房价不会大涨，房价不会永远涨！业内人士称：房产投资最好的时代不超过15年

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。

回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。

提问：雕叔你好！买雕叔事找雕叔咨询一下。家有两套房，一套老房子刚卖掉，明年二三月到位资金210，在住的新房还有不到70万房贷，是高新区金雕叔榕湾114坪四房。想再买改善房，但普通高新购房资格现在成都貌似没什么机会，再看二手，请雕叔推荐一下。如果从投资角度看，二手改善类房型、刚需房型. 、大户型小户型怎么选更划算？

回答：你好，你的总预算大概就在400个左右，如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金隅金城府，成华二仙桥板块的中车共享城，天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。普通资格都能买得到。二手房可以看看大源都城雅颂居，华润凤凰城一期，天府新区的三利云锦，蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改，总价更高，未来接手的人范围更小。

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答：220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？

回答：目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。

提问：雕叔你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：作为投资选择高层，简单讲下洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：请问，我在金牛区迎宾大道上班，想在犀浦买新房，预算200万以内。户口在红光，有什么推荐吗？

回答：首先户口在红光也就是郫都区，满2年的话，是有犀浦的购房资格的，然后犀浦附近有2号线，到迎宾大道有主干道也有地铁线，通勤上没问题，比较方便的。那么当下犀浦还有什么新房呢？其实大大小小有10来个楼盘（包括还未开盘的地块），沿着6号线这边的龙湖龙悦台，这是一个偏改善的楼盘，总价三四百万，放弃。梓潼宫TOD，梓潼四季，高层有些102户型的，是200万以内，可以考虑，但是6号线到迎宾大道，不如2号线方便，需要纳入通盘考虑范围。转到2号线，天河路地铁口有个刚需盘，铂景台，由于比较刚需，所以单价不高，基本都是可以随便买的，总价也大多170万内，值得一试。它旁边的东原花样年印未来也临近地铁，有高层和洋房，是一个刚改楼盘，洋房稍微超了点预算200万出头，高层的确不超过200万，可以去看看，了解下是否还有剩余房源。最后其他的要么是比较偏的，要么是还没开发出来的，连案名都没有，所以就不推荐了。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

提问：雕叔你好！现在手上现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有投资价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：对于买地铁房，我有几点建议。1、离地铁站的距离。正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。近地铁房：步行15分钟之内的。再远，就不是严格意义上的地铁房了。那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？也不完全是。这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大型社区里面，从家走到小区门口就要5.6分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋慎重考虑。2、购买的时机。从以往的数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：雕叔你好！武侯双楠悦天地和凤舞七里哪个好呀?教育和交通配套哪个更好?

回答：双楠悦天地，此项目位于西南二环外侧，早在90年代就已经有五大花园等楼盘的陆续开发，到目前开发殆尽，板块的居住氛围非常浓厚，对于购房者而言，即买即住即成熟，各类配套一应俱全。双楠悦天地成也地段败也地段，它仅仅挨着二环双楠立交和武侯大道，两条主干道经年累月的噪音污染比较明显，这也是该产品的硬伤。凤舞七里是地铁TOD楼盘,周边有8个公交站，20多条公交线路、2个地铁站(双地铁)。不论是到高新还是去主城三环又或者南下双流，西上青羊温江，都处于交通要塞地位，可以很便捷地享受这些交通配套。从教育的角度来看，武侯新城汇聚了川大附小、北二外以及龙江路小学分校等武侯的学区资源，整体来说是比较丰富和均衡的存在。整体来看，双楠悦天地地段成熟，但是价格稍高，周边板块成长性一般;凤舞七里处于武侯新城，是武侯着力重点发展的版块，交通、教育资源更加优秀，未来更可期一些。

提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资+自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？

回答：整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。

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