买房商贷30年利率是多少,南通房贷利率是多少

房贷利率可以「转」成3.8%?最近朋友圈关于转贷的广告越来越多,而且据我了解,已经有一批人把原来利率6%以上的房贷转成了4字头,甚至是3字头。说不心动是假的,毕竟没有对比就没有伤害。特别是本月5年期以上LPR,猛降了15个基点后,多家银行已...

房贷利率可以「转」成3.8%?


最近朋友圈关于转贷的广告越来越多,而且据我了解,已经有一批人把原来利率6%以上的房贷转成了4字头,甚至是3字头。


说不心动是假的,毕竟没有对比就没有伤害。


特别是本月5年期以上LPR,猛降了15个基点后,多家银行已经开始执行首套房最低4.1%的房贷利率,创下历史新低。对比年初和去年6%以上的高利率,不少网友自嘲“大冤种”、被割韭菜。


「转贷」究竟是怎么回事?实际操作可不可行?有多少成本?又有何风险?


今天,我们做了深入调查,都给大家搞清楚了。



01

本月,央行公布最新一期LPR,1年期LPR为3.65%,5年期LPR由4.45%下降至4.3%1年期下调5个基点,5年期下调15个基点,比预期还多了5个基点,超出预期。


目前,南通已经有多家银行开始执行,首套房4.1%(LPR-20BP)的贷款利率。


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买房门槛下降,信贷环境宽松,对于置业者来说,意味着购房成本直接降低。月供和利息均有下降。


举个例子,我们以商贷100万,贷款30年,等额本息的还款方式来计算:


相比于今年3月份,还款总额已经降低,少还17万!如果贷款金额在两百万,这个数字会更惊人,少还34.2万,不仅省出一辆车,可能还是辆不错的车。


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注:以上房贷利率为均为首套房、以当时最低值计算


在此背景下,存量房贷,特别是高位站岗的购房者,都是痛心不已,也在咨询存量利率能降低的办法。


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02


这个时候,有人会建议你,提前把按揭贷还掉,再转成利率低于4%的抵押贷。


最近,我在朋友圈都能收到越来越多的转贷广告,通过表格对比,直接给出每月能少还几千元的贷款,谁看了都会很心动。


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图源朋友圈


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图源朋友圈


这个转贷,是转成什么贷款?是否可操作?又有何风险?


我咨询了发布广告的相关业务人员,得到的答案,原来是转成经营贷,年限一般是三到十年,三年期的利率在3.8%左右,十年期的在4.45%。


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这么低的利率,显然天上不会掉馅饼,房贷转成经营贷是有条件的。


首先,我们从技术层面,来分析下,这种方式实操是否可行:


1、第一个条件是房子得有房产证;


2、如果房子有贷款,要先还完银行的贷款。正常来说,对于普通家庭而言,一下子很难拿出大几百万的现金来结清房贷,这时候贷款公司可能会推荐垫资公司来垫资还款,也就是我们俗称的过桥;


3、除了房产证以外,家庭名下还得有一家注册至少满一年,并且持股至少有半年的公司,如果家里没有现成的公司,意味着得注册或购买公司。


4、总而言之是,提前把按揭贷还掉,再转成利率低于4%的抵押贷。


03


其次,我们来看下这一系列办下来,可能会产生哪些成本?


1、过桥垫资费。


转贷时至少要先还完旧的贷款,过桥费用一般在万6/天,市面上万分之八到千分之一、千分之一点五都有。


也就是说垫资100万的话,一天的费用大概是600元-1500元不等。


而且经营贷的年限,一般是3年,后期续贷时涉及结清本金再贷,20年间还要多付6-7次过桥费用。


2、经营公司成本以及中介服务费用


对于没有实际营业公司的,自己开税票找下款账户的有1%的成本,如果中介给找的银行代开税票和下款账户的,要收3%的费用,另外有中介服务费,大概是总房款的1-1.5%。


这部分一起相当于下款100万的话,还有2-4.5万的费用。


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3、提前还款违约金


在如今大面积提前还贷的背景下,还要考虑提前还款可能导致的违约金,每家银行标准不同,比如交行前几天发的公告,提前还款要按本金的1%收取违约金。


提前还100万的话,就是一万元的违约金。


04


分析一件事情能不能做,除了考虑成本,还要看风险。


从中介的口径表达的是,转贷这件事没有风险,甚至还包装成了官方的另一种降低方式


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但事实上呢,对此,我们咨询了银行资深从业人,至少有四方面风险,我总结给大家:


1、被骗的风险


上文也给大家,进行的一系列操作,比如支付服务费、造流水,都有可能“肉包子打狗,有去无回”。如果被骗了,很难把钱要回来。


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2、续贷续不上的风险


这种低于4%的抵押贷款,实际上是授信10年,而不是贷款期限10年,大部分都需要每3年,甚至每年去续贷一次,每次续贷就意味着至少查一次征信,如果征信不好、或者无法拿出资金还本金的话,每次都有断贷风险。


并且这类贷款期限短,如果没法在10年间还清、或将房子转出,需要继续找融资产品。这样算下来,实际融资成本是很高的。


3、抽贷风险


从表面上看,好像是省了那么一两个点的账面利息,但新注册的营业执照、流水、报税、工商检查,都可能存在问题,一旦发现有虚假经营,是要立即收回贷款的,收回贷款后还不上,会有什么后果,看看市面上那么多法拍房就知道了。


4、法律风险


而且需要提醒的是,经营用途贷款流入房地产,是官方明文规定的违规行为。


去年3月,人民银行、银保监会和住建部三部门曾联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。


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今年8月,湖北一商业银行还因个人消费贷、经营贷违规流入房地产等案由,被湖北监管局罚款235万元。


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如今在国家倡导金融纾困、经济下行的大背景下,银行等金融机构发放贷款的压力增大,一些审核、条件可能有一定的放松,因此就给了转贷有空可钻。


但政策随时会变化,不仅有抽贷风险,还可能造成法律处罚的风险,一旦暴雷,可以说是得不偿失。


写在最后:


我们这次把「转贷」是怎么回事、怎么操作、会有哪些成本、以及背后的风险,都调查清楚告诉大家,也算是科普,因为这些风险,中介不会告诉你。


房住不炒是未来楼市的主基调,这一点不会改变。努力工作挣钱,争取提前还贷,或者尽早能卖旧买新置换,或许是最节省利息的办法。大家认为呢?

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