提前还贷叫什么？提前还贷是假，提前“换”贷是真

“只是换个贷款，就能从银行省下半套房的钱”

去年银行“系统升级”，回复称是贷款额度不够。购房者们跑前跑后，忙活了大半年房贷终于下来了，利率6%+以上。今年银行“系统又升级”，这次是还款额度没了，业主们又开始忙前忙后，不惜赔上违约金，也要提前还房贷。

有粉丝留言说，现在预约提前还贷要排队，有些银行的还贷业务甚至排到了三个月之后。

一边是提前还贷潮来势汹汹，另一边是银行不断加大提前还贷的难度。

据了解，不少银行关闭了app上的提前还贷通道。想要提前还房贷，必须到线下营业网点预约才行，于是就出现了北京部分银行网点排起长队的奇葩现象。

提前还房贷年年有，但今年较以往增加了不少。

据《北京青年报》报道，有银行北京分行今年整体提前还款量增加了20%，有的网点单月提前还款金额比正常月份要多出一倍，提前还款金额高达8000万。

或许会有朋友疑惑，房贷不是优质贷款吗，怎么大家都急着提前还呢？而且还是扎堆在今年还？

这就不得不说经营贷了

现在提前还房贷的业主分为两种情况。

一种是手上有钱，没有更好投资渠道的业主。

以前楼市行情不错的时候，大家都加大杠杆买房，过几年就能到手上百万，银行那点利息可以忽略不计。即便有足够的现金也要贷款买房，剩余的钱还可以购买高于房贷利率的理财。

现在行不通了，理财收益率不断下降，年化能到4%的都很难找到，这就导致理财收益没办法覆盖贷款利息，稍微算个账就知道还是提前还贷更划算。

甚至有网友说道：“提前还贷就等于找到了一个五点多的大额存单。”

还有一种是业主以利率更低的融资产品置换利率偏高的房贷

近年来，经营贷一再放水，利率一撸到底降至3.7%，对比前几年动辄五六个点的房贷，换谁看了都心动，尤其是超过6个点的超高利率。如果把按揭贷款置换为经营贷，就等于把贷款利率降下来，一来一回每月能省不少利息。

有网友回复说：他身边好几个同事都是用3.8%左右的经营贷提前置换了一部分以前五六个点利率的房贷。

经营贷是以中小微企业为服务对象的融资产品，企业主可以通过房产抵押等担保方式获得贷款。银行有明确规定，贷款资金只能用于企业或个体户的经营需要。

2020年初为了盘活中小微企业，国家放松了对经营贷的审批。

当时的经营贷利率能做到3.8%，房贷利率却高达5-6%，巨大的利率差让不少人炒房客动了“歪心思”。那时候只要你开公司，不管公司有多小，拿着房本和营业执照去银行就能贷款，房产评估价200万，闭着眼就能贷出140万。

然而大量的经营贷款没有流入实体，反而成为助长楼市泡沫的“祸水”。

今年这波提前还贷潮与前几年的炒房潮如出一辙。

只不过一个是用贷出来的钱买房，一个是用贷出来的钱还房贷。

办理经营贷最基本的条件是，必须有一家成立一年以上的公司，且有一定的资金流水，还要保证征信良好。

为了绕过这个门槛，不少业主将自己包装成企业老板，要么注册公司搞一大堆假材料，或是花一万块钱买个成立一年以上的公司。单是从贷款用途就可知，这种做法很显然是违规的，有不少网友称，知道置换房贷不合规，但大家都这样搞，也就不怕出问题了。

某银行信贷经理也坦言，现在贷款审批放松了，哪怕是新弄的空壳公司都可以贷款，而且贷款额度高得吓人，“近一个月来咨询的人比起之前多了5-7成，大概有一半都是投资房产的客户。”

房贷置换经营贷真就无后顾之忧吗？

相较于房贷，经营贷期限较短，一般3-5年，先息后本，倘若还本时资金不够，需要客户进行过桥垫资，存在很大的不确定性风险，万一将来过桥不顺，容易导致资金链断裂。而且每次过桥都会产生手续费和垫资利息，贷款条件和利率也会发生变化，风险非常大。

经营贷满一个周期后，还需要办理续贷手续，又要重新走流程审核。几年后是否还能继续享受3.7%的低息还得打个问号，若是后期经营贷利率有所上浮，并超过房贷利率，这波操作将“得不偿失”。

再者房贷置换经营贷本身就是违规行为，一旦被查出资金用途有问题，银行会要求结清全部贷款，如无法归还，可能财房两失，损失惨重。

前段时间，就有网友收到某银行上海分行清理违规经营贷的告知函。

他办理了500万经营贷，因违反了贷款用途相关规定，银行要求他提前还贷，否则会被起诉和查封资产。由此可见，一旦被银行抽贷下场会怎样。

去年我身边也发生过一起“抽贷”事故。

两年前我朋友在某银行办理了一笔房贷转经营贷，为了规避风险，流水中间足足转了7道，结果还会被银行查到资金用途有问题，要求他30天内归还“违规资金”，否则不仅罚息还会进入失信名单。他没有办法只能继续民间过桥先归还贷款，每天还要面临近2000元的过桥日息。

不过，对于那些真实经营的，有公司有房产的中小微企业主来说，当公司需要周转时，年化才3.7%的低息经营贷无疑是个大好消息。融资成本降低，有了钱，中小微企业也能获得更好的发展。