客户买房会遇到哪些问题？聊完7000个客户，发现买房最容易犯的3个错误，别再入坑了

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答：450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。靠前点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。

提问：雕叔你好，请问成都今年下半年到明年底对于普通买改善的家庭，是利好时期还是严峻期？建议如何应对呢？

回答：买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。当下作为普通改善的话，一方面看时机，一方面看房源。从时机来看，看不了太远，至少从现在到明年初，我认为入手二手房淘笋的时间是比较好的，对待新房的话，则是可以出手，比如武侯、青羊等区域的改善类型的，好多对于普通来说，很友好，能上车。从房源来看，当下二手房才刚开始指导价，所以很多改善盘走向了惜售的时候，房源不会太多，可以先看准楼盘，自己多去观察观察，有一些比较好的房源出来了，捡漏上车。然后新房的话，当下及未来都是整体偏向于改善的，但是新房的地块卖一块少一块，不必刻意地等实际，而是及早地看好了就上车吧。总而言之，一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。

提问：房婶你好，本人户口在老家，可以转成都，社保武侯；爱人社保金牛，户口新都;目前我爱人名下新都房产已出售，计划在主城区置换一套兼顾上班通勤和学区的房子，预算300万内。如果不能兼顾可以优先考虑投资，以后读私立学校。由于资金有限，二手房还有指导价，不知道现在是买新盘还是二手房合适？有没有合适的楼盘推荐？目前看了茶店子，感觉房子太老;武侯新城和青羊新城房子相对较新，不知道未来这二个区域哪一个更适合投资？

回答：茶店子属于金牛，被金牛拖累了，金牛又很不争气，很多新都的人喜欢金牛，但是金牛当不起带头大哥的称谓。茶店子板块呢小学在本区域内还行，初中是不错，但是不是很好进，纯粹地在周边生活工作的人或许比较合适吧，尤其是你们预算已经达到300万的情况下。你们是普通资格，除了高新都可以买，当下真正要兼顾教育的话，新房虽好，但是配套不全，学区谈不上，是可遇不可求的备选方案。主打还是二手房吧，你看是青羊新城和武侯新城，教育虽然不是顶级，但其实也是挺不错的了。青羊新城是可以的，比如中坝这边的，泡小和草小都来了，后续主打教育牌，升值压力四舍五入近乎于零，可以看凯德风尚、中铁瑞景颐城、西城尚锦等。武侯新城的话就看绿地圣路易名邸、中海锦城、保利花园、中铁骑士公馆等。武侯新城教育差一些，板块的环境纯粹性差一些，可能距离你们工作的通勤也更远一点，所以我认为青羊新城应该是选择的。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70， 大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房较好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有贷款未结清。

回答：你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套贷款未结清，所以在成都买房，是按照二套房来贷款，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到较多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：雕叔你好！500万总预算，想在天府新区买房投资，看了鹿溪樾府马上二期加了，请问这个楼盘怎么样？

回答：如果是普通资格或者刚四这种资格，我觉得可以大胆一试，但是如果是刚一刚二，我认为还是尽可能看看天府公园的这些配套地段好一些的楼盘。鹿溪樾府整体还是不错的，刚改属性，但是地铁配套比较差，周边还很荒芜，比较适合预算300左右，然后资格顺位度不高的人。

提问：雕叔您好!请问海伦玫堡悦府可以入手吗?以投资为主,房价清水约1.5至1.6万/平。谢谢!

回答：海伦堡这个楼盘。一白遮百丑，价格确实很不错，可以做一个中长期投资。整体来看，它优缺点都明显，海伦堡玫悦府优点是百亩大盘，近期开的是二期高层，主打新房市面少见的建筑面积为95-105平的小套三，加上清水单价1.6万，所以总价控制在了150-220万左右。加上两梯四户采用连廊设计，可以户型方正，南北通透。缺点，你也要清楚，海伦堡玫悦府北侧和西侧是大片的安置房，不远处还有4S店和蓉遵高速，因此板块的城市界面不佳,也缺乏活力。另外正因为采用连廊设计，因此得房率不高，公摊约23%,且中间户隐私较差，建议选择边户。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够 ，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答：按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

提问：雕叔，你好！目前首付预算100至120w，目标主城区的新楼盘。目前7-8月即将开盘的楼盘基本都看了，锁定自住盘玉润金沙和投资盘源滩麒麟荟。源滩麒麟荟更看重的是投资价值。请对比和评价一下两个楼盘的优劣。其次，下半年青羊区下半年有什么值得关注的新楼盘。

回答：按理说这两个楼盘不是一类的，价格梯度很大，一般不会拿来对比。玉润金沙就是什么都刚刚好，优点是有地铁，学区中等，楼盘本身也偏改善的产品，然后距离三环也近，是一个好好先生。缺点则是楼盘体量比较小，周边大多次新刚需，缺乏一股冲劲，然后价格设置，稍微高了点，不便宜，投资属性或许不是那么强。源滩有点就是便宜，主城，然后也好买得到，作为投资是没问题的，缺点就是刚需，对预算高的人来说，有点浪费和占用资金、资格，预算高的话，是花不完的，剩余的钱又能做什么呢？青羊下半年，看建发央著。

提问：户口社保在锦江，工作地点在市二医院附近，预算新房230，二手房190以内，目前边等锦江新盘，边在看龙潭寺城投置地梧桐玖宸和9月份开的龙潭九章，除以上两盘还在看大面二手房（单价低面积大），还有其他推荐吗？主要考虑舒适度、通勤和以后结婚换房。

回答：锦江区新盘还有230万的吗？你是锦江的刚需靠前顺位吧？目前来说这种级别的新房，可遇而不可求，不要刻意地去等它。更多的还是建议偏向务实地看现在的一些新房和二手房。你工作地点在市二医院，不知道是太升南路这边的市二医院还是龙潭寺的市二医院新院区？如果是龙潭寺的话，就近考虑梧桐玖宸和龙潭九章倒是不错的选择。龙潭九章胜在产品好，价格低，但是配套差，需要苦等很多年，只是说距离龙潭寺市二医院确实也不远，自驾或者以后坐地铁都很方便，比较适合打算今后扎根于此的人。梧桐玖宸是人才公寓，现在面向所有购房者开放了，整体来说优点是当下龙潭寺综合配套较好的一个新房了（此前是金融街，但是基本卖完了），不论是商业、地段、地铁还是医疗等，都处于龙潭寺的核心区域，对于你自住、工作的话，很方便，而且因为地段尚可，所以不需要苦等很多年，未来的流通性是可以的（卖房没问题）。但缺点则是产品比较一般，你的预算只能够到一些单价2万左右的高层了，这些高层我都看过，要么朝向不好，要么户型不好，要么视野遮挡，多多少少都有些小问题。但整体来说，我觉得还是优于龙潭九章的，我们买房，综合考虑下，务实精神最重要。最后说下大面的，你预算190万的话，一些改善点的比如龙湖也不好入手，只能看一些刚需的世茂城、炜岸城等，当下指导价贷款难度大，首付比例高，而且距离你上班也比较远，今后大概只能自驾或者地铁换乘，这个通勤难度是比较大的，整个板块虽然是优于龙潭寺，但是要常年奔波单程15公里+，压力需要自己去评估。其实你总价190万左右的话，我建议你可以看看成华东北的一些二手房呢，比如成渝立交的万科魅力之城、首创国际城；比如槐树店的明信鹭湾、紫东芯座；比如杉板桥的恒大豪庭、中海新华府；比如二仙桥的富临理宫、蓝光乐彩城和交大归谷建设派，都是比较符合你综合预期的楼盘。或者说，你就是想纯粹买个大房子的话，像富临理宫、电建地产美立方、蓝润V客尚东二期等等，都是可以考虑的二手房。

提问：雕叔你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

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