广州房贷每个月还多少,广州房贷可“先本后息”!前10年月供少这么多...

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广州房贷还款方式,又多了一种选择!


近日,楚楚朋友圈不少二手房中介都疯狂发这张图↓


广州房贷每个月还多少,广州房贷可“先本后息”!前10年月供少这么多...


情况属实?先息后本的还款方式划算吗?申请有什么条件限制?


来,我们一文看清。



贷款30年利息多10万,只适合投资客


首先,楚楚拨通的是中国银行天河支行的电话,信贷部经理明确:中行没有先息后本这种还款方式,四大行都不会有。


接下来,楚楚咨询了招商银行,该行信贷经理也称,房贷没有先息后本,消费贷倒是可以做,贷款时间为一年。


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难道,网上流传的消息是假的?


最后,楚楚拨通了兴业银行的电话,对方表示,可以做先息后本的房贷!


但是条件比较苛刻,该项业务面对的是世界500强事业单位以及公务员等员工,年收入必须达到全年利息+本金总和的两倍!


而且,这种房贷只适用于中心6区二手房,外围区不能做,新房也不能做......


它的具体还款方式是:


前10年每年先归还利息,每年年末归还1%本金;

第11-20年每年先归还利息,每年年末归还4%本金;

第21-30年每年先归还利息,每年年末归还5%本金。


既然条件这么苛刻,是不是能让购房者“占大便宜”?


我们来算一下数,以目前大多数人已选择的4.45%年利率来算,第一年,等额本息的利息是88341.41元,先本后息是89000元,后者比前者多约658元。


但每月还款额方面,先本后息月供仅7416元,比等额本息低了两千多。



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这样的情况将持续到第10年,也就是说,10年前,先本后息的月供都是比较轻松的,年底只需要拿出2万元偿还本金即可,这对有年终奖的工薪阶层来说,问题不算太大。


但从第11年开始,先本后息每年底需偿还8万元本金,折算下来月供已高于等额本息。


从第21年开始,先本后息每年底需偿还10万元本金,乍一听压力更大,但实际上此时每月的月供只剩下一两千了,所以压力相对11-20年少很多。


总的看来,先本后息与等额本息相比,压力主要集中在第11-20年,而且按贷30年来计算,先本后息的利息还要比等额本息多出10.87万元。


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这么看来,先本后息这种还款方式也并没有很划算,只对在10年内就能还清贷款的买家比较友好,但这种买家,在市场上少之又少。



83城放松限贷,信贷口子已松


不管怎样,先本后息这种还款方式的出现,都算是楼市信贷开了一道口子。


此外,早在8月22日,央行就公布5年期以上LPR降至4.3%,与之前相比降了15个基点。虽说业内都预料到LPR会降,但主流媒体和经济学家预测都是下调10个基点,结果下调15个基点,不难看出国家对放松信贷的力度还是比较大的。


而据克而瑞统计,2022年以来,83城相继放松限贷,其中57城首套房首付比例下调至20%,比如兰州、贵阳、南通等;


44城实行认房不认贷,如郑州、宜昌、肇庆等;41城下调二套房首付比例,其中33城二套首付下调至30%,如如南宁、西宁、绍兴等。


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信贷放松的背后,是中央定调稳地产的决心。



房贷利率一直下行,提前还贷有必要吗?


在此背景下,又有人产生了这样的疑问:


既然房贷利率不断下降,我有无必要提前还款,卖一买一享受新的利率?


就连今天楚楚致电中国银行时,对方第一句就是问,咨询提前还贷吗?


可见,目前已出现“提前还贷潮”。


大源按揭总经理郑大源向媒体表示,提前还款肯定是有好处的,意味着部分按揭利息可以不用支付了,但也要从4个方面去衡量:


1、如果申请房贷时的贷款利率较高,则有必要提前还款;

2、提前还款的资金来源和成本,如果恰好拥有一部分自有的闲置资金,提前还款也未尝不可;

3、提前还款的资金,是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱;

4、资金有没有盈利的空间,如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道,赚取利率差,则不需要考虑提前还款。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,如果按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”等计算,持有一套房产的成本一般在5%左右,如果找不到5%以上的理财,那么,提前还款可能就相当于理财了。



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对于提前还贷的节点,易居研究院智库中心研究总监严跃进也向媒体分析道,如果要决定提前还款,就要选择在贷款的前几年提前还款,后期的利息支出就会少一些,比较划算,到了贷款年限的中后期,提前还贷意义不大。


此外,严跃进还强调,如果办理提前还款的手续等待时间比较长,超过两个月,可能反而会打乱购房者偿还计划,最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少,提前还贷才确实可以考虑。


原创:楚楚

编辑:房评评

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