新年过后,低迷了小半年的杭州楼市一扫阴霾,开发商拿,“我家小区原来这么值钱!”年入上百万,杭城业主惊呼没想到

来源:钱江晚报 你家小区值多少钱?一般业主认为自家房子能卖多少钱,就值多少钱。其实,你家小区很努力,利用公共部分营业,每年为全体业主挣到一大笔钱,这就是小区物业经营性收入。根据新《杭州市物业管理条例》规定,小区物业经营性收入归全体业主所有,...

来源:钱江晚报

你家小区值多少钱?一般业主认为自家房子能卖多少钱,就值多少钱。其实,你家小区很努力,利用公共部分“营业”,每年为全体业主“挣”到一大笔钱,这就是小区物业经营性收入。

根据新《杭州市物业管理条例》规定,小区物业经营性收入归全体业主所有,平时一般由业委会或者物业代为管理。

那么,小区有哪些公共区域能进行创收呢?咱们一起来盘一盘你家小区除了房价外,还值多少钱。

由于每个小区的地理位置、房龄等因素的不同,会影响到一定的收支情况,为了得到更全面的了解,就拿拱墅区两个小区作为样本:

小区A,位于地铁口,交付近8年,共8幢住宅+2幢商住,一年经营性收入60万元左右。

小区B,离地铁口较远,交付超5年,共15幢住宅,一年经营性收入100万元左右。

不过要提醒一下,由于小区的地段、规模不同,电梯数量、公共泊位、经营性用房的数量也不一样,所以经营性收入的差距较大,广告的价格也不同。因而这两个案例仅供相似小区参考,请勿盲目比较,给自家小区业委会带来困扰。

电梯广告收入

电梯广告大家一定不陌生,这几年坐电梯,应该没人逃过“xx找工作”、“XX旅拍”、“XX二手车”等广告的轮番轰炸。如果告诉你,每次回家坐电梯听一听这些广告,其实都在“赚钱”,心情会不会好一点?

小区楼幢内电梯广告的形式分为液晶屏广告、框架广告以及电梯门贴纸广告,按照一定价格出租,这笔收入被小区A和小区B公认为最大收入来源之一。

小区A:

液晶屏广告(25寸),部分电梯安装,每块租金约1700元/年

框架广告每架电梯有3块,每块租金约700~800元/年

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小区B:

液晶屏广告每架电梯1块,每块租金约2100元/年

框架广告每架电梯有2块,每块租金约1000元~1200元/年

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电梯门贴纸广告每架电梯门内1块,每块租金约800元/年

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这就意味着,小区A每年每架电梯靠电梯广告收入在4000元左右,小区B每年每架电梯靠电梯广告收入在5000元左右。小区A的业委会主任称,近两年电梯广告位租赁费用有所下降。

其他公共区域广告位

除了电梯广告,一些小区还有道路广告位、进出门闸处广告位、地下车库广告位等,都能给小区带来收入。

小区A:

地下车库入口广告位共两处,租金约2000~3000元/年

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小区B:

地库内广告位仅一处,租金约3000元/年

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停车泊位收入

停车泊位收入在小区物业经营性收入中占据重要位置。小区公共泊车位可对外经营,也有一些租给业主。大部分小区公共泊车位有地面临时车位和地下小区公共配套车位,其租金由业主代表大会决定,所得的收入(扣除人力成本)会根据签署的《物业合同》规定,与小区物业公司进行分成。

小区A:

最终所得收入与物业公司五五分成

地下小区公共配套车位:月租金400~500元/个

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地上对外经营车位:5元/小时,每天30元封顶

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小区B:

最终所得收入,业主占70%,物业公司占30%

地下小区公共配套车位:月租金300~400元/个

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地上对外经营停车位:5元/小时,每天20元封顶

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经营性用房收入

如果小区有公共区经营性用房,其对外出租的租金也是属于全体业主所有。经营性用房租金主要受本身所处位置、面积、小区周边环境等因素影响,除此之外也受租赁市场大环境的影响。

小区A:

紧邻地铁,也有较成熟的商业业态支撑,其经营性用房日租金在3元/㎡左右。

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小区B:

离地铁较远,其经营性用房不沿街,日租金在1元~2元/㎡。

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小区B业委会主任称,经营性用房在业态选择上,除了合法合规外,不扰民也是很重要的一点。此前,该小区一处经营性用房被一家棋牌室所租用,因为实在过于影响楼上业主们的休息,业委会成立后与经营者积极协商谈判,最后在棋牌室租约到期后不再续租。

占用公共区域经营的快递柜、贩卖机等收入

这是一笔容易被忽视的收入,小区内占用公共区域经营的丰巢快递柜、牛奶贩卖机、矿泉水贩卖机等都需要缴纳一定的租金。结合小区A和小区B的情况,这些“柜子”们缴纳的租金并不低,一般每台丰巢快递柜的租金在3000元~4000元/年,每台矿泉水和牛奶贩卖机租金约3000元/年。

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电瓶车充电桩收入

因为电瓶车乱充电引发的悲剧不止一件两件,而且根据新《浙江省消防条例》和新《杭州市物业管理条例》规定,电瓶车不得在楼道等区域乱停、乱充电。

近年来,为了业主们的安全着想,不少小区在电瓶车停放处引进充电桩,一般收费为1元可充4~6小时。

没想到业主们为电瓶车充电支付的费用,最终会成为经营性收入的一部分。

小区A电瓶车充电桩所有收入与厂商分成,全体业主们占50%,厂商占50%。

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小区B电瓶车充电桩所有收入与厂商分成,全体业主们占70%,厂商占30%。

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公共部位征收补偿款

公共部位征收补偿款并不是每个小区都会有,但一旦遇到都不是一笔小数目。小区A因为周边地铁建设,其小区所属的一部分土地被征用,经营性收入中多了一笔地铁征地赔偿款。

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其他

除了以上的收入外,其他小区经营性收入还包括信号发射基站场地收入,小区内摆摊设点收入、账户利息等。

信号发射基站一般安装在楼幢顶楼,根据每个运营商的不同,租金收入也不一样,一般年租金在1万多元/个,而一个小区内同一个运营商的基站最多一个。

另外,小区内摆摊设点价格也根据每个小区的情况收费。据了解,小区A和小区B若设摆摊点,一般每个摊位租金为300~500元/天,通常是大型超市开业,为了招揽客户进小区宣传。

明确了小区物业经营性收入有哪些,那这些钱用来干什么呢?

根据最新《杭州市物业管理条例》规定,共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金,但补充后达到首期交存金额的可以停止补充,也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造经费,以及业主大会召开和业委会日常运作等经费。

房子“年龄”越大,需要保修或者更新的地方就越多,每次的花费都不是小数目,有了这笔共有收入,也能让你家房子更好的“延年益寿”。

另外,新《条例》也规定小区业主共有收入不论是委托物业服务人管理,还是由业委会自行管理,均应当开设专门账户、公开收支情况、委托专业机构审计,并将审计结果向全体业主公布,以确保归属全体业主所有的收入得到规范使用,促进财务公开。

业主们在哪里可以查看自己小区的经营性收支情况呢?杭州住保房管局在“浙里办”APP上线了“经营性收支信息公示”功能,小区业主只要在APP上搜索“电子业主卡”,点击该功能,便可随时随地查询自己小区的收支情况。

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截至9月,杭州市共有超2000个物业管理项目完成平台开户,其中近1600个项目在平台录入收支信息。

赶紧查一查你家小区账户余额吧。

来源:钱江晚报小时新闻记者 李毅恒

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