 白石洲项目位于城市发展中心轴的深南大道的北侧，商业办公产品集中在最靠近深南大道的一端，交通便捷，地理位置优越，可充分体现甲级写字楼的地标优势； 二是运营优势， 绿景两大商业品牌“佐阾”和“NEO”，在深圳的出租率接近100%，在一季度疫情冲击影响下，依然维持在94%和83%，具备相当的防守性。

可以预见，随着白石洲项目滚动开发模式的不断推进，从首期的住宅、公寓到三期的商业办公，不同阶段下的不同产品都将逐步释放其价值及优势。

总结

从2005年白石洲更新改造工作被正式提出，到2015年确定绿景的改造主体地位，长达十年，市场对白石洲项目能否顺利推进一直持保守态度，这片土地的价值也被长期低估。

白石洲项目的稳步推进，除了提升南山区整体面貌形象，改善长期以来的市场供需矛盾，也让市场重新审视其背后的力量——绿景中国地产的综合实力。 白石洲项目注资方案公布后，绿景中国地产(0095.HK)盘中快速拉升一度涨8.9%报3.06港元，获多家机构买入评级。

以上就是绿景地产白石洲能成功吗？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！