买房商贷30年利率是多少，南通房贷利率是多少

房贷利率可以「转」成3.8%？

最近朋友圈关于转贷的广告越来越多，而且据我了解，已经有一批人把原来利率6%以上的房贷转成了4字头，甚至是3字头。

说不心动是假的，毕竟没有对比就没有伤害。

特别是本月5年期以上LPR，猛降了15个基点后，多家银行已经开始执行首套房最低4.1%的房贷利率，创下历史新低。对比年初和去年6%以上的高利率，不少网友自嘲“大冤种”、被割韭菜。

「转贷」究竟是怎么回事？实际操作可不可行？有多少成本？又有何风险？

今天，我们做了深入调查，都给大家搞清楚了。

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本月，央行公布最新一期LPR，1年期LPR为3.65%，5年期LPR由4.45%下降至4.3%。1年期下调5个基点，5年期下调15个基点，比预期还多了5个基点，超出预期。

目前，南通已经有多家银行开始执行，首套房4.1%（LPR-20BP）的贷款利率。

买房门槛下降，信贷环境宽松，对于置业者来说，意味着购房成本直接降低。月供和利息均有下降。

举个例子，我们以商贷100万，贷款30年，等额本息的还款方式来计算：

相比于今年3月份，还款总额已经降低，少还17万！如果贷款金额在两百万，这个数字会更惊人，少还34.2万，不仅省出一辆车，可能还是辆不错的车。

注：以上房贷利率为均为首套房、以当时最低值计算

在此背景下，存量房贷，特别是高位站岗的购房者，都是痛心不已，也在咨询存量利率能降低的办法。

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这个时候，有人会建议你，提前把按揭贷还掉，再转成利率低于4%的抵押贷。

最近，我在朋友圈都能收到越来越多的转贷广告，通过表格对比，直接给出每月能少还几千元的贷款，谁看了都会很心动。

图源朋友圈

图源朋友圈

这个转贷，是转成什么贷款？是否可操作？又有何风险？

我咨询了发布广告的相关业务人员，得到的答案，原来是转成经营贷，年限一般是三到十年，三年期的利率在3.8%左右，十年期的在4.45%。

这么低的利率，显然天上不会掉馅饼，房贷转成经营贷是有条件的。

首先，我们从技术层面，来分析下，这种方式实操是否可行：

1、靠前个条件是房子得有房产证；

2、如果房子有贷款，要先还完银行的贷款。正常来说，对于普通家庭而言，一下子很难拿出大几百万的现金来结清房贷，这时候贷款公司可能会推荐垫资公司来垫资还款，也就是我们俗称的过桥；

3、除了房产证以外，家庭名下还得有一家注册至少满一年，并且持股至少有半年的公司，如果家里没有现成的公司，意味着得注册或购买公司。

4、总而言之是，提前把按揭贷还掉，再转成利率低于4%的抵押贷。

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其次，我们来看下这一系列办下来，可能会产生哪些成本？

1、过桥垫资费。

转贷时至少要先还完旧的贷款，过桥费用一般在万6/天，市面上万分之八到千分之一、千分之一点五都有。

也就是说垫资100万的话，一天的费用大概是600元-1500元不等。

而且经营贷的年限，一般是3年，后期续贷时涉及结清本金再贷，20年间还要多付6-7次过桥费用。

2、经营公司成本以及中介服务费用

对于没有实际营业公司的，自己开税票找下款账户的有1%的成本，如果中介给找的银行代开税票和下款账户的，要收3%的费用，另外有中介服务费，大概是总房款的1-1.5%。

这部分一起相当于下款100万的话，还有2-4.5万的费用。

3、提前还款违约金

在如今大面积提前还贷的背景下，还要考虑提前还款可能导致的违约金，每家银行标准不同，比如交行前几天发的公告，提前还款要按本金的1%收取违约金。

提前还100万的话，就是一万元的违约金。

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分析一件事情能不能做，除了考虑成本，还要看风险。

从中介的口径表达的是，转贷这件事没有风险，甚至还包装成了官方的另一种降低方式。

但事实上呢，对此，我们咨询了银行资深从业人，至少有四方面风险，我总结给大家：

1、被骗的风险

上文也给大家，进行的一系列操作，比如支付服务费、造流水，都有可能“肉包子打狗，有去无回”。如果被骗了，很难把钱要回来。

2、续贷续不上的风险

这种低于4%的抵押贷款，实际上是授信10年，而不是贷款期限10年，大部分都需要每3年，甚至每年去续贷一次，每次续贷就意味着至少查一次征信，如果征信不好、或者无法拿出资金还本金的话，每次都有断贷风险。

并且这类贷款期限短，如果没法在10年间还清、或将房子转出，需要继续找融资产品。这样算下来，实际融资成本是很高的。

3、抽贷风险

从表面上看，好像是省了那么一两个点的账面利息，但新注册的营业执照、流水、报税、工商检查，都可能存在问题，一旦发现有虚假经营，是要立即收回贷款的，收回贷款后还不上，会有什么后果，看看市面上那么多法拍房就知道了。

4、法律风险

而且需要提醒的是，经营用途贷款流入房地产，是官方明文规定的违规行为。

去年3月，人民银行、银保监会和住建部三部门曾联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

今年8月，湖北一商业银行还因个人消费贷、经营贷违规流入房地产等案由，被湖北监管局罚款235万元。

如今在国家倡导金融纾困、经济下行的大背景下，银行等金融机构发放贷款的压力增大，一些审核、条件可能有一定的放松，因此就给了转贷有空可钻。

但政策随时会变化，不仅有抽贷风险，还可能造成法律处罚的风险，一旦暴雷，可以说是得不偿失。

写在最后：

我们这次把「转贷」是怎么回事、怎么操作、会有哪些成本、以及背后的风险，都调查清楚告诉大家，也算是科普，因为这些风险，中介不会告诉你。

房住不炒是未来楼市的主基调，这一点不会改变。努力工作挣钱，争取提前还贷，或者尽早能卖旧买新置换，或许是最节省利息的办法。大家认为呢？