不动产评估价值如何确定？不动产的四个价值评估维度

前天有个私人银行的领导约我喝茶聊天。

他觉得我的高净值用户黏度做得很好，希望能够链接我的用户，把他们最近的一款高回报信托产品，作为一个选项，来给我的私域用户做“资产配置”。

我想了想，礼貌的回绝了。

原因很简单：这个产品我不懂。

家庭资产配置这个概念太泛泛

资产配置，资产配置。

这个听起来非常高大上的词，放到很多人眼中，好像就是不动产，股票，基金，理财，信托，贵金属，什么什么的都一样来点。

我想说：配置任何资产，都是基于足够的“懂”。

不懂的，不要碰。

你以为“什么都沾点”，好像就“风险分散”了。

事实上，很多人连“房子该怎么配”，也没搞清楚。

为配而配，不如不配。

沾上“资产”两个字的东西，每一个都如此的复杂，到底花了多少时间研究，自己骗不了自己。

光房产这个事，就多少博主大V每天写新闻，写楼盘，写市场。

股票，基金，理财，更少层出不穷的观点和广告。

诚实问自己懂不懂

信息量太大，我们只能找中间的规律：大道至简。

就我的领域，我们也一直在试图做减法。

我们做不动产配置，也在挖不动产本质的东西，越简单越好。

于是有个灵魂之问来了：

到底什么样的不动产，是好的不动产？

先说结论：

同时把以下价值都拉得比较满的，就是好的不动产，

哪些价值呢？

生产价值，使用价值，流通价值，金融价值。

一个个说：

一、生产价值

不动产，首先可以理解为一种“生产资料”。

百度百科对“生产资料”的定义是：劳动者进行生产时，需要的资源和工具。

讲四个最普通的生产单位：个人，家庭，个体，公司

个人和家庭需要有房居住

个体需要有门市经营展示

公司需要写字楼生产办公

房子，写字楼，门市，就是普通生产单位需要的：生产资料。

谁想使用这个生产资料，谁就得付钱。

要么买，要么租。

租金收益就是生产成果

而租，就是使用权的“长期变现”，这个使用权的变现回报，对于“生产资料的占有者（不动产持有者）“来说，可以看作拿到了“生产成果”。

同时，往往具备“高生产价值”的不动产，对应着“高生产效率”的劳动力。

比如好位置门市，往往是生意好实力强的商家才敢租。

比如一线学区房，往往是有能力重视教育的家庭会买。

回报率，是衡量资产生产价值的直接标准

我们经常说的：

这个商业年回报多少

这套房子租售比多少

这个铺子多少年回本

都可以看做：直观衡量“生产价值”的指标。

二、使用价值

“使用价值”的字面意义很简单。

拿住宅来说，商品房，最大的使用价值就是可以住。

但能住，是最低标准，而事实上，光这个住字，大有文章。

住，也分住的级别高中低。

住，也分占有资源的多少。

比如：

住好的小区，可以满足圈子面子需求。

住洋房别墅，可以享受居住的舒适度。

或者，非住宅类的商业，也分位置好坏，好的位置门市，可以带来人流量和品牌宣传。

住宅=圈子，是高维的使用价值

再细一点，就哪怕自己房子外立面很漂亮，景观很有设计感，物管维护很整洁。

提升的也是每天生活的“审美愉悦感”，这本身也是有价值体系的。

另外，好的房子，可以尽量的占有更多公共资源。

房子的交通便利如何？

房子的划片学区如何？

房子的商业便利如何？

我们平时上来看房，多半问的都是：

户型好不好，采光好不好，视野好不好，风水好不好

等等

以上的以上，其实都是不动产的“使用价值”。

评估“使用价值"的是最直观且能感受的。几乎是普通人看不动产用得较多的维度。

三、流通价值

流通，也好理解，就是不动产能变现，能交易；这块着重说一下。

过去我说过一个观点：

流通好，不一定就是好资产，流通好，只代表愿意接手的群体多，可以理解为换手率高。

而流通的同时，想增值涨价，则要看：

1. 接手的群体是什么群体。

2. 流通中的供需关系如何。

就好比住宅市场里有的小户型流量盘，户型主要集中一房两房，明显定位就是年轻人临时买来过渡或者出租，未来换房，人是要换出去的，这样的盘，接盘的人一定会被限制到：首次置业刚需和城市流动人口。

这类房产的租住群体，在这个城市的购买力如何？

就决定了这样房子的价格上限。

思考一下，你的资产会被什么level的人购买？

什么是增值和涨价？

涨价，不是开放商今天卖1.5万，明天卖1.7万，就是涨价。

涨价是到了成熟的二手市场，谁愿意花更高的钱接。

能以更高的价格能卖出去，才是涨价。

当然，还有一种变相增值：低于市价买入，买入即增值。

所以，我对“流通价值好”的评估有三个指标：

流通速度快：

追逐这类产品的人多，拿到市场上很快能售出，这个标准是大多数人评估流通价值的唯一标准，大家单纯的理解就是“我这房子好卖”就是好的，事实上，好卖只是标准之一。

流通价格高：

决定价格的核心是供需关系，追逐的人多OK，若货又少，那资产一定涨价，而这一价值的评估是极难的，很多朋友在这块最大的问题是：信息不够。完全凭感觉判断，也就是我们经常说的，在“不知道自己不知道”这个阶段。

所以我想强调一句：人对于资产“竞品体系”的建立，极其重要。

竞品分析，背后是大量的信息积累

流通成本低：

资产流通大都是有高额成本的，商业交易有税，房产交易有税，各种各样的费用，每一次交易的都增加一次摩擦成本，流通成本高，必然也会影响流通价值。

四、金融价值

压轴的金融价值，我留到最后来说，便是：金融机构如何评估不动产价值，是我认为所有属性里面，最底层的一项。

金融是伟大的发明，金融的基础是信用，信用极大的推动了社会财富的周转速度。

你所持有的不动产，就是你信用的重要组成部分。

每个人的信用额度不一，银行会有完整的信用评价体系。

所以我经常说一句话，看一个人有没有实力，要看银行（或者其他机构+个人）愿意借和融给这个人多少钱。

融资背后，是高度综合的评价。

换句话，当一个人没有信用了，就真的什么都没有了。

融资能力，是衡量人和资源的核心能力

之前还跟朋友开玩笑，说未来如果你的女儿带男朋友回家，你这个父亲怎么快速简单评估男朋友。

最后大家得出一个玩笑结论：

看征信报告+体检报告。

资产水平，过往信用，现金水平，一目了然。

银行是聪明的盈利机构，赚利息，风控是靠前位。

你要借了钱，真还不起钱了，银行会用最全面的市场数据去评估你资产前三大价值：使用价值，流通价值，生产价值，你的资产能不能快速变现，被银行处置把钱还上，能变多少现，是银行最看重的。

一个好的不动产，在银行那里一定是一个极好的抵押物，能用可观的条件，抵押出可观的现金。

抵押物价值，是银行风控的根本

银行愿意借钱给你，是因为觉得你的资产值钱，甚至值比他评估的更多的钱。

所以我评估不动产“金融价值好”的三个指标是。

1. 银行的评估价高。

银行的评估价是不稳定的，根据市场浮动，有的资产评估价浮动过大，有的资产评估价就没怎么高过，你要多多观察，那些能在牛市和熊市都能拿到高评估价的不动产，才是好东西。

2. 银行可贷金额高。

直观反映到“贷款成数”上，愿意以“评估价的几成”给你贷款，7成8成就是非常优质的不动产了，代表银行觉得如果你还不起钱的时候，他拿着这个资产，打7折8折能迅速卖出把钱还上，贷3成5成的，能说明银行对于快速处置你的资产没有足够信心。

3.有大量银行愿接。

你拿着你的不动产去银行办贷，你发现这银行也不要那银行也不要，这个做不了那个做不了，最后好不容易做了一个，这是个例和运气。真正好的不动产，一定是香饽饽，大量银行都愿意接的，背后会议论你：这哥们资质真好。

资产能被银行认可，本质上就是被市场认可。

银行最聪明，最会算账，最不会吃亏

另外，当急需借钱和融资的时候，不管是企业经营，还是家庭救急，好资产关键时刻往往能续命，救命。

人无远虑必有近忧，手上若拿一堆高金融价值的不动产，底气都不一样。

五、我想给的建议

价值的普及，讲清楚了，讲的是一种思维模型，更是一个评估公式。

我们不去纠结字眼，比如往深了讲，生产价值和使用价值其实互有交叉，部分使用价值也可以被定义为生产价值。

更重要的是：

大家能在配置不动产时，尽量不要脑子热，脑子一热，做的决定就容易错。

市场上有一百种方法可以制造脑子热，比如：

看到江景你就脑子热

看到装修你就脑子热

看到人抢你就脑子热

看到美女你就脑子热

看到价低你就脑子热

看到租高你就脑子热

等等等等

正确的做法：你应该把这些让你脑子热的要素和细节一个个套进去分析，它属于不动产的哪一类价值？权重如何？

理性和感性要平衡

这四个价值，看似很简单，其实做到的人并不多，比如：