房产投资回报率多少值得投资？

房产投资回报率多少值得投资

其次，房产作为投资产品的安全性也是人们的考虑因素之一。相比于其他投资品，如股票和基金等，房产的价值相对稳定。即使经济出现不稳定的情况，房产的价值也不会受到过大的波动。接下来具体说说

房产真实回报率，被低估了

1

最近有位荔枝问： 如何计算房产租金回报率？

是“当下年租金÷当下房价”，还是“当下年租金÷当年买入价”？

是个好问题，相信困扰过很多人。

支持靠前种观点的人，用的是 “资产市值替代法” 。

当下房价配当下房租，才算门当户对。

因为这笔资产你随时可变现，拿去做其他投资，同样要算投资回报率。

比如20年前上海市区一套20万的新房，现在售价少说500万，租金大概每月6K，按现在市场价算，回报率1.4%，很鸡肋吧？

但按当时买入价算，高达36%！2年回本！这不很荒唐吗！？

可见，死咬当年买入价不放，从数学角度看，没意义。

就像股民不该死死盯着自己的成本价，心心念回本走人，也是错误的投资思维方式。

但也有人支持第二种算法，用的是 “成本摊薄法” 。

对于长持投资客来说，当下市场价的波动，对你的实际意义不大。

因为，你又不卖！

真要卖，你看到的也只是房东报价，市场不好的时候（比如现在），真要急售变现，真实成交价还要猛砍一刀，另外还要考虑到税费成本。

最关键的是， 这房子变现后，能找到更好的替代品吗？

如果找不到，捣鼓半天，还得买房。

但过两年房价要是大涨，不亏大了？

这就像段永平持有茅台的心态—— 任凭风吹浪打，我自岿然不动！无视情绪波动，每年坐等收息！

茅台12月刚分红21元，按市场价1700元计算，分红率只有1.2%，和靠前种算法的上海房产租金回报率差不多。

但如果你是7年前，以100元成本买入，实际分红率就高达21%，那就相当可观了。

这也是另一种视角下，长期投资带来的复利效应。

力哥经常说，投资是投资，理财是理财，别混为一谈。

投资是个小范畴，只关心如何钱生钱效率更高。

理财是个包含投资的大范畴，不仅关心钱，更关心人。

钱是手段，人是目的，关键是如何让钱为人服务，从而尽可能提高全家人的一生生命满足感（幸福感）。

所以我觉得，逻辑上说，“资产市值替代法”更合理，更适合放入经济学教科书，作为教学理论，适用于专业投资人（机构）。

我们普通人日常生活中，“成本摊薄法”更有实际意义，能帮我们做出更正确的投资决策。

2

我有个亲戚，2017年退休，十多年前买的房子，月供也总算还清了，因为没孩子，不用考虑遗产继承问题，就琢磨着把房子变现。

按“资产市值替代法”计算，当时这房子租金回报率只有1%出头，把房子卖了，能回租85年。

但他还能再活85年，活到145岁吗？

但如果卖掉，手里瞬间就有500多万现金！

那几年，理财市场还很热，特别是P2P发展到了极盛时期，能给出10%+的固收利息，一年就是50多万收益，拿出7-8万把房子回租，剩下40多万想买啥就买啥，好好提升下退休生活品质，不香吗？

就算P2P不时有暴雷，只要精挑细选+分散投资，10个里面雷一个，其他9个的利息也能覆盖暴雷那个的本金。

站在当时的市场环境和家庭需求看，这想法，不能说没道理。

所以2018年，他把房子卖了。

结果正巧那年开始，中美贸易战开打，中国经济明显下行，P2P开始大规模暴雷，第二年被国家强行安乐死。

到最近两年，固收利率不断下降，股市亏钱、债市亏钱，现在连银行理财都亏钱，别说稳赚10%，想不亏钱都难！

与此同时，2018年，正是那拨上海楼市熊市的相对低点（2019年最低，2020年下半年复苏，2021年上半年大涨）。

当时500多万卖掉的房子，如今想买回来，要700-800万……

更悲催的是，当时5K多的房租，现在也涨到8K多……

没错，这几年上海房价房租都在涨，有时房价不涨房租还在涨，有些租金回报率还略有提升……

你可能会质疑：力哥，你说的都是过去式！现在环境变了，经过这三年折腾，无数年轻人都想躺平，难道你还想鼓吹买房投资躺赚那套早就out的理论吗！？

当然不是，我从2019年起，但凡写楼市，都会强调房产投资的黄金时代结束了，该出手的房子赶快出手，别再心存幻想，喊的嗓子都哑了。

3

时代是变了，但影响投资决策的变量，还是那三个——

1、房价长期变化趋势；

2、房租长期变化趋势；

3、理财收益长期变化趋势。

确定性*高的，是变量3。

这也是我近两年嘴皮子都快磨破的核心观点： 理财者的好日子，结束了。

一是理财就要钱生钱，客观上会扩大社会贫富差距，让富者更富，穷者更穷，和不断强调共同富裕和公平优先的大方向，有潜在冲突，所以明着暗着被政策抑制（规范），是必然的。

这个大趋势，这两年，大家都看到了。

本以为经过去年11个月拼死清零+1个月彻底放开的来回折腾，今年应该消停会儿了吧？

结果昨天看到这个新闻——

一方面继续 做大“蛋糕”，另一方面更好分好“蛋糕”，实现大部分人共同富裕，这话没任何毛病，是我们要奔向的美好未来。

问题是，做大蛋糕所强调的“效率优先”和分好蛋糕强调的“公平优先”，底层逻辑有潜在冲突。

要效率，就要政府靠边，放开管制，允许市场充分自由竞争，让能干的想干的敢干的充分发挥主观能动性，天高海阔，野蛮生长，但副作用一定是强者愈强，弱者愈弱，贫富差距拉大。

要公平，就要用各种法子，对市场进行强干预和强监管，规范各种收入，加强税收和转移支付，让强者更多切“肉”给弱者。

强者觉得自己利益受损，创富风险和难度变大，创富积极性就会严重受挫（倾向躺平），弱者本来创富能力就差，还有国家更大力度转移支付兜底，一边拼命支持国家，一边拼命奋斗创富的动力也会变弱（也倾向躺平）。

强调效率势必影响公平，强调公平多少影响效率。

这事就像今年既要动态清零，又要让经济正常运行一样，是自相矛盾的政策目标。

治大国若烹小鲜，说的就是没有完美的一劳永逸的治国方略，只能不断根据实际情况，左右平衡，微调火候，厨师每次下手都要特别小心，不能太咸，也不能太淡，不能烧糊了，也不能夹生……

虽然明面上说的是既要 做大，也要分好，但实际上想做大，政府就该靠边，政府想按自己设想的方略干预市场以做大蛋糕，很容易事倍功半，甚至适得其反。

比如，想通过激活土地、资本等要素，为中低收入群体增收，初心是好的，但实操很难。

“土地”对应的主要是房子，特别是农村宅基地，但现在城里房子都在跌，农村房子能值几个钱？

“资本”是以股市为代表的资本市场，问题是穷人本金少，同样收益率，资产规模也会和富人越拉越大，更别说资本市场的高专业门槛，实际成了散户绞肉机，特别是穷人绞肉机。

政府越想在这些事上有所作为，缩小贫富差距，反而越容易拉大贫富差距……

当然，好的政策是延缓剂，坏的政策是加速器，包括疫情也只是助推器， 这些都不存在，中国经济高速增长的时代，也必然过去了。

因为就在最近3年，中国断崖式进入“未富先老”状态。

老龄化，是阻碍经济增长的最大难题，且全球无解。

2022年，中国人口铁定负增长，2023年，负增长铁定会更严重。

一是新冠导致大量超额死亡，二是本来疫情3年就大大降低了年轻人生育意愿，现在放开了，怕孕妇和胎儿感染病毒，更不敢要孩子。

为刺激经济，增强民间投资和消费意愿，政府不得不持续降息放水，全市场理财收益自然只能越来越差。

能锁定长期复利无限接近3.5%的增额终身寿，放几年前看无比辣鸡，但这两年越卖越火，根本原因就在这。

金融投资长期回报率趋势向下，意味着你把原本打算买房的钱拿去理财的 机会成本 ，会持续上升。

机会成本，就是想获得某种资源或收益，不得不放弃的另一种资源或收益的机会。

就像坚持清零的机会成本是经济崩掉，保住经济的机会成本是很多老人集中去世。

手里就这么点钱，我们不能什么都想要。

拿去吃喝玩乐，就不能买房买车，拿去买房买车，就不能理财，拿去理财，就不能存银行，拿去存银行，就不能吃喝玩乐……

现在很多人对未来缺乏信心，不敢买房（已经或担心亏惨了），不敢理财（已经或担心亏惨了），不敢大手大脚消费，更不敢轻易贷款，于是存款暴增，贷款骤降。

但把钱都存银行，一年赚个2%-3%，虽然安全，却很难跑赢通胀。

国家拼命降息放水，你不敢借，别人会借，这钱还是会流入市场，最后推升商品和资产价格。

对穷人来说，最主要推升的是 食品 和 能源 价格，因为是生活必需品，再贵也得硬着头皮买。

对富人来说，最主要推升的是 具有高度稀缺性的优质资产 ，比如珍品茅台、古玩字画、一线江景豪宅……

这两年“你不理财，财不离你”，似乎不理财反而更明智。

理财可能赚，也可能亏，这两年光景不好亏钱多，如果今年风水转好，没准也能赚不少。

但不理财，铁定被通胀稀释财富，这风险是100%确定的。

4

再来看变量1和2：房价和房租。

如果长期看，房价和房租不涨也不跌，租金回报率只有1%-2%，还要承担房屋折扣和维护成本，以及可能租不出去或租客置换空窗期的损失，那还不如买个增额终身寿，安安稳稳坐享长期3.5%复利回报。

问题就在于： 长期看，房价和房租会不涨不跌吗？

几乎不可能。

人口重度老龄化+城市化进程终结，是未来10年板上钉钉的趋势，中国商品房早已严重供大于求，未来绝大多数房子需求会下降，且持续下降。

结果必然没人租，更没人买。

先从十八线开始，逐渐到三线，二线，最后一线。

当然，等到强二线和一线也后续“韭菜”乏力，还得过上好多年。

就算每年减少400万（死亡1200万，出生800万），从14亿减到13亿也还要25年，那会儿都快2049，成发达国家了。

再悲观点预期，假如死亡暴增到1400万，出生断崖到400万，每年减少1000万，也还要10年，总人口才会减少1亿，那也快2035了。

最保守估计，至少未来10年，一线和少数强二线，还是能继续吸血农村和弱线城市。

现在全国楼市低迷，主要是这两年折腾得大家都没信心了。

情绪性的看空，能随着时间的流逝，逐渐抹平， 这也是我12月起，就一直给大家鼓劲的原因。

只不过，即使一线和强二线，也不是什么房子都能保值。

一线市中心的“面”，和强二线少数几个核心的“点”，那里的新房和次新房，才有更好的保值性。

即使这些最稀缺的优质资产，未来还是无法和“黄金十五年”（2003-2017）年15%-25%的年化回报率比，但你得横向和其他理财工具比，不说有多香，至少不失为相对稳妥的选择之一。

哪怕房价年均只涨 5% ，14.4年翻一倍，房租年均只涨 6% ，12年翻一倍。

就算现在租金回报率只有1.4%，2035年就有2.8%，2047年有5.6%，再算上房价涨幅，不比买3.5%的增额终身寿香吗？

这就和增额年金险效果类似。

比如我曾买过一款年增7%兑付的增额年金险，60岁那年给10万年金，到70岁能给19.7万，80岁给38.6万，90岁给76.1万，100岁给150万！

你说拉倒吧，疫情天天死人，谁能活到100岁啊！

假如你担心自己不会长寿，甚至活不到退休，那还理啥财？社保都别交了，吃光用光躺平等见上帝就好。

但如果30年后，没你现在YY的那么不堪呢？

假如科技进步，连癌症都攻克了，你本来能活到100岁，但养老钱不够，才活到70岁，岂不郁闷？

可见，本质上说，这些稀缺优置房产，和养老年金险有类似作用—— 给你余生，带来很高的财务安全感。

记住，真正抗通胀的，不是房价—— 房价上涨更多体现的是“资产泡沫”。

能抗通胀的，是有大量刚需支撑的租房市场。

严格意义上说，楼市所谓“刚需”，是个伪命题。

假如明确告诉你，现在花100万买的房子，10年后只值40万，20年后只值20万，就算你要结婚，非常喜欢这套房子，你还敢买吗？老婆还让买吗？丈母娘还催你买吗？

买房是资产，长期能保值升值，租房是消费，净给房东打工，买房赚钱租房亏，所以才拼命上车。

房价连续五年不涨甚至下跌，很多人长期预期就会发生根本性改变。

2018到2022，恰好五年，所以现在越来越多“刚需”选择观望。

何必为了可能长期不涨甚至还会下跌的资产，背上30年沉重债务呢？

真正的刚需，只有一条，叫赚钱！

房子可以不买，但总得有地方住，租房需求没法稀释。

因为那些高薪工作机会，还有较好的教育和医疗资源，几乎都集中在一线和少数强二线。

想要赚更多钱，奔向更好的生活，年轻人只能硬着头皮来大城市奋斗。

不愿买房当韭菜，就只能租房，这才是24K·真·刚需！

哪怕后续韭菜越来越少，每年没有1500万韭菜，1000万也很多，没有1000万，500万也不少，他们持续涌入的大城市，房租就很难不涨。

除非，国家供应海量的租金低廉的保障房。

但一线市中心建成区，哪还有那么多保障房建设空间？

这么贵的地皮，地方财政又负担得起多少新增保障房？

只是这种长期看涨的好房子，已经和大多数普通人，没多少关系了。

这些房子普遍总价很高，大多还限购，不到全国商品房总量1%。

今年上半年，对中产和富人来说，是一线和少数强二线优质楼盘上车的好机会。

划重点： 你现在买的房子，较好能自住！

万一，未来情况比我预想的悲观预期，还要糟呢？

就算房子卖不掉也租不掉，我也还能自己住哇！

这，才是“房住不炒”的精髓吧……

对上不起车的穷人来说，还是寄希望于股市吧。

除了把自己身家性命和国运紧紧捆绑，期待股市带来超额回报，也没别的选择。

如何挑选最具投资价值的房产

在北京挑选最具投资价值的房产，需要综合考虑多个因素。以下是一些建议，以帮助投资者作出明智的选择。

1. 选址：首先要考虑房产的地理位置。在北京，最具投资价值的房产通常位于市中心、商务区、地铁沿线以及优质的教育资源区域。这些地区的房产具有较高的租金收益率和升值潜力。此外，还可以关注城市规划和发展方向，如新兴产业区、科技园区等，这些区域未来的发展潜力较大。

2. 房屋状况：投资者应选择房屋状况良好的房产。这包括建筑质量、装修维护等方面。在北京，一些老旧小区的房屋状况较差，可能需要进行修缮和改造。投资者可以考虑购买此类房产，然后在改造后出租或转售，从而获取更大的收益。

3. 市场供需关系：了解市场的供需关系对于挑选最具投资价值的房产至关重要。在北京，房地产市场整体供需关系较为紧张，但在一些远郊区域，供需关系可能会相对宽松。因此，投资者可以根据市场供需关系，选择具有投资价值的房产。

4. 房价走势：北京房价整体呈上升趋势，但具体到每个区域和项目，房价走势可能有所不同。投资者需要关注房价走势，选择价格处于上升通道的房产。同时，投资者还要关注政策风险，如调控政策等，以便及时调整投资策略。

5. 租金收益率：在北京，租金收益率通常在 1% 至 2% 之间。投资者可以选择租金收益率较高的房产，以获取稳定的现金流。此外，投资者还可以通过提高租金，来增加投资收益。

6. 融资成本：融资成本是影响房产投资收益的重要因素。在北京，购房者通常可以选择商业贷款和公积金贷款两种方式。投资者应选择融资成本低、还款方式灵活的方案。

7. 物业服务：优质的物业服务可以提高房产的投资价值。投资者可以选择拥有品牌物业服务的房产，以保障房产的保值增值。

8. 开发商实力：在选择新房时，投资者应关注开发商的实力和口碑。选择知名、有实力的开发商，可以降低购房风险。

9. 投资策略：投资者可以根据自己的需求和资金状况，选择长期持有或短期投资。在北京，由于房地产市场的长期上涨趋势，建议投资者选择长期持有策略，以获取更大的收益。

77%的家庭信任房产！为何房子成为投资选择？

其次，房产作为投资产品的安全性也是人们的考虑因素之一。相比于其他投资品，如股票和基金等，房产的价值相对稳定。即使经济出现不稳定的情况，房产的价值也不会受到过大的波动。这种相对较低的风险使得人们更加倾向于将资金投资于房产领域。

此外，房产还具有较高的流动性。与其他投资品相比，购买和出售房产的手续相对简单，并且市场活跃。这意味着人们在需要资金时可以相对容易地将房产**为现金。对于一些急需用钱的人来说，房产可以成为他们快速获得资金的途径。

最后，对于一些有闲置资金的人来说，投资房产也是一种理想的选择。相比于将资金放在银行存款中，购买房产可以获得更高的回报率。此外，房产还能够带来稳定的租金收入，进一步增加资产的价值。

总的来说，购买房产作为一种投资品已经成为很多人的共识。房产的增值潜力、安全性、流动性以及相对高的回报率，使得人们将资金投资于房产市场，希望通过房产来实现财富的增长和保值。

房地产投资被认为是一种较为稳定的投资方式，与其他投资产品相比，房产的价值变动较小，风险相对较低。特别是在金融市场不稳定的情况下，人们更倾向于将资金投入房地产市场，以确保财产的相对安全。

购买房产还能获得额外的收益。很多人现在选择通过出租房产来获取租金收入，从而增加自己的财富。房租收入的增加不仅可以弥补购房的成本，还能为家庭提供额外的经济收入。

然而，购买房产作为投资也存在一定的风险和挑战。首先，购房需要支付高额的成本，包括首付款和贷款利息等。其次，房产市场存在着波动风险，房价可能会下跌，导致投资亏损。因此，在购房时需要谨慎考虑市场情况和自身经济实力。

人们将房产作为一种投资品，是为了对抗通胀、实现保值增值的目标，也与中国家庭资产结构有关。房产市场的稳定性和较高的增值潜力使得购房成为许多家庭的选择投资方式。然而，在购买房产时也需要注意风险和挑战，以确保投资的安全性和收益。

近期二手房市场的突然激增让人们眼前一亮。各地二手房的挂牌量飙升，就像繁星点点，让人目不暇接。现在，许多重要城市的二手房挂牌量已经达到了十几万套以上，其中包括北京、上海等一线城市。

这一现象引起了人们的广泛关注。一方面，可以说这是国家经济发展的一个积极信号。随着国家经济的持续增长，人们的物质生活水平也在不断提高。越来越多的人拥有了购房的能力，二手房市场因此得以迅速扩大。这意味着更多的人能够实现自己的安居梦，享受到舒适的居住环境。同时，这也为国家经济注入了新的活力，推动了房地产相关行业的进一步发展。

另一方面，这一现象也反映了目前的房地产市场竞争异常激烈。大量的二手房挂牌量意味着市场供大于求，购房者在选择上更加灵活，转变了过去供需不平衡的格局。对于购房者而言，这是一个利好消息，他们将有更多的选择，可以在众多的房源中挑选心仪的物件。但从卖方的角度来看，这也给他们增加了巨大的压力。市场上供过于求，让卖方不得不考虑价格合理性，以吸引更多购房者。

与二手房市场的激增同时而来的是价格的波动。这些挂牌的二手房数量巨大，无疑增加了市场竞争的激烈程度。购房者可以通过比较价格和品质，最终选择最适合自己的房产。而卖方则需要自觉降低价格或提高房产的附加价值，以吸引更多购房者。

另一方面，二手房市场的激增也带动了相关行业的繁荣。装修、家居、搬家等产业都在快速发展，成为推动经济增长的重要力量。随着更多人买进二手房，他们会进行装修和家具购置等行为，从而进一步刺激相关行业的发展。这对于就业和经济增长都起到了积极的促进作用。二手房市场的繁荣，让社会各界纷纷受益。

面对二手房挂牌量的激增，我们不禁要思考其中的原因。或许是房地产市场的动荡造成了许多购房者的观望心态，导致了挂牌量的增加；或者是金融政策的调整给予了购房者更多的信心，在市场中增添了一抹明亮的色彩。无论原因如何，这一现象无疑将对我们的生活产生深远的影响。

在这个过程中，我们需要相关政策的引导和支持，以保障市场的良性循环和稳定发展。政府可以加大对二手房交易的监管，维护市场秩序，同时也可以推出一系列激励政策，鼓励人们购买二手房，稳定市场。此外，政府还可以加大对相关行业的支持，推动其持续发展，为经济增长做出更大贡献。

总之，二手房市场的激增既是国家经济发展的积极信号，也反映了市场竞争激烈。它带动了相关行业的繁荣，同时也给购房者带来了更多选择和机会。在这个过程中，我们需要保持理性思考，充分发挥政策的引导作用，以确保市场的健康发展，推动经济的持续增长。

专家指出，未来五年房价将面临大洗牌，这是由多个因素共同导致的。

首先，政府的调控政策是主要原因之一。为了控制房价过快上涨，近年来政府出台了限购、限贷政策。这些政策降低了购房者的购买力，对房价的增长施加了压力。而随着政策的进一步调整，房价有可能进一步下跌。

其次，供求关系的变化也是重要因素之一。过去几年，由于投资炒房的热潮，房地产开发商扩大了产能，推出了大量楼盘。但现在，内地多个开发商负债扩张即将告一段落，市场上的供应将逐渐减少。与此同时，城镇化进程的推进和人口结构的变化也使得对住房的需求发生变化。这些因素的综合作用将导致房价调整。

第三，市场风险也是一个不容忽视的因素。炒房的风险一直存在，许多人为追逐高回报不惜倾其所有。然而，房价的波动是无法预测的，因此风险也就相应增加。专家们提醒，在未来五年房价的大洗牌中，炒房需谨慎。只有站在稳健的角度，合理分析市场风险，才能在这场大洗牌中保持相对较好的资产安全。

以上就是房产投资回报率多少值得投资？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！